Dates d'encaissement / d'acquittement : conformément aux déclarations 2044 et 2072, les calculs se basent sur la date d'encaissement (pour les loyers) ou la date d'acquittement (pour les frais et charges), indépendamment de la période à laquelle ils se rapportent. Par exemple un loyer de décembre 2024 payé en janvier 2025 apparaitra sur les revenus fonciers de 2025. Si un loyer ou une charge ne se retrouve pas sur les revenus fonciers, vérifiez la date que vous avez renseignée correspond à la bonne année.

Il est aussi possible de rattacher une charge à un exercice fiscal spécifique, sans tenir compte de sa date d'acquittement. Pour cela, au menu "Outils - Préférences - Réglages - Réglages avancés", cochez "Revenus fonciers : Rattacher certaines charges à une année spécifique" et enregistrez. Ensuite, au menu "Charges et frais", le champ "Année fiscale" permet de forcer l'année fiscale utilisée charge par charge, en vue du calcul des revenus fonciers.

Provisions pour charges / Charges locatives : les provisions pour charges ne doivent pas être prises en compte dans les loyers bruts encaissés, seul les loyers nus hors charges sont comptabilisés. Parallèlement, les charges/dépenses locatives (frais de chauffage, d’éclairage, d’entretien des ascenseurs, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.) ne sont pas déductibles des revenus fonciers, et n'apparaissent donc pas dans les tableaux ci-dessus. Pour les copropriétés, la règle est différente, voir les explications plus bas "FRAIS ET CHARGES : Syndic de copropriété".

Arrondi : les calculs sont faits avec les centimes, mais les résultats sont arrondis à l'euro, comme cela est demandé dans les déclarations fiscales. Par exemple 10,36 devient 10 et 10,58 devient 11.

• Un loyer n'apparait pas dans les calculs ? Un loyer n'apparait pas à la bonne date ?
  Au menu "Loyers et paiements", vérifiez que vous avez correctement renseigné la date de paiement du loyer en question (par défaut le logiciel prend la date du jour). Le détail des dates de paiement est donné en face de chaque loyer, vous pouvez ainsi rapidement vérifier une éventuelle erreur de date. Rappel : c'est la date d'acquittement du loyer qui conditionne son année d'imposition.


• Un loyer apparait plusieurs fois dans les calculs ?
  Le logiciel crée une ligne par paiement : par exemple, si le locataire a payé une partie du loyer et la CAF le complément, il y aura une ligne avec "(paie. locataire)", et une autre avec "(paie. caf)".


• Le montant du paiement dans les calculs ne correspond pas au montant que j'ai reçu ?
  Le logiciel déduit le montant des charges pour chaque loyer. Ainsi, si j'ai reçu un paiement de 500 € pour un loyer avec 50 € de provisions de charges, le logiciel indiquera une recette de 450 € (seul le loyer nu hors charges est imposable).


• Une ligne indique un paiement égal à 0 ?
  En fonction de vos réglages, le logiciel commence par déduire le montant des charges du loyer. Ainsi, si j'ai reçu un premier paiement de 50 €, qui correspond au montant des charges, le montant déclarable pour ce paiement est nul. Les autres paiements sur ce loyer seront ensuite comptabilisés dans les revenus imposables.


• Les dépenses d'immeuble n'apparaissent pas ?
  Au menu "Locaux - Immeubles", vérifiez que les millièmes ont bien été renseignés pour chaque local et que le total des millièmes est bien égal à 1000.


• Comment retirer un local des calculs ?
  Utile par exemple pour un local vendu ou retiré de la location : au menu "Outils - Préférences" onglet "Réglages" paragraphe "Réglages divers", cocher "Locaux vendus / Forfait fiscal", puis au menu "Locaux" indiquer l'année de vente au champ "Local vendu (année de vente)".

Les loyers bruts encaissés sont la part des encaissements relative aux loyers nus (sans les provisions pour charges locatives). Dit autrement, seuls les loyers nus hors charges sont imposables. Par exemple, un loyer acquitté de 500 € (450 € de loyer nu et 50 € de provisions de charges), correspond à un loyer brut de 450 €.

