Modèle de contrat de location meublé - Conforme loi ELAN/ALUR

CONTRAT DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT MEUBLÉ À USAGE D'HABITATION PRINCIPALE

Soumis au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

I. Désignation des parties

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
Personne physique

désigné (s) ci-après « le bailleur » ;

et

 

désigné (s) ci-après « le locataire » ;
Il a été convenu ce qui suit :

II. Objet du contrat

Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :

A. Consistance du logement
  • Localisation du logement :
  • Type d’habitat : Immeuble collectif
  • Régime juridique de l’immeuble : Copropriété
  • Période de construction :
  • Surface habitable:           m²
  • Nombre de pièces principales :
  • Autres parties du logement : néant
  • Éléments d’équipements du logement : néant
  • Modalité de production de chauffage :
  • Modalité de production d’eau chaude sanitaire :

B. Destination des locaux
LOCATION MEUBLÉE À USAGE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE
Le locataire s’interdit notamment d’exercer dans les locaux loués toute activité commerciale, industrielle ou artisanale.

C. Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire
Néant 

D. Enumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun
Néant. 

E. Equipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication
Néant. 

III. Date de prise d’effet et durée du contrat

La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :

A. Date de prise d’effet du contrat : 19/01/2021

B. Durée du contrat : 1 an

A l’exception des locations consenties à un étudiant pour une durée de neuf mois, les contrats de location de logements meublés sont reconduits tacitement à leur terme pour une durée d’un an et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.

Les contrats de locations meublées consenties à un étudiant pour une durée de neuf mois ne sont pas reconduits tacitement à leur terme et le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé.

IV. Conditions financières

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer
1° Fixation du loyer initial :
a) Montant du loyer mensuel hors charges :

b) Le cas échéant, modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Non

- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Non

c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire :
 
2° Modalités de révision :
a) Date de révision : loyer révisable annuellement à chaque date anniversaire de l'entrée en vigueur du présent contrat

b) Indice de révision : Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE

c) Date de l'indice de référence : Indice IRL du 15/01/2021, valeur 130,52

B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables :
En plus du loyer, le locataire rembourse au bailleur sa quote-part de charges récupérables. Ces charges sont définies par le décret n°87-713. Ces charges donnent lieu au versement d'une provision mensuelle, payable en même temps que le loyer. Une régularisation des charges et des provisions doit être effectuée chaque année.
En plus du loyer, le locataire rembourse au bailleur sa quote-part de charges récupérables. Ces charges sont définies par le décret n°87-713. Ces charges ne donnent pas lieu au versement d’une provision mensuelle, mais ces charges seront acquittées de manière ponctuelle par le locataire à la demande du bailleur, sur justificatif des dépenses engagées.
Les parties optent pour la récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait. Ce forfait ne donne pas lieu à régularisation. Le montant du forfait sera révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.


2. Montant mensuel des provisions sur charges ou du forfait de charges :
Néant

C. Modalités de paiement
  • Périodicité du paiement : mensuelle
  • Paiement : terme à échoir (loyer payable d'avance)
  • Date de paiement : au plus tard le 01 du mois
  • Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :
       Loyer nu : 0,00 euros
       MONTANT TOTAL : 0,00 euros
Contrat de location

Location meublée

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Mise à jour 01/07/2021 - Rappel : les modèles types de contrat de location sont obligatoires depuis le 1er août 2015, suivant le décret 2015-587 d'application de la loi ALUR. Ces modèles sont prévus pour les baux à usage d'habitation principale, en location nue et meublée.

Comment faire un contrat de location meublé ?

En location meublée, les éléments à mentionner dans le contrat de location sont identiques au bail de location nue.

Les principales différences à noter sont les suivantes :
  • la durée du contrat est d’un an renouvelable par tacite reconduction (9 mois pour les locations étudiantes)
  • le délai de préavis pour le locataire est d’un mois (contre 3 en général pour une location nue)
  • le montant du dépôt de garantie est au maximum de deux mois de loyer hors charge
  • un forfait de charges peut remplacer les provisions pour les charges locatives (pas de régularisation annuelle nécessaire)
  • un inventaire des meubles et des équipements est à joindre au bail

Quels sont le mobilier et les équipements obligatoires ?

