Contrat de location : Location meublée

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Un logement est considéré "meublé" lorsqu'un locataire peut s'installer en apportant simplement ses effets personnels. Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à choisir ce mode de location, qui présente une fiscalité avantageuse. Depuis la loi ALUR de 2014, la location vide et la location meublée reposent sur une même base juridique. La majorité des différences entre un contrat de location vide de meublé ont été supprimées.

Télécharger le contrat de location meublé

Qu'est-ce qu'une location meublée ?

Le logement doit comporter les meubles et les équipements nécessaires à la vie courante du locataire. Un décret précise le mobilier minimum obligatoire :

• Chambres : literie, volets / rideaux
• Cuisine équipée avec frigo, four et vaisselle
• Etagères, table et chaises
• Luminaires

Cet équipement est répertorié dans l'inventaire réalisé lors de l'état des lieux.

Pourquoi louer en meublé ?

La location meublée présente deux avantages importants :

1. Fiscalité très avantageuse : en meublé, le propriétaire peut opter pour le régime "meublé au réel", qui permet dans 9 cas sur 10 de ne plus payer d'impôts sur les revenus de la location.
2. Durée d'1 an du bail : cette durée réduite permet au bailleur de récupérer son logement plus rapidement qu'en location nue. Cette disposition intéressera notamment les bailleurs déménageant temporairement pour des raisons professionnelles.

Signer un contrat de location meublée

La loi impose un modèle type de contrat de location meublé. Ce modèle est à remplir par le bailleur, en précisant notamment :

• Les informations sur le bailleur et le ou les locataires
• La durée du bail : 1 an reconductible ou éventuellement 9 mois pour les étudiants
• La description du logement : maison/appartement, nombre et type de pièces, équipements à usage exclusif du locataire (cave, balcon), etc.
• Le montant du loyer, des charges, ainsi que le mode de révision de loyer
• Le montant du dépôt de garantie : au maximum deux mois de loyer hors charges

Un inventaire du mobilier et des équipements est à joindre au bail en plus des autres annexes obligatoires. Cet inventaire est signé au moment de l'état de lieux.

Quelles différences entre un bail vide et meublé ?

Dans la mesure où le logement devient la résidence principale du locataire, la loi du 06 juillet 1989 s’applique. Les différences contractuelles sont résumées dans le tableau suivant.

	Contrat de location vide	Contrat de location meublé
Equipements	-	Meubles et équipements nécessaires à la vie courante
Durée du contrat	3 ans avec tacite reconduction (possibilité de durée réduite sous conditions)	1 an avec tacite reconduction 9 mois pour les étudiants
Dépôt de garantie	Au maximum 1 mois de loyer hors charges	Au maximum 2 mois de loyer hors charges
Forfait de charge	Forfait de charges uniquement possible en colocation	Forfait de charges ou charges réelles au choix
Durée du préavis	3 mois hors zone tendue 1 mois en zone tendue	1 mois
Annexe supplémentaire au bail		Inventaire des meubles et des équipements
Modèle à télécharger	Contrat de location vide	Contrat de location meublé

Le forfait de charges

Le forfait de charges concerne les charges locatives, aussi appelées charges récupérables. Ces charges sont par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les charges « locatives » du syndic de copropriété…

Le forfait des charges permet au bailleur de demander mensuellement un montant pour couvrir les charges locatives. Ce montant est définitif, quelles que soient les charges réellement supportées par le propriétaire. La loi impose que ce montant soit réaliste.

A défaut de forfait, le locataire paie des provisions mensuelles de charges, puis une régularisation annuelle permet de comparer les charges réellement engagées par le propriétaire et les provisions versées par le locataire.

Le forfait de charges est plus simple à gérer. Il est intéressant si les charges sont stables d’une année sur l’autre, et si elles ne comprennent pas les consommations personnelles du locataire en eau et en chauffage, ces consommations étant par nature imprévisibles.

Récupérer un logement meublé

Contrairement à une idée reçue, les conditions pour que le propriétaire récupère un logement meublé sont les mêmes que pour une location vide.

Si le logement constitue la résidence principale du locataire, la seule différence provient de la durée du bail. Le bail meublé étant d’1 an, le propriétaire peut récupérer son logement tous les ans, avec un préavis de 3 mois. Pour un bail vide, le propriétaire peut récupérer son logement tous les 3 ans, avec un préavis de 6 mois.

Sinon, les conditions pour que le bailleur résilie un bail meublé sont aussi strictes que pour un logement vide :

• Récupérer le logement pour en faire sa résidence principale ou celle d’un membre de sa famille
• Vendre le logement
• Résiliation pour motif « légitime et sérieux » : impayés de loyer, trouble du voisinage, etc.