Assurance Loyer Impayé (GLI)

L’Assurance Loyer impayé, aussi appelée Garantie des Loyers Impayés ou GLI, est une protection du bailleur en cas de difficultés financières du locataire. L’assurance rembourse les loyers impayés au bailleur.

Cette garantie permet de sécuriser l’investissement immobilier et le propriétaire. C’est même une protection primordiale si vous avez un remboursement d’emprunt à verser tous les mois.

L’assurance loyer impayé est une garantie bien supérieure à la caution solidaire : le remboursement des impayés ne dépend pas d’un tiers dont la solvabilité est incertaine.

Enfin, l’assureur s’occupe de la procédure judiciaire pour le recouvrement du loyer, ce qui décharge le propriétaire d’une tâche complexe.

Des revenus supérieurs à 2,85 fois le loyer

Le taux d’effort du locataire doit être inférieur à 35%. Autrement dit, les revenus du locataire doivent être supérieurs au loyer charges comprises multiplié par 2,85. Par exemple pour un loyer total à 600€, le salaire mensuel net sera au minimum de 600 x 2,85 = 1 710€.

Les revenus pris en compte pour le calcul de la solvabilité du locataire sont les suivants :

• Revenus nets mensuels réglés en France (hors primes et heures supplémentairesnon contractuelles)
• Primes contractuelles récurrentes (13ème mois, prime d’ancienneté, prime de vacances…)
• Pensions de retraite
• Revenus immobiliers
• Pensions alimentaires suite à une décision de justice
• Certaines prestations versées par la CAF : Allocations Familiales, Allocation Parent Isolé, Aide Personnalisée au Logement (sous conditions), Allocation Adulte Handicapé…

Tous les revenus sont additionnés pour calculer le taux d’effort du locataire. Une décote est appliquée sur les prestations sociales et les revenus immobiliers.

Pour être pris en compte, les revenus et les prestations doivent avoir un caractère permanent, régulier et prévisible à moyen terme. Les prestations sociales sont prises en compte lorsque leur versement est assuré pendant douze mois à compter de la date de signature du bail.

VÉRIFIER L’ÉLIGIBILITÉ DU LOCATAIRE

Non, il n’y a pas de reste à charge pour le propriétaire.

Contractuellement, la franchise est égale au montant du dépôt de garantie, soit un mois de loyer hors charges. Comme le dépôt de garantie a déjà été versé par le locataire, la franchise est couverte par le dépôt de garantie dans le cas où survient un sinistre. Ce montant est simplement déduit de la dernière indemnisation de l’assureur.

Oui, les locations meublées sont prises en charge par la garantie.

Notez que les dommages aux biens mobiliers (meubles, équipements, éléments de cuisine et de salle de bain...) ne sont pas couverts.

Oui, les colocations sont prises en charge par la garantie.

Pour vérifier la solvabilité du dossier, les revenus de tous les colocataires sont additionnés. La somme des revenus doit être supérieure à 2,85 fois le loyer.

Le bail doit comporter une clause de solidarité. Cette clause rend chaque colocataire individuellement responsable du paiement de la totalité du loyer.

Oui, quelle que soit la formule choisie, la garantie des loyers inclut les frais de procédure :

• Frais de procédure de recouvrement : honoraires et frais d’huissier et d’avocat
• Frais de procédure d’expulsion : frais d’intervention du serrurier, du commissaire de police, frais de déménagement et de garde meuble)

En outre, l’assureur se charge de la procédure judiciaire.

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La mise en place de la garantie est très simple :

1. Cliquez sur le bouton « Devis – Souscription »
2. Renseignez le formulaire
3. Contrôle de solvabilité du locataire
4. Validez le devis
5. Réglez par carte bancaire
6. Signez le contrat électroniquement

Devis – Souscription

Le dossier complet n’est pas nécessaire pour la souscription (justificatifs, bail…). Mais il est très important de le constituer dès l’entrée du locataire, afin de pouvoir le transmettre à l’assurance en cas de sinistre.