Le bien doit être équipé d’un minimum de meubles, d’équipements et d’appareils électroménagers pour que le locataire puisse s’installer simplement en "posant ses valises" s’il le souhaite.

Avant le 1er septembre 2015, la loi ne prévoyait pas de critères détaillés pour les meubles et les équipements. On pouvait installer une literie, des meubles, des plaques de cuisson ou une gazinière, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine pour que le logement soit qualifié de meublé.

Depuis le 1er septembre 2015, la règlementation applicable à la location meublée prévoit des critères d’ameublement plus détaillés. Le logement meublé doit être équipé a minima :

  • d’un lit avec une couette ou une couverture ;
  • de volets ou de rideaux dans les chambres à coucher ;
  • de plaques de cuisson, d’un four ou d’un four à micro-ondes ;
  • d’un réfrigérateur avec un compartiment de congélation ;
  • de la vaisselle en quantité suffisante pour le repas des occupants ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table, des chaises, des étagères de rangement ;
  • des luminaires et des équipements fonctionnels et adaptés pour l’entretien ménager (un balai et une serpillière pour les sols carrelés, un aspirateur pour la moquette, etc.).

Attention ! Encas de litiges, si l’affaire est portée devant les tribunaux, le juge peut procéder à une requalification du bail en location vide s’il estime que les critères d’un contrat en meublé ne sont pas remplis.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

En signant un bail de location meublée, vous devenez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Au préalable, il faut remplir le formulaire CERFA P0i. « Déclaration de début d’activité ». Ce formulaire est à envoyer RCS (greffe du tribunal de commerce) dont dépend le logement. Un numéro de SIRET/SIREN vous sera attribué par le greffe.

Les revenus des locations meublées sont des revenus qui relèvent des "Bénéfices Industriels et Commerciaux" (BIC). Ces revenus bénéficient d’une fiscalité particulière. Vous pouvez opter soit pour :
  • Le régime "Micro BIC" : un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale.
  • Le régime "Meublé réel" : les dépenses réelles sont déduites des revenus. Et surtout, un amortissement comptable permet de déduire 2 à 3% de la valeur du bien tous les ans. Fiscalement ce régime est très avantageux.

Est-ce plus rentable de louer en meublé ?

Depuis quelques années, la location meublée est prisée par les investisseurs immobiliers.

Une fiscalité avantageuse dans 9 cas sur 10

C’est le point clé qui fait pencher les investisseurs vers la location meublée : la "déclaration meublée au réel" permet en général de ne plus payer d’impôts sur ses revenus locatifs : impôt sur le revenu et cotisations sociales CSG/CRDS.

Un loyer majoré d’environ 10%

En location meublée, le loyer est majoré d’environ 10% par rapport à un logement équivalent en location nue, du fait des meubles et équipements. En contrepartie, le propriétaire doit acheter et remplacer les équipements au fil du temps.

Des changements de locataires plus fréquents

En location meublée, la rotation des locataires (jeunes actifs, étudiants, professionnels mobiles) est plus importante qu’en location nue. Le risque de vacance locative est plus important, ce qui peut impacter la rentabilité de l’investissement. Les éventuels honoraires d’agence viennent aussi impacter la rentabilité.

Quels sont les avantages du bail meublé par rapport à la location vide ?

En premier lieu, le bail meublé est apprécié pour sa fiscalité avantageuse et au final une meilleure rentabilité pour un investissement locatif.

La location meublée s’applique bien aux petites surfaces en centre ville, recherchées par les étudiants et les professionnels mobiles.

