Déclaration 2044 : Provisions pour charges de copropriété

[Qwest]

Bonjour, Je suis en train de remplir ma déclaration d'impôt 2044 pour mes revenus foncier 2008. Comment faut-il déclarer les provisions versées au syndic de copropriété ? En vous remerciant d'avance.

[Sof]

Sur ce point, reportez vous aux lignes 229 et 230 de la notice:

229 Provisions pour charges de copropriété
Si vous êtes copropriétaires bailleurs, indiquez, ligne 229, le montant
total des provisions pour charges de copropriété que vous avez
versées en 2008 à votre syndic de copropriété.
Cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez la
ventilation exacte de vos charges à la date de souscription de votre
déclaration de revenus fonciers.
Seules sont déductibles les provisions pour dépenses, comprises ou
non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux
articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
modifiée. Il s’agit :
– des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et
d’administration des parties communes et équipements communs
de l’immeuble ;
– des dépenses pour travaux qui n’ont pas à figurer dans le budget
prévisionnel et dont la liste est fixée par décret en Conseil
d’État (décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, JO 04-06-2004).
Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non
encore décidés par l’assemblée générale, prévues par l’article 18
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, ne sont pas
concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques
continuent à être déduites dans les conditions de droit
commun, c’est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent
le caractère de charges déductibles.
230 Régularisation des provisions pour charges déduites au
titre de l’année 2007
En vous aidant de l’arrêté des comptes qui vous a été présenté en
assemblée générale, régularisez, ligne 230, les provisions pour
charges de copropriété que vous avez déduites au titre de l’année
2007 (voir paragraphe 229).
En effet, ces provisions pour charges de copropriété comprenaient
indistinctement :
– des charges déductibles des revenus fonciers (ex. : dépenses de
réparation et d’entretien…) ;
– des charges non déductibles des revenus fonciers (ex. : dépenses
d’agrandissement…) ;
– et des charges récupérables auprès des locataires (ex. : dépenses
d’éclairage, de chauffage, d’entretien…).
Or, seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant
réel, et vous incombant de droit doivent être prises en compte
pour la détermination de votre revenu foncier net taxable.
Vous devez donc réintégrer à votre revenu imposable de l’année
2008, la fraction des provisions déduites au titre de l’année 2007
correspondant à :
– des charges non déductibles ;
– des charges récupérables sur les locataires ;
– ainsi qu’à l’éventuel solde positif résultant de l’approbation des
comptes de l’année 2007. Ce solde positif correspond à la
différence entre le montant total des provisions pour charges de
copropriété déduit au titre de 2007, et le montant total des
dépenses déductibles, des dépenses non déductibles, et des
dépenses récupérables indiqué sur l’arrêté des comptes de la
copropriété au titre de l’année 2007. Ce solde est positif dès lors
que les provisions déduites au titre de l’année 2007 sont supérieures
aux charges réellement payées à la clôture des comptes.
Le solde des provisions non utilisées doit donc être régularisé en
2008. À l’inverse, si ce solde est négatif, cela signifie que la
déduction effectuée au titre de l’année 2007 a été insuffisante.
Ce solde négatif est déductible, en 2008, en ligne 229.
Exemple : au titre de l’année 2007, vous avez versé des provisions
pour charges de copropriété pour un montant de 1 200 €.
Vous avez déduit cette somme en ligne 228 de votre déclaration
de revenus de l’année 2007.
En 2009, au titre de vos revenus 2008, vous devez procéder à la
régularisation de ces provisions pour charges de copropriété.
Suite à l’arrêté des comptes effectué par votre syndic, la ventilation
des charges est la suivante :
– dépenses déductibles : 800 €
– dépenses non déductibles : 200 €
– dépenses récupérables : 180 €
Soit un solde positif de : (1 200 – 800 – 200 – 180) = 20 €.
La somme à réintégrer, en ligne 230, est donc égale à 400 € (200 + 180 + 20).

[Invité]

bonjour,
j'avoue que cela n'est pas très clair. Pour ma part, j'ai un relevé annuel du syndic qui va du 01/07 au 30/06 de chaque année. mes questions sont les suivantes : faut -il remettre les chiffres sur année civile ou mettre les chiffres de cette année à cheval? De plus, dans ces décomptes ils parlent de charges récupérables ou non, faut -il faire le distingo et le calcul et dans ce cas lequel? J'ai bien essayé de lire la notice...mais je n'ai pas compris
Merci de vos réponse

[gelou]

Bonjour,
Ce serait super qu'un expert puisse répondre à cette question car j'ai exactement le même problème avec les différences de dates d'arrêtés des comptes entre le syndic et le fisc.

Merci d'avance de bien vouloir nous répondre.

[Patrick21]

J'ai le même problème (relevé annuel du syndic du 01/07/2007 au 30/06/2008). Après en avoir discuté avec plusieurs propriétaires et après avoir appelé mon centre des impôts, la conclusion est la suivante:

1- Méthode officielle
Ligne 229 : Additionner les provisions de charges payées en 2008
Ligne 230 : Faire les calculs avec 50% du relevé du syndic 2007 (prorata-temporis pour les 6 mois de 2007) et 50% du relevé du syndic 2008 (prorata-temporis pour les 6 mois de 2007)

2- Méthode tolérée
Ligne 229 : Additionner les provisions de charges payées en 2008
Ligne 230 : Faire les calculs avec 100% du relevé du syndic 2008 (du 01/07/2007 au 30/06/2008)

[dan]

Et que mettez vous dans cette p..... de ligne 230 ? 50% ou 100% de quoi ?

