Dossier mis à jour le 28 mars 2018.
La signature du contrat de location d’un logement est une étape très importante qui nécessite une préparation minutieuse. Lorsque le propriétaire et le locataire se sont trouvés, ils doivent formaliser leurs relations en rédigeant un bail en bonne et due forme.
Depuis le 1er août 2015, ce document doit être conforme à un contrat de location type. Cette disposition est prévue par la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové). Cette loi s’applique aux locataires qui y établissent leur résidence principale, c'est-à-dire la vaste majorité des locations à l'année.

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Forme du contrat de bail

Le contrat de bail locatif d’un logement est établi par écrit en suivant le modèle de bail type ALUR. Il faut produire autant d’exemplaires qu’il y a de parties concernées, à savoir, le bailleur, le locataire, les colocataires. La personne qui se porte garante en cas de cautionnement peut également signer le contrat de location.

La plupart du temps, le contrat prend la forme d’un acte sous seing privé : cela signifie qu’il suffit de rédiger un contrat conforme au bail type règlementaire et les parties doivent y apposer leur signature. Mais il est également possible de faire appel aux services d’un notaire pour établir un acte authentique.

Le bail électronique est une autre possibilité. Plusieurs lois établissent la valeur légale de la signature électronique, au même titre que la signature manuscrite. Un des principaux avantages est de pouvoir signer les documents à distance, de manière 100% numérique. Le principe de signature est le suivant :
  1. Le contrat de location est préparé au format PDF, puis envoyé par mail au bailleur et au locataire par un prestataire spécialisé.
  2. Le locataire et le bailleur reçoivent un code de confirmation sur leur téléphone, puis entrent le code sur site internet du prestataire.
  3. Le contrat est alors réputé signé. Une copie du contrat signé est envoyée aux parties. Le contrat ne peut plus être modifié.

Comment bien remplir le contrat de location ?

Commencez par télécharger le modèle officiel de bail. Ensuite, suivez pas à pas les instructions proposées dans la suite de ce dossier.

Plusieurs informations sur le propriétaire, le locataire, le logement et le loyer figurent dans le contrat de location du logement. D’autres clauses peuvent y être incluses par les parties si elles ne figurent pas dans la liste des clauses abusives, susceptibles de léser le locataire en réduisant ses droits, en créant des frais supplémentaires, en restreignant ses droits sur le bien, en allégeant la responsabilité des parties ou encore en facilitant la résiliation du bail.

Désignation des parties

Le bail de location de logement vide doit indiquer précisément le nom et l’adresse du propriétaire, même si le bien est géré par une agence. Les noms et prénoms du locataire ou des colocataires doivent également y apparaitre clairement.

I. Désignation des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
M. PROPRIETAIRE Propriétaire, 10 rue du Propriétaire, 10000 VILLE
désigné (s) ci-après « le bailleur »,
ET
M. LOCATAIRE Locataire, 10 rue du Locataire, 10000 VILLE
désigné (s) ci-après « le locataire ».

Si une agence assure la gestion, les informations légales du mandataire sont indiquées dans le contrat.

Consistance et destination du logement

La consistance du logement doit suivre une nomenclature très précise : maison ou appartement, surface habitable, nombre de pièces, les parties privées et les zones communes (voir exemple ci-dessous).

La surface habitable (loi Boutin) comprend la surface de plancher couverte moins la place occupée par les murs, les cloisons, les hauteurs inférieures à 1,80m. Les balcons, terrasses, véranda, caves, greniers ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable. Si le propriétaire a oublié de mentionner la surface habitable ou si l’information est inexacte de plus de 5%, le locataire peut porter l’affaire devant la juridiction compétente pour réclamer une réduction sur le loyer.

Le contrat spécifie la destination du logement : sauf cas particuilier, optez pour un bail « à usage d’habitation », qui n’autorise pas d’activité professionnelle pour le locataire.

II. Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :

A. Consistance du logement
- localisation du logement : 10 rue du Logement, 10000 VILLE ;
- type d’habitat : immeuble collectif ;
- régime juridique de l’immeuble : copropriété ;
- période de construction : de 1989 à 2005 ;
- surface habitable : 80 m2 ;
- nombre de pièces principales 4 ;
- le cas échéant, Autres parties du logement : balcon ;
- le cas échéant, Eléments d’équipements du logement : cuisine équipée, une salle de bain et un WC ;
- modalité de production de chauffage : individuel ;
- modalité de production d’eau chaude sanitaire : individuelle ;

B. Destination des locaux :
Usage d’habitation uniquement

C. Le cas échéant, Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire :
Une cave 5m2, 1 parking extérieur

D. Le cas échéant, Enumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun :
Ascenseur

E. Le cas échéant, Equipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication :
Prise d'antenne pour la télévision TNT
Raccordement ADSL à Internet

Date de prise d’effet et durée du contrat

La date de prise d’effet et la durée du contrat figurent aussi parmi les informations qu’il faut inscrire.

