En copropriété, la déclaration des revenus fonciers a une particularité : le propriétaire déduit les provisions trimestrielles et l’année suivante une régularisation est opérée en fonction de l’arrêté des comptes du syndic. Décryptons ce casse-tête bien français !
Régularisation des charges et provisions de copropriété ligne 229 et 230

Provisions pour charges versées au syndic

Les provisions pour charges sont déductibles des revenus fonciers. Ces provisions concernent les appels trimestriels du syndic, utilisés pour les dépenses courantes et les petits travaux. Sont déductibles les provisions pour :
  • Charges de maintenance, de fonctionnement et d'administration des communs
  • Petits travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble, études techniques,...
Ces provisions incluent certaines dépenses récupérables qui ne sont pas déductibles. La ligne « Régularisation des provisions » permet de rattraper l’excédent de déduction, avec une année de décalage.

Les cotisations au fonds de travaux, les provisions destinées à faire face à des travaux importants (ascenseur, ravalement...), les avances de trésorerie ne sont pas déductibles. Mais lorsque ces provisions dont dépensées, le montant payé par le syndic aux fournisseurs est déductible.

Régularisation des provisions pour charges

Il faut régulariser les provisions que vous avez déduites l'année passée : ces provisions contenaient des charges récupérables (non déductibles) et des charges déductibles. L'objectif de la régularisation est de réintégrer la partie non déductible de ces provisions.

La régularisation suit la formule suivante :
Régularisation année N-2 = ( "Provisions pour charges" versée en année N-2 ) - ( " Arrêté des comptes du syndic : Charges déductibles" pour l’année N-2).

Pour l'arrêté des comptes, votre syndic vous remet normalement un récapitulatif annuel qui détaille en général :
  • les charges locatives récupérables
  • les charges non locatives, c'est-à-dire les charges déductibles
  • le solde
Si le syndic n'a pas fait cette répartition, il faut faire le bilan en séparant manuellement les charges locatives des charges déductibles.

Par exemple en 2019, pour votre déclaration de revenus 2018.

En 2017, vous avez versé 1000€ de provisions.
En 2018, vous avez versé 1050€ de provisions.
En 2018, le syndic vous a envoyé un arrêté des comptes pour 2017 :
- Charges locatives : 600€
- Charges non locatives (=charges déductibles) = 350€
- Solde positif = 50€ conservés par le syndic pour les provisions 2018

Pour la déclaration des revenus 2018 (en 2019), vous déclarez :
- Provisions pour charges = 1050€ (vous avez versé 1000€ et il faut ajouter les 50€ de solde positif)
- Régularisation des charges 2017 = 1000€ (provisions 2017) - 350€ (charges non locatives 2017) = 650€


Provisions pour travaux, cotisations au fonds de travaux, avance de trésorerie

Les versements suivants ne sont pas déductibles à la date de leur paiement :
  • Cotisations au fonds de travaux
  • Provisions spéciales pour travaux
  • Avance de trésorerie / Fond de roulement

En revanche, lorsque ces provisions sont dépensées pour des travaux à caractère déductible, les dépenses sont déductibles à la date où elles ont été effectivement versées par le syndic de la copropriété aux fournisseurs ou aux entreprises.

Récapitulatif des charges de copropriété


Catégorie Fréquence Déductible des
revenus fonciers
Provisions pour charges Trimestrielle Oui
(avec régularisation annuelle)
Avances, provisions et cotisations travaux Ponctuelle
(paiement au syndic)
Non
Gros travaux déductibles Ponctuelle
(paiement du syndic aux entrepreneurs)
Oui
(en totalité sans tenir compte des provisions)
Arrêté annuel des comptes Annuelle Non
(utilisé pour la régularisation annuelle)

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