Ces loyers bruts comprennent les loyers nus encaissés pendant l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent, y compris les arriérés de loyers et les loyers perçus d’avance.

En cas de paiement partiel d'un loyer, le paiement est affecté proportionnellement sur le loyer nu et les charges. Dans l'exemple précédent, un paiement partiel de 50 € correspond à 45 € de loyer nu et 5 € de charges. Alternativement, il est possible de changer la règle de répartition, et de commencer par affecter les paiements sur la TVA, les charges, puis en dernier sur le loyer nu : au menu "Outils - Préférences", onglet "Réglages", paragraphe "Réglages avancés", cochez " Revenus fonciers : Affecter les paiements d'abord sur les charges puis sur le loyer nu".

Pour afficher le détail de la répartition (loyer nu, charges, TVA), au menu "Rapports - Déclaration fiscale", cochez "Afficher la répartition loyer nu, charges, tva". Dans les tableaux "Détail pour le local : …" une ligne sera ajoutée pour chaque paiement, avec le détail de la répartition. .

Les recettes brutes diverses sont la somme des autres encaissements : subvention ANAH, indemnité d'assurance pour loyer impayé...

Pour déclarer une "Recette brute diverse", au menu "Loyers et paiements", ajoutez un paiement sur un loyer et choisissez "reçu de" : "Recette" (dans la liste déroulante Locataire/CAF/Recette). La procédure complète pour déclarer une "Recette brute diverse" est détaillée dans l'aide au chapitre Autre recette brute : indemnité d'assurance, indemnité GLI, subvention ANAH...

Comme pour les loyers bruts, le logiciel ne prend en compte que la part du "loyer nu" relative à l'encaissement. Par exemple, si vous avez touché une indemnité d'assurance GLI pour le paiement d'un loyer avec charges, seul le loyer nu sera comptabilisé. Alternativement, il est possible d'affecter la totalité de l'encaissement charges comprises : au menu "Outils - Préférences", onglet "Réglages", paragraphe "Réglages avancés", cochez " Revenus fonciers : Inclure les charges dans les autres recettes".

FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Frais d’administration et de gestion
Les frais d’administration et de gestion couvrent notamment : les honoraires de gestion et de location versés à une agence immobilière, les frais de procédure (avocat, huissier…), les rémunérations des gardes et concierges, les honoraires et commissions versés à un tiers…

FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Autres frais de gestion
Ce forfait de l'administration fiscale couvre notamment les frais de correspondance, d'outillage, de déplacement, de bureau, d'informatique...
Le forfait de 20 € s'applique pour chaque local donné en location :

• Si vous louez à un même locataire un appartement ET un garage, ce forfait n'est applicable qu'une seule fois pour le locataire (même si vous avez signé deux baux différents). Pour faire ce réglage : au menu "Outils - Préférences" onglet "Réglages" paragraphe "Réglages divers", cochez l'option "Locaux vendus / Forfait fiscal", puis pour chaque garage concerné, au menu "Locaux" réglez le champ "Forfait fiscal 'Autres frais de gestion'" sur "Ne pas inclure".
• Pour un local sans revenus ni charges dans l'année, le logiciel met automatiquement le forfait à 0.
• Pour les biens en indivision et en SCI, le forfait est à diviser par la quote-part de chaque indivisaire/associé.

FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Primes d’assurance
L’ensemble des primes d’assurance que vous avez souscrites sont déductibles. A noter que les assurances liées aux prêts sont à déclarer comme "Intérêt d'emprunt".

FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
Sont déductibles les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration effectivement acquittées par vos soins au cours de l'année, à l’exclusion des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Les travaux sont déductibles sur la base des factures d'entrepreneurs ou de magasins. Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles. Les travaux sont déductibles quand ils ont pour objet de maintenir un bien afin d'en permettre un usage normal. Les réparations "locatives" sont à la charge du locataire et ne peuvent pas être déduites ici, sauf si elles sont faites en vue de la location, avant signature du bail. La valeur des heures de travail que vous avez passées n'est pas déductible.