Après avoir vérifié que le ou les locataires sont éligibles (somme des revenus supérieure à 2,85 fois le loyer et situation professionnelle couverte par l’assurance), il faut rassembler les pièces suivantes.

Pour tous les locataires :

• Pièce d’identité
• Dernier avis d’imposition sur le revenu
• 3 dernières quittances de loyer (ou attestation d’hébergement et copie pièce d’identité hébergeur)
• Attestation d’assurance habitation
• Justificatifs d’allocations
• Bail comportant une clause de solidarité et une clause résolutoire
• Etat des lieux
• Justificatif de règlement du dépôt de garantie

Pour un locataire salarié :

• Attestation d’emploi ou contrat de travail
• 3 derniers bulletins de salaire

Pour un locataire étudiant ou apprenti :

• Carte d’étudiant
• Engagement de caution solidaire
• Dossier pour la caution solidaire (même justificatifs que pour un locataire)

Pour un locataire exerçant une profession indépendante ou commerciale :

• Copie de la carte professionnelle ou l’avis d’inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce
• 2 derniers avis d’imposition sur le revenu

Pour un locataire retraité :

• Dernier bulletin de pension
• Relevé d’information de la caisse de retraite

Pour un locataire dirigeant de société :

• Extrait K-Bis de la société ou justificatif INSEE ou carte professionnelle
• 3 derniers bulletins de salaire pour les dirigeants salariés
• 2 derniers avis d’imposition et une attestation de revenus comptable pour l’année en cours pour les dirigeants non-salariés.

Ces documents doivent être fournis pour tous les locataires ou colocataires inscrits sur le bail.

Ces documents ne vous seront demandés qu’en cas de sinistre (impayé, dégradations), mais il est très important de les rassembler dès la souscription de l’assurance loyer impayé. En l’absence de justificatifs, l’assureur n’appliquera pas les garanties.

Les locataires éligibles sont :

• Salarié en CDI hors période d’essai
• Salarié en CDD avec une durée de plus de 8 mois restants
• Etudiant ou apprenti (avec garant obligatoire)
• Travailleur Non Salarié, profession indépendante ou commerciale avec plus de 2 ans d’ancienneté
• Retraité

VÉRIFIER L’ÉLIGIBILITÉ DU LOCATAIRE

Les locataires non éligibles sont les locataires dits en situation précaire :

• CDD d’une durée résiduelle inférieure à 8 mois
• Intérimaire
• Intermittent du spectacle ou assimilés
• Sans emploi sauf allocation AAH
• Salarié en CDI en période d’essai
• Fonctionnaire non titulaire
• Transfrontalier domicilié fiscalement à l’étranger
• Diplomate
• Indépendant ayant moins de 2 ans d’ancienneté

Bon à savoir : ces candidats seront éligibles après 6 mois d’ancienneté sans impayés.

L’assurance est à souscrire dans les 14 jours suivant la date d’effet du bail. Dans ce cas, il n’y a pas de période de carence.

L’assurance peut également être souscrite pour un locataire déjà en place. Dans ce cas, une période de carence de 3 mois est appliquée. Les loyers ne sont garantis qu’à l’issue de cette période de carence. En cas d’impayé pendant la période de carence, les loyers ne seront pas du tout couverts.

Non, depuis la loi Boutin de 2009, il n’est plus possible d’avoir à la fois un garant et de souscrire une assurance loyer impayé.

La seule exception où il est possible de cumuler les deux garanties est pour les locations à un étudiant.

Un pourcentage est appliqué au montant des loyers, charges et taxes récupérables.

Par exemple pour un loyer nu de 500€ plus 50€ de provisions de charges, la garantie « Basic » à 2,26% représente une prime mensuelle de 550€ x 2,26% = 12,43€, soit 170,16€ par an en incluant les frais de courtages annuels de 21 €.