1) Que sont les dépenses déductibles et ou apparaissent elles dans le Relevé de Compte individuel
2) Que sont les dépenses non déductibles
3) Que sont les dépenses récupérables ?

J'ai des logements dans plusieurs Copro et pas un seul Syndic est capable de donner une réponse cohérente à la non moins incohérente formulation fiscale !

[Invité]

Bonjour,

La méthode qui consiste à faire les calculs avec 50% du relevé du syndic 2007 (prorata-temporis pour les 6 mois de 2007) et 50% du relevé du syndic 2008 (prorata-temporis pour les 6 mois de 2007) est-elle vraiment officielle?

En effet, je suis dans le même cas, et après appel à mon CDI, la personne m'a répondu qu'il fallait OBLIGATOIREMENT un relevé du syndic correspondant à l'année fiscale.

D'autre part, dans la case "les loyers bruts encaissés" faut-il intégrer les provisions sur charges versées par le locataire ou non?

Dans l'attente d'une réponse rapide, merci d'avance.

[Sand]

Bonsoir,

Voici une méthode et quelques explications :

Généralités :

Ligne 229 : provisions pour charges payées du 1er janvier au 31 décembre de l'année N (= charges locatives incluses)
Ligne 230 : régularisations des provisions déduites en ligne 229 l'année N-1 = charges locatives déduites l'année N-1 car incluses dans les provisions payées ; qui sont à réintégrer sur cette ligne 230 car récupérables sur le locataire.

C'est pour cette même raison que les loyers à déclarer sont bruts = loyer principal = sans les charges locatives.

Même raisonnement pour les ordures ménagères : qu'elles soient récupérées ou non sur le locataire, le bailleur ne peut pas déduire cette partie de la taxe foncière.

La taxe d'habitation n'est pas déductible car elle est à la charge exclusive de l'occupant.

Lorsqu'il y a un syndic :

Au moment de renvoyer votre déclaration, il est rare d'avoir le document qui va bien ; à savoir le décompte annuel des charges de l'exercice.

Donc, lorsque tout va bien :

on attend d'avoir le décompte annuel des charges (après l'AG pour l'approbation des comptes) et on reprend le total des provisions payées en bas du tableau en ligne 229 de la 2044 et on reprend le décompte annuel des charges N-1 pour renseigner la ligne 230 en reportant le total de la colonne : "dont part locative".

Sinon :

on récupère les 4 appels de provisions de l'année pour faire le total des provisions payées à mettre sur la ligne 229, puis pour la ligne 230 il faut reprendre le décompte annuel des charges N-1 pour la part locative.



Pour le problème d'exercice décalé, il faut garder en tête que les impôts résonnent en dépenses payées sur l'exercice civile = du 1er janvier au 31 décembre ... et que le syndic ne délivre pas de décompte adapté sauf si, mais vous ne vous poseriez pas la question dans ce cas, donc sauf si vous avez un gestionnaire qui vous procure une aide à la déclaration des revenus fonciers pour les biens qu'il gère ... les délais d'obtention sont parfois aussi long que l'édition des états par le syndic, mais ça c'est un autre sujet.

Donc, dans le cas d'exercice décalé (exemple-exercice en cours : 1er juin 2007 - 30 mai 2008) pour l'IR sur les revenus 2008 :

- Ligne 229 : Prendre les provisions payées sur l'année du 1er janvier au 31 décembre 2008 via les appels de provisions couvrant la période de 2008 ou un extrait de compte édité par le syndic sur demande.

- Ligne 230 : Réintégrer les charges locatives en reprenant le dernier décompte annuel en votre possession : 1er juin 2006 au 30 mai 2007 (il y a 4 trimestres dans ce décompte et seulement 2 sont à prendre ; ce qui fait 50% de la part locative à prendre en compte sur ce document) et les appels de fonds du 1er et 2ème trimestre de l'exercice en-cours = réintégration de la part locative 2007 incluse dans les provisions déclarées en 2007 sur la ligne 229.

Sinon pour cette ligne 230, prendre tout simplement le décompte annuel des charges du dernier exercice clos et c'est tout ... le souci c'est que les charges ne coïncident pas avec les provisions déclarées.


Autre détail :
A chaque fin d'exercice, il y a toujours une régularisation de charges en positif ou en négatif.
Cette régularisation qui interviendra en termes de paiement qu'au titre de l'année N+1, ne sera donc à considérer qu'à ce moment là, en ligne 229. Normalement il n'y a pas de problème si vous déclarez bien vos provisions payées (différent des provisions appelées dans ce cas).


Voilà le topo, en espérant que tout ceci vous apporte un peu plus de lumière !

[Morituri]

Merci infiniment pour vos diverses contributions qui m'ont permis de remplir ma déclaration 2044 avec relevé de charges du syndic décalé au 10 juin.