Etat des lieux

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Modèles d'état des lieux gratuits à télécharger

L'état des lieux est une annexe essentielle au contrat de location, pour un logement nu ou un logement meublé. Il est réalisé à l'amiable entre le locataire et le bailleur (ou son représentant), à l'entrée dans le logement (remise des clés) et à la sortie du logement (restitution des clés). On parle aussi d'état des lieux contradictoire. La comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie permet d'établir les dégradations locatives à la charge du locataire.

Comment utiliser les modèles d'état des lieux ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en accord avec la loi Alur, a imposé de nouvelles contraintes pour le contenu des états des lieux. L’utilisation d’un modèle d’état des lieux simplifie la conformité légale et la constatation des lieux et des équipements. Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être le plus détaillés possible, afin d’éviter les contestations. Il ne reste plus au bailleur et au locataire qu’à remplir le document lors de l’entrée et de la sortie de l’occupant.

Plusieurs modèles d’état des lieux sont proposés en version Word et PDF. Ces formulaires prédéfinis peuvent être imprimés ou remplis en ligne selon les besoins du bailleur. Pour gagner du temps lors d’un état des lieux d’entrée, le propriétaire peut le préparer à l’avance puis le compléter en présence du locataire afin d’éviter les litiges.

Depuis quelques années, les bailleurs peuvent également recourir aux logiciels d’état des lieux. Ces derniers sont surtout employés par les agences de gestion locative car leur manipulation nécessite des compétences spécifiques.

Comment remplir l'état des lieux d’entrée et de sortie ?

Etat des lieux d'entrée

Un état des lieux d’entrée est nécessaire suite à la signature d’un bail de location. Signé en présence du locataire, au moment de la remise des clés, ce document renseigne sur l’état du logement et des équipements, l’adresse du logement, les informations essentielles sur les deux parties, les relevés des compteurs, le nombre de clés et leur destination.

L’état des lieux doit être réalisé dans chaque pièce. Le document se compose de plusieurs cases à remplir indiquant l’appréciation des lieux et des installations à l’arrivée du locataire. L’état des lieux décrit l’état des sols, des murs, des plafonds : description du revêtement, des tâches, des trous, des rayures, carreaux de carrelage cassés… Les ouvrants, portes et fenêtres, sont listés et évalués, l’ouverture et la fermeture sont testés. Les prises électriques et les interrupteurs sont vérifiés. Les robinets, les siphons et chasses d’eau sont observés pour relever d’éventuelles fuites. Des cases sont prévues dans les modèles d’état des lieux pour ces éventuelles observations.

Etat des lieux de sortie

Un état des lieux de sortie reprend les principales informations du document d’entrée (renseignements sur le bailleur et le locataire, date de réalisation de l’état des lieux…). Il comprend également les relevés de consommation en eau et en énergie du logement, la future adresse du locataire.

Le propriétaire ou son mandataire et le locataire passent en revue chaque pièce, comme pour l’état des lieux d’entrée, avec les mêmes points d’observations. Les dommages locatifs subis par le logement durant le passage du locataire sont alors renseignés dans le document.

Pourquoi l'état des lieux est important ?

Etat des lieux d'entrée

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent toujours être réalisés. Si aucune des parties ne réclame ce document, il est alors présumé que le locataire a pris possession d’un logement en bon état, comme l’indique l’article 1731 du Code civil. Ainsi, le locataire peut être tenu responsable des dégradations du logement, même si elles ne sont pas de son fait.

L’article du Code civil ne favorise donc pas le locataire. Depuis son entrée en vigueur, la loi Alur rééquilibre la situation. Elle indique que si le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux ou qu’il refuse de le donner à un occupant, il lui reviendra de prouver qu’il a remis un logement en bon état au locataire.

Etat des lieux de sortie

A la sortie du locataire, l’état des lieux permet d’établir les dégradations imputables au locataire. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par une différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.


Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, le propriétaire fait appel à un huissier pour réaliser un constat locatif. En l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est supposé rendu en bon état, et le locataire ne peut être tenu responsable des dégradations.

Coût de l'état des lieux

Etat des lieux à l'amiable

Lorsque l'état des lieux est établi à l'amiable entre le bailleur et le locataire, aucun frais n'est occasionné, personne n'a rien à régler.

Lorsque l'état de lieux est réalisé par un agent immobilier, le coût est réparti pour moitié entre le locataire et le propriétaire, chacun réglant au maximum 3€/m² (plafond défini par décret). Par exemple, pour un appartement de 70m², le locataire et le propriétaire devront régler chacun 3x70=210€ (plafond).

Etat des lieux litigieux

Lorsque l'état des lieux est litigieux, c'est-à-dire que le bailleur et le locataire n'ont pas réussi à réaliser un état des lieux à l'amiable, les parties peuvent faire appel à un huissier de justice pour réaliser un constat locatif. Le coût du constat locatif dépend de la surface du logement :
• Surface jusqu'à 50m² : ‭174,67‬€
• Surface entre 50m² et 150m² : ‭196,55‬€
• Surface supérieure à 150m² : ‭273,77‬€

Ces frais sont à partager en deux entre le bailleur et le locataire.

Que faire en l'absence d'état des lieux ?

Absence d'état des lieux d'entrée

Si le propriétaire refuse de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire doit le mettre en demeure par lettre recommandée de réaliser l'état des lieux. Si cette mise en demeure reste sans effet, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire.

Si le locataire refuse de signer l'état des lieux d'entrée, et qu'aucun constat locatif n'est ensuite établi par huissier, le logement est considéré comme étant en parfait état à l'entrée du locataire.

Absence d'état des lieux de sortie

En cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie et d'impossibilité de signer un état des lieux à l'amiable, il est conseillé de faire appel à un huissier pour réaliser un constat locatif.

En l'absence d'état des lieux de sortie ou de constat locatif, le logement est considéré comme rendu en parfait état de réparation locative.