DEVIS IMMÉDIAT

La garantie des loyers est proposée pour :

• Les locations nues (vides) à usage d’habitation principale du locataire
• Les locations meublées à usage d’habitation principale du locataire
• Les locations à usage mixte habitation principale et professionnel
• Les places de stationnement : garage, box et parking

Les baux commerciaux, les baux professionnels, les locations saisonnières ou les habitations secondaires ne sont pas éligibles à la garantie.

Le loyer et charges mensuels ne doivent pas dépasser 3100€.

Le bien doit se situer en France métropolitaine, Corse incluse.

Le bail doit toujours comporter une clause de solidarité et une clause résolutoire.

La garantie des loyers est un remboursement des loyers par l’assurance en cas d’impayé par le locataire. Le loyer nu et les provisions de charges sont pris compte par la garantie. Il n’y a pas de limite de durée pour l’indemnisation. Le bailleur récupère les sommes qui lui sont dues, jusqu’au plafond de la garantie soit 70 000€. En pratique, ce plafond couvre largement le temps nécessaire à une procédure en justice qui amène à l’expulsion du locataire. Par exemple, pour un contrat de location à 1000€ par mois, cela laisse 70 mois à la procédure pour aboutir, soit près de 6 ans. Les délais moyens pour une expulsion sont de 2 à 3 ans, ce qui laisse de la marge pour la majorité de contrats.

La garantie des loyers couvre aussi les charges récupérables comme la taxe des ordures ménagères ou les charges de copropriété récupérables.

En cas de départ du locataire sans respect du préavis locatif, en cas de préavis réduit ou en cas de non-paiement du loyer pendant la période de préavis, le loyer et les charges sont également garantis.

Les frais de procédure de recouvrement et d’expulsion sont couverts par la garantie : honoraires d’huissier et d’avocat, serrurier, frais de déménagement, garde meuble…

La garantie des dégradations immobilières couvre :

• Les dégradations causées par le locataire et constatées sur l’état des lieux de sortie
• Les frais de nettoyage et d’entretien dans la limite du montant du dépôt de garantie
• La perte de loyer pour la durée nécessaire à la remise en état du logement (2 mois au maximum)
• La moitié des frais de constat locatif établi par huissier si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie

Cette garantie est plafonnée à 10 000 €TTC. Les dégradations sont justifiées par une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

La garantie protection juridique couvre :

• Les conseils juridiquesaux bailleurs : protection de leurs intérêts, droits et devoirs, conduite à tenir, démarches nécessaires…
• La prise en charge des frais (avocat, expertise et auxiliaires de justice) pour tout litige ayant son origine dansl’exécution

Cette garantie couvre par exemple le bailleur qui est attaqué en justice par son locatairepour imposer certains travaux sur le logement.

Des plafonds pour la prise en charge des frais d’avocat et d’expertise s’appliquent, consulter les conditions générales.

Le seuil minimal d’intervention par litige est fixé à 250€HT.

Les frais de procédure pour le recouvrement des loyers et l’expulsion du locataire sont déjà pris en charge par l’assurance loyer impayé.

La procédure démarre à compter de la date d’échéance du premier loyer impayé :

1. Au plus tard 20 jours après la date d’échéance : envoi d’une lettre de relance simple au locataire (et à sa caution s’il s’agit d’un étudiant).
2. Au plus tard 35 jours après la date d’échéance : envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception au locataire, le mettant en demeure de payer sous 8 jours et lui rappelant la clause résolutoire du bail.
3. Au plus tard 40 jours après la date d’échéance : déclaration de sinistre à l’assurance.
4. 90 jours après la date d’échéance, vous êtes indemnisés des 3 premiers mois impayés.
5. Ensuite, les impayés sont indemnisés mensuellement.

L’assureur se charge de la procédure judiciaire à l’encontre du locataire, ainsi que de l’expulsion.

Il est important de respecter strictement le calendrier. En cas de retard, l’assureur diffère d’autant la prise en charge des loyers. Et si la déclaration de sinistre arrive après 90 jours du premier impayé, l’assureur ne prend pas en compte le sinistre et ne procède à aucune indemnisation.