Pour les revenus fonciers 2018, il n'y a pas de changement sur la déduction des travaux.
Pour les revenus fonciers 2019, le fisc impose de déduire les travaux selon la moyenne des dépenses supportées sur 2018 et 2019, c’est-à-dire selon la formule :
     Déduction travaux 2019 = ( travaux 2018 + travaux 2019) / 2
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FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
Il s’agit des dépenses incombant normalement au locataire, que vous avez payées pour son compte (frais de chauffage ou d’éclairage, entretien des ascenseurs, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, location de compteur, etc.) et dont vous n’avez pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son départ. Ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement.

Cette catégorie inclut aussi les charges locatives non récupérées lorsque le logement est vacant entre deux locataires :

• Lorsque qu'un local reste vacant entre la résiliation et la conclusion d’un nouveau bail, une déduction des charges non récupérées est possible à la catégorie "Charges récupérables non récupérées au départ du locataire".
• Le logiciel permet de générer automatiquement les charges déductibles correspondantes.
• Au préalable, pensez à ajouter les charges récupérables/locatives au menu "Charges et frais" (par exemple la taxe des ordures ménagères, l'arrêté des comptes du syndic...).
• Les charges déductibles créées apparaitront au menu "Charges et frais", ainsi que dans la déclaration des revenus fonciers.

FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Indemnités d’éviction, frais de relogement
L’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est déductible lorsqu’elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions.

FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Taxes foncières, taxes annexes
Sont déductibles les impôts perçus au profit des collectivités locales et d’organismes divers sur les propriétés dont les revenus sont déclarés. Remarque : bien que figurant sur votre avis de taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) n’est pas déductible des revenus fonciers. En effet, il s’agit d’une charge récupérable par les bailleurs auprès de leurs locataires. Dans le logiciel déclarez la TEOM comme "Charge récupérable/locative : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères"

FRAIS ET CHARGES : Charge déductible : Régimes particuliers, déductions spécifiques
Cette ligne est à utiliser pour les régimes fiscaux particuliers, puis à reporter sur la ou les lignes ad'hoc de la déclaration.

Déduction au titre de l'amortissement : Robien, Borloo, Besson
Ces dispositifs permettent de bénéficier pendant plusieurs années d'une déduction basée sur un pourcentage du prix de revient du logement. Pour ajouter une déduction :

• Au menu "Charges et frais", ajoutez une charge "Déductible - Régimes particuliers, déductions spécifiques" libellée par exemple "Amortissement Robien 2024" avec le montant annuel de votre déduction au titre de l'amortissement.

Déduction en pourcentage des revenus fonciers : conventionnement ANAH (Borloo ancien, Besson ancien, Cosse), Scellier intermédiaire
Ces déductions ne sont pas ajoutées automatiquement par le logiciel, mais il est très simple de les inclure :

• Au menu "Rapports - Déclaration fiscale", relevez le montant des "Loyers bruts encaissés" pour l'appartement en question.
• Au menu "Charges et frais", ajoutez une charge "Déductible - Régimes particuliers, déductions spécifiques" libellée par exemple "Déduction Cosse 2024" avec pour montant le pourcentage de la déduction X les loyers encaissés relevés à l'étape précédente.
• Important : il s'agit ici de déductions sur les revenus fonciers, à ne pas confondre avec les réductions d'impôts proposées par les dispositifs Scellier, Duflot, Pinel.

Réduction d'impôts : Scellier, Duflot, Pinel
Ces dispositifs entrainent une réduction d'impôts basée sur un pourcentage du prix de revient du logement. La réduction d'impôts est directement appliquée sur le revenu global, donc sans incidence sur le calcul des revenus fonciers. Dans le logiciel, n'ajoutez donc pas de charge pour ces dispositifs. Ces réductions d'impôts font l'objet de déclarations spécifiques.