La location meublée apporte un peu plus de souplesse pour la durée de location. La durée minimum du contrat est d’une année (9 mois pour les étudiants), contre trois ans dans le cadre d’une location de logement vide. Les préavis minimum sont également plus courts 3 mois pour le bailleur (contre 6 mois dans une location vide) et 1 mois à l’avance pour le locataire (contre trois mois dans une location vide). Attention toutefois, les critères pour récupérer un logement sont très stricts : reprise pour usage personnel, reprise pour vente ou reprise pour impayés ou trouble du voisinage.

Cela dit, la location vide est sécurisante parce que les locataires occupent le bien pour une durée plus longue. La rotation de locataires est beaucoup moins fréquente que dans le cadre d’une location meublée et les frais annexes qui en découlent sont moins élevés.

Contrat de location Contrat de location
Modèle de contrat de location meublé à télécharger au format Word et PDF.

Quel statut pour la location meublée ?

Deux statuts peuvent être accordés :

  • Lorsque les revenus qui découlent de la location dépassent 23 000 euros par an et lorsque le propriétaire du bien est inscrit au registre du commerce et qu’il exerce cette activité à titre principal, le contrat signé peut être une « Location meublée professionnelle » (LMP).
  • Si les conditions précédentes ne sont pas remplies, la location meublée est non professionnelle (LMNP). La plupart des propriétaires-bailleurs choisissent ce statut. En optant pour le régime micro-BIC, ils sont imposés sur la moitié de leurs loyers charges incluses. Lorsqu’ils sont soumis au régime réel, les charges qui leur incombent (travaux, intérêts d’un prêt, etc.) sont déduites de leurs recettes locatives et les amortissements pratiqués peuvent aussi être défalqués des loyers. Toutes ces dépenses déduites contribuent à faire baisser les recettes imposables.

Dans les deux cas, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ainsi, le bail meublé est une formule intéressante, mais à étudier minutieusement avant de se lancer.

Contrat de location nue (non meublé)

Pour les locations non meublées, voir le modèle type de bail pour location nue.


Les modèles proposés sont fournis à titre informatif et ne remplacent pas un avis juridique.

7 commentaires SUR

  • Mouraret 05 janvier RÉPONDRE

    Pour être en micro BIC ,si j'ai bien compris ,il ne faut pas dépasser 23000 euros par an mais charges comprises ou non ?

  • Paul 05 janvier RÉPONDRE

    Non, le plafond du micro-BIC est à 70000€ pour les locations meublées. Le plafond de 23000€ correspond au plafond LMNP seulement si vos revenus meublés sont supérieurs à tous vos autre revenus. Dans ce cas, vous basculez dans le régime LMP (Loueur en Meuble Professionnel), et dans ce cas le régime micro-BIC s'applique par défaut jusqu'à 70000€ de loyers encaissés charges comprises. Mais il est en général plus avantageux de déclarer au régime "réel" pour bénéficier de l'amortissement comptable de la valeur du bien.

  • Nicoulette 30 août RÉPONDRE

    Location d'un studio meublé à 340 € par mois charges comprises. quel est le plus avantageux pour moi au niveau fiscal ? Merci

  • Paul 30 août RÉPONDRE

    Tout dépend du coût d'acquisition et des travaux que vous avez réalisé. Vous pouvez faire une simulation fiscale meublé LMNP très simple pour vous donner une idée.

  • Claire 03 septembre RÉPONDRE

    Bravo pour votre site et merci pour la mise à disposition de tous ces documents fort utiles !

  • jourdain 14 novembre RÉPONDRE

    bonjour mon fils loue une chambre dans une colocation à 3 personnes le propriétaire nous a fait signer un contrat type alors qu'il ne s'applique pas à une location individuelle .quel bail doit on alors signer dans ce cas de colocation avec bail individuel?merci

  • JPL 14 novembre RÉPONDRE

    Si je comprends bien, votre fils loue une chambre dans un meublé, et chaque locataire a signé un bail individuel. Dans ce cas, le bailleur est libre de faire signe le modèle de bail qu'il souhaite, dans le mesure où le bail respecte les termes de la loi du 06 juillet 1989. Le modèle de bail type définit par décret est donc parfaitement valable et même conseillé.

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