Contrat de location (bail)

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Modèle de contrat de location (location nue) - Conforme loi ELAN/ALUR

Modèle de contrat de location à télécharger au format Word et PDF.

La signature du contrat de location d’un logement est une étape importante. Lorsque le propriétaire et le locataire se sont trouvés, ils doivent formaliser leurs relations en rédigeant un bail en bonne et due forme. L'utilisation d'un modèle type de contrat de location est obligatoire depuis le 1er août 2015, suivant le décret 2015-587 d'application de la loi ALUR. Cette loi s’applique aux locataires qui y établissent leur résidence principale, c'est-à-dire la vaste majorité des locations à l'année.

Quel contrat de location choisir ?

Pour un logement vide qui sera l’habitation principale du locataire, le document à signer est un bail de location type loi 1989 conforme loi ALUR. Ce contrat est valable pour les personnes seules, les couples mariés ou pacsés et les colocations. Dans le contrat de colocation, une clause de solidarité rend les colocataires solidaires du paiement de l’ensemble de loyer. Les couples mariés ou pacsés sont toujours solidaires du paiement du loyer.

Pour un logement meublé qui sera la résidence principale du locataire, le contrat est un bail meublé de location type loi 1989 conforme loi ALUR. Ce document est aussi valable pour une location de 9 mois à un étudiant et pour les colocations.

Pour un logement meublé loué à un travailleur en mobilité professionnelle, le bail mobilité permet des locations dont la durée est fixée entre 1 et 10 mois.

Pour un parking, box ou garage, le contrat de location de parking permet la location de places de stationnement. Le propriétaire est libre de fixer les différentes clauses du contrat.

Pour une location saisonnière de moins de 3 mois, le client signe un contrat de location saisonnière.

Pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle, un bail commercial (aussi appelé bail 3-6-9) permet de contractualiser la location.

Pour une profession libérale (médecin, avocat...), un bail professionnel est recommandé.

Comment compléter le contrat de location ?

Le modèle de contrat de location est prévu pour un bail à usage d’habitation principale, en location nue (c’est-à-dire non meublée). Ce modèle est conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les éléments devant impérativement être mentionnés dans le contrat de location sont les suivants :

• le nom les coordonnées du bailleur
• le nom du ou des locataires
• la date de prise d’effet et la durée du contrat (en général, la durée du contrat est de 3 ans renouvelable par tacite reconduction)
• la « consistance » : appartement / maison individuelle
• la destination : habitation uniquement ou mixte professionnel habitation
• la surface habitable (loi Boutin) - à défaut de mentionner la surface, le locataire peut se retourner contre le propriétaire et exiger une révision du loyer
• la désignation des locaux : nombre de pièces, pièces d’eau, terrasse, jardin...
• la description des équipements d’accès à la télévision, internet et téléphone
• le montant du loyer et des charges, la date de paiement (en général le premier jour du mois) ainsi que les modalités de révision sur l’indice IRL publié par l’INSEE
• le montant du dépôt de garantie (au maximum un mois de loyer hors charge)
• le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (uniquement si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail)
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location
• la liste des équipements d’accès à Internet et à la télévision : ADSL, fibre, TNT, câble...

Quelle est la durée d’un bail d’habitation ?

Un contrat de location à usage d’habitation principale est signé pour une durée minimale de 3 ans (location nue). A l’issue de la période de 3 ans, le contrat est automatiquement reconduit pour une durée de 3 ans et ainsi de suite. On parle de tacite reconduction, c’est-à-dire qu’il n’y a aucune formalité à remplir de part et d’autre pour que le contrat soit reconduit.

La durée est prise en compte à partir de la "date d’effet" définie dans le contrat (en général la date d’entrée du locataire dans les lieux).

Durée de bail réduite

La durée du bail locatif peut être réduite à 1 an, si le propriétaire est amené à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, le bailleur doit clairement mentionner dans le bail la raison qui peut l’amener à reprendre le logement au bout d’un an.

Le contrat de location meublé est conclu pour une durée minimum d’1 an, également reconductible tacitement par période d’un an.

Le bail étudiant de 9 mois concerne les locations en meublé à un étudiant.

Le bail mobilité de 1 à 10 mois concerne les locations en meublé à un locataire en situation de mobilité professionnelle.

Quelle est la durée du préavis ?

Le locataire peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois.

Le préavis est ramené à un mois dans les zones tendues ou dans certaines conditions (mutation, nouvel emploi, locataire au RSA…).

Comment donner son préavis ?

Le préavis est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception : la date de l’accusé de réception correspond au début du préavis. Un préavis peut aussi être remis en mains propres au propriétaire contre signature, ou par avis d’huissier.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit s’acquitter du paiement du loyer et des charges. Le locataire ne peut pas demander à utiliser le dépôt de garantie pour le règlement du dernier mois de loyer.

