Modèle d'état des lieux

Location nue / Location meublée

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Modèle d'état des lieux à télécharger au format PDF.


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Mise à jour 01/12/2019 : pour être conforme au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, l'état des lieux doit permettre une comparaison facile entre l'état des lieux d'entrée et celui de départ. C'est à dire qu'il faut reprendre exactement la même trame à l'entrée et à la sortie du locataire.

Conseils pour la rédaction de l'état des lieux

L’état des lieux d’entrée est réalisé lors de la signature du contrat de location ou lors de la remise des clés. L’état des lieux de sortie est réalisé à la remise des clés.

L’état des lieux décrit avec précision :
  • les revêtements des différentes pièces (murs, sols, plafond), leur état général, les éventuelles dégradations (tâches, trous, nombre de carreaux cassés, éclats, rayures…)
  • les équipements présents dans les différentes pièces, en particulier pour la cuisine et les pièces d’eau (équipement électroménager, robinetterie, éviers, placards…)
  • les ouvrants : portes, fenêtres, volets, dont l'ouverture et la fermeture sont à tester
  • l'électricité : fonctionnement des interrupteurs et des prises, prises arrachées
  • les moyens de chauffage et de production d’eau chaude
  • le relevé des compteurs individuels
  • le nombre de jeux de clés et la destination des clés
L’état des lieux est réalisé en deux exemplaires signés par le bailleur (ou son représentant) et le locataire. Ce document permet d’établir les responsabilités du locataire et du propriétaire par rapport à l’état du logement loué et aux éventuelles dégradations imputables au locataire à la remise des clés.
A noter :
  • L’état des lieux est en général réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les frais d’établissement de l’état des lieux ne peuvent pas être facturés au locataire.
  • En absence d’état des lieux, le logement est réputé avoir été pris / remis en bon état.
Le bailleur et le locataire visitent successivement les différentes pièces et toutes les parties du logement en jouissance privative (jardin, terrasse, cave, parking…). Le propriétaire note l'état constaté, en commentant à haute voix les observations notées sur le document. Le locataire donne aussi ses observations sur l'état du logement, qui sont également consignées. Le bailleur et le locataire doivent se mettre d'accord sur le contenu noté sur l'état de lieux, qui sera ensuite signé par les parties. L'écoute mutuelle est une clé de la réussite d'un état des lieux. On parle d'un état des lieux à l'amiable.

Dans les 10 jours qui suivent l'état des lieux, le locataire peut demander au propriétaire de modifier l'état des lieux, pour faire état de constatations supplémentaires : par exemple un robinet qui fuit, une fermeture difficile pour une fenêtre ou un volet...

Contester un état des lieux

Il arrive que le propriétaire et le locataire n'arrivent pas à se mettre d'accord sur les constatations à consigner dans le document. Dans ce cas, personne ne signe l'état des lieux. On parle alors d'un état des lieux litigieux (par opposition à un état des lieux à l'amiable).

Le propriétaire fait alors appel à un huissier pour dresser un constat locatif. L'huissier convoque les parties 7 jours à l'avance pour dresser un constat de l'état du logement. De la même manière que pour un état des lieux à l'amiable, l'huissier fait le tour du logement et des parties privatives. Chaque partie peut avancer ses arguments, mais c'est l'huissier qui décide des constatations à noter dans le document. Le constat locatif n'est pas contestable.

Coût de l'état des lieux

Un état des lieux réalisé à l'amiable par le propriétaire et le locataire est gratuit.

Un état des lieux réalisé par un professionnel tel qu'un agent immobilier est facturé jusqu'à 6€ par mètre carré habitable (plafond défini par décret), à répartir pour moitié entre le locataire et le propriétaire. Le coût est en général moindre pour des surfaces importantes.

Le coût d'un constat locatif par huissier est compris entre 174,67€ et 273,77€ en fonction de la taille du logement. Ce coût est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire.

Absence état des lieux

En l'absence d'état des lieux, le logement est supposé être en parfait état.

A l'entrée dans le logement, une absence d'état des lieux signifie implicitement que le locataire a reçu le logement en bon état, sauf si ce dernier met en demeure le propriétaire de réaliser un état des lieux.

A la sortie du logement, une absence d'état des lieux signifie que le locataire a rendu le logement en parfait état : le bailleur ne pourra prétendre à aucune retenue sur le dépôt de garantie pour dégradations locatives ou pour un logement rendu non nettoyé.
Il est très fortement recommandé de réaliser un état des lieux à l'entrée comme à la sortie du locataire, en prenant le temps de noter scrupuleusement toutes les observations. Prévoyez entre 1 et 3 heures pour réaliser un document de qualité. Le bailleur pourra repartir d'un état des lieux précédent pour gagner du temps.

Joindre des photos à l'état des lieux

Il est conseillé de prendre des photos lors de l'état des lieux. Plusieurs options sont possibles :
  • Les photos peuvent être envoyées par email au locataire après l'état des lieux. Même si l'envoi par email n'a pas une valeur contractuelle, cela permettra d'avoir une discussion amiable lors de la sortie pour constater une éventuelle dégradation.
  • Une annexe avec des photos peut être jointe à l'état des lieux et signée par le locataire et le propriétaire. Dans ce cas, pensez à préciser la pièce à laquelle correspond la photo.
  • De nombreuses applications sur tablette proposent de réaliser un état des lieux avec photos. Le document est signable numériquement par les parties directement sur tablette.
Dans tous les cas, même si vous prenez des photos, une description écrite de l'état du logement est obligatoire (état des murs et des sols, trous, équipements,...).

Modèle d'état des lieux en meublé

En meublé, les éléments à mentionner dans l'état des lieux sont identiques, et il faut annexer un inventaire : voir notre modèle d'inventaire des équipements. L'inventaire est une liste exhaustive comprenant : les meubles, l'électroménager, les équipements de cuisine, les couverts, la literie, les serviettes...

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