FRAIS ET CHARGES : Syndic de copropriété : Provisions pour charges
Si vous êtes copropriétaire bailleur, indiquez le montant total des provisions pour charges de copropriété que vous avez versées pendant l'année à votre syndic de copropriété. Cette déduction globale est obligatoire même si vous connaissez la ventilation exacte de vos charges à la date de souscription de votre déclaration de revenus fonciers. Sont déductibles les provisions pour :
- Charges de maintenance, de fonctionnement et d'administration des communs
- Petits travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble, études techniques,...

Remarque : les cotisations au fonds de travaux, les provisions destinées à faire face à des travaux importants (ascenseur, ravalement...) ne sont pas concernées. Ces provisions sont à déclarer comme "Syndic de Copropriété : Avances, provisions et cotisations travaux".

Catégorie	Fréquence	Déductible des revenus fonciers
Provisions pour charges	Trimestrielle	Oui (avec régularisation annuelle)
Avances, provisions et cotisations travaux	Ponctuelle (à chaque paiement au syndic)	Non
Gros travaux déductibles	Ponctuelle (à chaque paiement aux entrepreneurs)	Oui ligne "Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration" (en totalité sans tenir compte des provisions)
Arrêté annuel des comptes	Annuelle	Non (mais utilisé pour la régularisation annuelle, voir le paragraphe suivant)

FRAIS ET CHARGES : Syndic de copropriété : Régularisation des provisions pour charges déduites
Si vous êtes copropriétaire bailleur, il faut régulariser les provisions que vous avez déduites l'année passée : ces provisions contenaient des charges récupérables (non déductibles) et des charges déductibles. L'objectif de la régularisation est d'isoler la partie non déductible de ces provisions. Le logiciel calcule automatiquement cette régularisation, sur la base des provisions et de l'arrêté des comptes que vous avez déclarés au menu "Charges et frais".

La régularisation suit la formule suivante = ( "Syndic de copropriété : Provisions pour charges" versée de l'année passée ) - ( "Syndic de copropriété : Arrêté des comptes : Charges déductibles" régularisé cette année au titre l'année passée).

Par exemple en 2025, pour votre déclaration de revenus 2024, le logiciel calculera automatiquement la régularisation 2023 = ( provisions 2023 ) - ( arrêté 2024 des charges déductibles au titre de 2023 ).

Si c'est la première année que vous utilisez le logiciel, pensez à renseigner les provisions pour charge versées en 2023.

Pour l'arrêté des comptes, votre syndic vous remet normalement un récapitulatif annuel qui détaille a minima :

• votre quote-part (montant annuel total des dépenses qui vous sont attribuées)
• les charges locatives récupérables (en général intitulées 'dont locatif')
• le solde

La partie déductible est à calculer selon la formule : déductible = quote-part - locatif

Si le syndic n'a pas fait cette répartition, il faut faire le bilan en séparant manuellement les charges locatives et les charges déductibles.

Attention : si l'arrêté des charges déductibles est supérieur aux provisions versées, la ligne "Régularisation" calculée par le logiciel sera négative (au bilan des revenus fonciers). Ce cas ne devrait pas arriver, vous avez sans doute omis de déclarer les provisions versées l'année passée.

Lire aussi : Comment entrer l'arrêté des comptes du syndic dans le logiciel

Exercice comptable du syndic décalé (à cheval sur 2 années)
Si par exemple l'exerce du syndic va du 1er avril au 31 mars :

• Déclarez les provisions à la date de leur paiement
• Pour être tout à fait rigoureux, scindez manuellement les montants des arrêtés des comptes, par exemple :
  Arrêté des charges déductible du 01/04/2022 au 31/03/2023 : 400 € donc 300 € à déclarer en 2023 et 100 € à déclarer en 2024

INTERET D'EMPRUNT
Il s’agit des intérêts payés pendant l'année au titre des emprunts contractés pour la conservation (emprunts contractés pour le paiement des droits de mutation à titre gratuit par exemple), l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location. Le remboursement du principal ne doit pas être inclus.
Sont également déductibles les frais d’emprunts. Il s’agit notamment des frais de dossier, des assurances liées au prêt, ...