Le congé peut également être donné par le bailleur, si ce dernier veut récupérer son logement. Toutefois, les conditions du congé par le bailleur sont strictement encadrées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

• Congé pour vente
• Congé pour reprise (occupation personnelle ou par la famille proche)
• Congé pour motif légitime et sérieux (procédure juridique pour non paiement du loyer, manquements graves du locataire…)

Quelles sont les annexes obligatoires du contrat de location ?

Il ne faut pas négliger les annexes à joindre au bail, c’est un impératif légal. Depuis la loi ELAN de 2018, il est possible d’envoyer l’extrait du règlement de copropriété et les diagnostics techniques sous forme de document électronique, par exemple un scan des documents en pièce jointe par email, ce qui évite en moyenne une centaine de pages à photocopier !

• Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
• Un extrait du règlement de copropriété si le bâtiment est en copropriété.
• Les diagnostics techniques obligatoires :
  
  • diagnostic de performance énergétique,
  • constat de risque d’exposition au plomb, pour les logements d’avant janvier 1949,
  • diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans,
  • diagnostic amiante, obligatoire pour les logements d’avant le 1er juillet 1997, sans avoir à être annexé au bail,
• L’acte de caution solidaire, si un garant s’est porté caution,
• Un état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS, anciennement ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque (inondation, activité sismique...).

L’attestation d’assurance obligatoire contre les risques locatifs, est à souscrire par le locataire, mais cette attestation n’a pas à être annexée au bail.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

A Paris et Lille

• Le contrat de location doit respecter un double plafond de loyer. Tout d’abord, un plafond par m² est défini par arrêté préfectoral, en fonction du quartier où se situe le bien et d’autres critères (nombre de pièces, époque de construction, logement meublé ou non...).
• En plus, lors d’un changement de locataire, la contrainte de l’encadrement à la relocation s’applique aussi (voir paragraphe suivant). C’est le plus petit des plafonds qui s’applique.
• Le paragraphe du bail "Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral" doit être complété avec le "Montant du loyer de référence" et le "Montant du loyer de référence majoré". Les loyers de référence sont fixés par l’observatoire des loyers.
• Pour la petite histoire, après plusieurs changements législatifs, ce plafonnement des loyers a finalement été réintroduit de manière "expérimentale" pour 5 ans par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

28 agglomérations en France : encadrement à la relocation

• Voir les communes concernées par l’encadrement des loyers à la relocation pour les zones dites "tendues".
• L’évolution du loyer entre 2 locataires est limitée en fonction de l’indice IRL, soit une évolution comprise entre 0 et 1% ces dernières années.
• Le paragraphe du bail concerné est "Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation" : cochez "OUI" si vous êtes en zone tendue

Modèle de contrat de colocation

Modèle de contrat de colocation à télécharger au format Word et PDF.

Le modèle proposé est valable pour les colocations. D’ailleurs, la loi ALUR impose l’utilisation de ce bail type depuis 2015 aussi pour les colocations.

L’ensemble des colocataires signent un bail unique, dans lequel ils s’engagent solidairement à régler la totalité du montant du loyer. C’est la clause de solidarité qui porte cette obligation. Cette clause précise également que les locataires sont indivisibles, c’est à dire que n’importe lequel des colocataires représente l’ensemble des colocataires.

Bon à savoir : un couple marié ou pacsé n’est pas considéré comme une colocation.

La forme du contrat de location

Le contrat de bail locatif d’un logement est établi par écrit en suivant le modèle de bail type ALUR. Il faut produire autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées, à savoir, le bailleur, le locataire, les colocataires. La personne qui se porte garante en cas de cautionnement peut également signer le contrat de location.

La plupart du temps, le contrat prend la forme d’un acte sous seing privé : cela signifie qu’il suffit de rédiger un contrat conforme au bail type règlementaire et les parties doivent y apposer leur signature. Mais il est également possible de faire appel aux services d’un notaire pour établir un acte authentique.

Le bail électronique est une autre possibilité. Plusieurs lois établissent la valeur légale de la signature électronique, au même titre que la signature manuscrite. Un des principaux avantages est de pouvoir signer les documents à distance, de manière 100% numérique. Le principe de signature est le suivant :

1. Le contrat de location est préparé au format PDF, puis envoyé par mail au bailleur et au locataire par un prestataire spécialisé.
2. Le locataire et le bailleur reçoivent un code de confirmation sur leur téléphone, puis entrent le code sur site internet du prestataire.
3. Le contrat est alors réputé signé. Une copie du contrat signé est envoyée aux parties. Le contrat ne peut plus être modifié.

Les annexes du contrat du location (diagnostics, extrait du règlement de copropriété, notice d'information...) peuvent être envoyées électroniquement, par exemple en pièce jointe d'un email. Cela évitera bien des photocopies inutiles !

La désignation des parties

Le bail de location de logement vide doit indiquer précisément le nom et l’adresse du propriétaire, même si le bien est géré par une agence. Les noms et prénoms du locataire ou des colocataires doivent également y apparaitre clairement. Pour éviter les erreurs, il est conseillé de demander au locataire de remplir une fiche de renseignement locataire, à joindre à son dossier de location.


