Contrat de location meublé (bail meublé)

Modèle de contrat de location meublé - Conforme loi ELAN/ALUR

Modèle de contrat de location meublé à télécharger au format Word et PDF.

Comment faire un contrat de location meublé ?

En location meublée, les éléments à mentionner dans le contrat de location sont identiques au bail de location nue.

Les principales différences à noter sont les suivantes :

• la durée du contrat est d’un an renouvelable par tacite reconduction (9 mois pour les locations étudiantes)
• le délai de préavis pour le locataire est d’un mois (contre 3 en général pour une location nue)
• le montant du dépôt de garantie est au maximum de deux mois de loyer hors charge
• un forfait de charges peut remplacer les provisions pour les charges locatives (pas de régularisation annuelle nécessaire)
• un inventaire des meubles et des équipements est à joindre au bail

Quels sont le mobilier et les équipements obligatoires ?

Le bien doit être équipé d’un minimum de meubles, d’équipements et d’appareils électroménagers pour que le locataire puisse s’installer simplement en "posant ses valises" s’il le souhaite.

Avant le 1er septembre 2015, la loi ne prévoyait pas de critères détaillés pour les meubles et les équipements. On pouvait installer une literie, des meubles, des plaques de cuisson ou une gazinière, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine pour que le logement soit qualifié de meublé.

Depuis le 1er septembre 2015, la règlementation applicable à la location meublée prévoit des critères d’ameublement plus détaillés. Le logement meublé doit être équipé a minima :

• d’un lit avec une couette ou une couverture ;
• de volets ou de rideaux dans les chambres à coucher ;
• de plaques de cuisson, d’un four ou d’un four à micro-ondes ;
• d’un réfrigérateur avec un compartiment de congélation ;
• de la vaisselle en quantité suffisante pour le repas des occupants ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table, des chaises, des étagères de rangement ;
• des luminaires et des équipements fonctionnels et adaptés pour l’entretien ménager (un balai et une serpillière pour les sols carrelés, un aspirateur pour la moquette, etc.).

Attention ! Encas de litiges, si l’affaire est portée devant les tribunaux, le juge peut procéder à une requalification du bail en location vide s’il estime que les critères d’un contrat en meublé ne sont pas remplis.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

En signant un bail de location meublée, vous devenez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Au préalable, il faut remplir le formulaire CERFA P0i. « Déclaration de début d’activité ». Ce formulaire est à envoyer RCS (greffe du tribunal de commerce) dont dépend le logement. Un numéro de SIRET/SIREN vous sera attribué par le greffe.

Les revenus des locations meublées sont des revenus qui relèvent des "Bénéfices Industriels et Commerciaux" (BIC). Ces revenus bénéficient d’une fiscalité particulière. Vous pouvez opter soit pour :

• Le régime "Micro BIC" : un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale.
• Le régime "Meublé réel" : les dépenses réelles sont déduites des revenus. Et surtout, un amortissement comptable permet de déduire 2 à 3% de la valeur du bien tous les ans. Fiscalement ce régime est très avantageux.

Est-ce plus rentable de louer en meublé ?

Depuis quelques années, la location meublée est prisée par les investisseurs immobiliers.

Une fiscalité avantageuse dans 9 cas sur 10

C’est le point clé qui fait pencher les investisseurs vers la location meublée : la "déclaration meublée au réel" permet en général de ne plus payer d’impôts sur ses revenus locatifs : impôt sur le revenu et cotisations sociales CSG/CRDS.

Un loyer majoré d’environ 10%

En location meublée, le loyer est majoré d’environ 10% par rapport à un logement équivalent en location nue, du fait des meubles et équipements. En contrepartie, le propriétaire doit acheter et remplacer les équipements au fil du temps.

Des changements de locataires plus fréquents

En location meublée, la rotation des locataires (jeunes actifs, étudiants, professionnels mobiles) est plus importante qu’en location nue. Le risque de vacance locative est plus important, ce qui peut impacter la rentabilité de l’investissement. Les éventuels honoraires d’agence viennent aussi impacter la rentabilité.

Quels sont les avantages du bail meublé par rapport à la location vide ?

En premier lieu, le bail meublé est apprécié pour sa fiscalité avantageuse et au final une meilleure rentabilité pour un investissement locatif.

La location meublée s’applique bien aux petites surfaces en centre ville, recherchées par les étudiants et les professionnels mobiles.

La location meublée apporte un peu plus de souplesse pour la durée de location. La durée minimum du contrat est d’une année (9 mois pour les étudiants), contre trois ans dans le cadre d’une location de logement vide. Les préavis minimum sont également plus courts 3 mois pour le bailleur (contre 6 mois dans une location vide) et 1 mois à l’avance pour le locataire (contre trois mois dans une location vide). Attention toutefois, les critères pour récupérer un logement sont très stricts : reprise pour usage personnel, reprise pour vente ou reprise pour impayés ou trouble du voisinage.

Cela dit, la location vide est sécurisante parce que les locataires occupent le bien pour une durée plus longue. La rotation de locataires est beaucoup moins fréquente que dans le cadre d’une location meublée et les frais annexes qui en découlent sont moins élevés.

Modèle de contrat de location meublé à télécharger au format Word et PDF.

Quel statut pour la location meublée ?

Deux statuts peuvent être accordés :

• Lorsque les revenus qui découlent de la location dépassent 23 000 euros par an et lorsque le propriétaire du bien est inscrit au registre du commerce et qu’il exerce cette activité à titre principal, le contrat signé peut être une « Location meublée professionnelle » (LMP).
• Si les conditions précédentes ne sont pas remplies, la location meublée est non professionnelle (LMNP). La plupart des propriétaires-bailleurs choisissent ce statut. En optant pour le régime micro-BIC, ils sont imposés sur la moitié de leurs loyers charges incluses. Lorsqu’ils sont soumis au régime réel, les charges qui leur incombent (travaux, intérêts d’un prêt, etc.) sont déduites de leurs recettes locatives et les amortissements pratiqués peuvent aussi être défalqués des loyers. Toutes ces dépenses déduites contribuent à faire baisser les recettes imposables.

Dans les deux cas, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ainsi, le bail meublé est une formule intéressante, mais à étudier minutieusement avant de se lancer.

Contrat de location nue (non meublé)

Pour les locations non meublées, voir le modèle type de bail pour location nue.


Les modèles proposés sont fournis à titre informatif et ne remplacent pas un avis juridique.