Si une agence assure la gestion, les informations légales du mandataire sont indiquées dans le contrat.

La consistance et la destination du logement

La consistance du logement doit suivre une nomenclature très précise : maison ou appartement, surface habitable, nombre de pièces, les parties privées et les zones communes (voir exemple ci-dessous).

La surface habitable (loi Boutin) comprend la surface de plancher couverte moins la place occupée par les murs, les cloisons, les hauteurs inférieures à 1,80m. Les balcons, terrasses, véranda, caves, greniers ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable. Si le propriétaire a oublié de mentionner la surface habitable ou si l’information est inexacte de plus de 5%, le locataire peut porter l’affaire devant la juridiction compétente pour réclamer une réduction sur le loyer.

Le contrat spécifie la destination du logement : sauf cas particulier, optez pour un bail « à usage d’habitation », qui n’autorise pas d’activité professionnelle pour le locataire.

La date de prise d’effet et la durée du contrat

La date de prise d’effet et la durée du contrat figurent aussi parmi les informations qu’il faut inscrire.


La durée du bail est une des principales différences entre un bail vide et un bail meublé.

Logement vide

Le bail locatif d’un logement vide doit être souscrit pour une durée minimum de 3 ans lorsque le bien immobilier appartient à un particulier ou à une SCI familiale, ou de 6 ans, s’il est détenu par une personne morale (association ou entreprise).

Il subsiste toutefois des cas exceptionnels : ces durées minimales règlementaires peuvent être réduites à une année si le propriétaire doit reprendre le logement pour des motifs spécifiques et valables, clairement indiqués dans le contrat. Par exemple, en cas de départ en retraite, synonyme de baisse de revenu, le propriétaire peut être obligé de reprendre son bien.

Lorsque le bail arrive à son terme, si aucune des parties n’a pas exprimé le désir de rompre le contrat, le renouvellement se fait par tacite reconduction (automatiquement) pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou pour 6 ans lorsque le bien appartient à une personne morale.

Logement meublé

Un bail meublé a une durée minimum de 1 an, renouvelable annuellement par tacite reconduction.

La seule exception concerne les étudiants en location meublée : la durée peut être réduite à 9 mois, non reconductible.

Les conditions financières : données relatives au loyer

Le document précise le montant du loyer mensuel « nu », c'est-à-dire sans les charges. Il est conseillé de mentionner une révision annuelle du loyer, à la date anniversaire du bail, indexée sur l'Indice de Référence des Loyers IRL de l'INSEE.

Des règles particulières s’appliquent aux agglomérations en zone tendues : il s’agit de l’encadrement du loyer à la location et à la relocation. Dans ces zones, l’augmentation de loyer entre deux locataires est encadrée. En France, 28 agglomérations sont en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

En plus, pour Paris et Lille, le montant du loyer ne doit pas dépasser un « loyer de référence », éventuellement majoré d’un complément de loyer. Le complément de loyer concerne des biens avec des attraits particuliers : grande terrasse, box de parking…

Les provisions de charges sont une avance versée mensuellement par le locataire, en prévision des charges locatives liées au logement : par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la fraction « récupérable » des charges de copropriété, etc. Le montant des provisions est indiqué dans le contrat. Les provisions font l’objet d’une régularisation annuelle.

Sont aussi mentionnés, les différents types de travaux, avec leur coût, réalisés dans le logement depuis la signature du dernier bail de location ou le dernier renouvellement.

Le dépôt de garantie du contrat de location

Le contrat de location indique le montant du dépôt de garantie : optez pour le montant maximum, qui correspond à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois de loyer en location meublée.

Les frais d’agence

Lorsque la gestion du logement est confiée à un professionnel, les montants des plafonds de facturation applicables au locataire doivent également être spécifiés :

• Les frais d’état des lieux règlementaire qui incombent au locataire sont plafonnés à 3 euros/m². Ces frais sont applicables uniquement à l'entrée dans le logement, les frais d'état des lieux de sortie ne sont pas facturables au locataire.
• Le tarif d’agence applicable au locataire pour la visite, la constitution du dossier locataire et la rédaction du bail, ne doivent pas excéder 12 euros TTC/m² pour un logement se trouvant dans une zone très tendue, 10 euros pour un bien qui aménagé dans une zone tendue (à moins que la ville ne soit déjà incluse en zone très tendue) et 8 euros pour le reste du territoire.

La clause de solidarité du contrat de location

Par ailleurs, une clause de solidarité est essentielle en cas de colocation, afin que l’ensemble des colocataires soient solidairement responsables du paiement de la totalité du loyer.

La clause résolutoire du contrat de location

Il est d’usage d’inclure une clause « résolutoire », qui prévoit les conditions entrainant la résiliation d’office du bail.