III. Date de prise d’effet et durée du contrat 
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
A. Date de prise d’effet du contrat : 01/01/2018
B. Durée du contrat : 3 ans

La durée du bail est une des principales différences entre un bail vide et un bail meublé.

Logement vide

Le bail locatif d’un logement vide doit être souscrit pour une durée minimum de 3 ans lorsque le bien immobilier appartient à un particulier ou à une SCI familiale, ou de 6 ans, s’il est détenu par une personne morale (association ou entreprise).

Il subsiste toutefois des cas exceptionnels : ces durées minimales règlementaires peuvent être réduites à une année si le propriétaire doit reprendre le logement pour des motifs spécifiques et valables, clairement indiqués dans le contrat. Par exemple, en cas de départ en retraite, synonyme de baisse de revenu, le propriétaire peut être obligé de reprendre son bien.

Lorsque le bail arrive à son terme, si aucune des parties n’a pas exprimé le désir de rompre le contrat, le renouvellement se fait par tacite reconduction (automatiquement) pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou pour 6 ans lorsque le bien appartient à une personne morale.

Logement meublé

Un bail meublé a une durée minimum de 1 an, renouvelable annuellement par tacite reconduction.

La seule exception concerne les étudiants en location meublée : la durée peut être réduite à 9 mois, non reconductible.

Date de prise d’effet et date de signature
Il faut distinguer la date de prise d’effet et la date de signature du contrat. La date de prise d’effet est la date d’entrée du locataire dans le logement ou la date de remise des clés. En général, l’état des lieux est réalisé à la date de prise d’effet. La date de signature du contrat est indépendante de la date de prise d’effet. Il est courant de signer le contrat avant l’entrée dans le logement.

Conditions financières : données relatives au loyer

Le document précise le montant du loyer mensuel « nu », c'est-à-dire sans les charges. Il est conseillé de mentionner une révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail.

Des règles particulières s’appliquent aux agglomérations en zone tendues : il s’agit de l’encadrement du loyer à la location et à la relocation. Dans ces zones, l’augmentation de loyer entre deux locataires est encadrée. En France, 28 agglomérations sont en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

En plus, pour Paris et Lille, le montant du loyer ne doit pas dépasser un « loyer de référence », éventuellement majoré d’un complément de loyer. Le complément de loyer concerne des biens avec des attraits particuliers : grande terrasse, box de parking…

Les provisions de charges sont une avance versée mensuellement par le locataire, en prévision des charges locatives liées au logement : par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la fraction « récupérable » des charges de copropriété, etc. Le montant des provisions est indiqué dans le contrat. Les provisions font l’objet d’une régularisation annuelle.

Sont aussi mentionnés, les différents types de travaux, avec leur coût, réalisés dans le logement depuis la signature du dernier bail de location ou le dernier renouvellement.

IV. Conditions financières
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer
1° Fixation du loyer initial :
a) Montant du loyer mensuel : 800€ (huit cents euros)
b) Le cas échant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :
- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : Non
- le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : Non
2° Le cas échéant, Modalités de révision :
a) Date de révision : révision annuelle à date anniversaire du bail (01 janvier)
b) Date ou trimestre de référence de l’IRL : indice IRL du 15/10/2017

B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle
2. Le cas échéant, Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges : 100€ (cent euros) par mois

Le dépôt de garantie

Le contrat de location indique le montant du dépôt de garantie : optez pour le montant maximum, qui correspond à un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois de loyer en location meublée.

VI. Garanties
Le cas échéant, Montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire : 800€ (huit cents euros)

Frais d’agence

Lorsque la gestion du logement est confiée à un professionnel, les montants des plafonds de facturation applicables au locataire doivent également être spécifiés :
  • Les frais d’état des lieux règlementaire qui incombent au locataire sont plafonnés à 3 euros/m². Ces frais sont applicables uniquement à l'entrée dans le logement, les frais d'état des lieux de sortie ne sont pas facturables au locataire.
  • Le tarif d’agence applicable au locataire pour la visite, la constitution du dossier locataire et la rédaction du bail, ne doivent pas excéder 12 euros TTC/m² pour un logement se trouvant dans une zone très tendue, 10 euros pour un bien qui aménagé dans une zone tendue (à moins que la ville ne soit déjà incluse en zone très tendue) et 8 euros pour le reste du territoire.

Clause de solidarité

Par ailleurs, une clause de solidarité est essentielle en cas de colocation, afin que l’ensemble des colocataires soient solidairement responsables du paiement de la totalité du loyer.

VII. Le cas échéant, Clause de solidarité
Pour l’exécution de toutes les obligations du présent contrat en cas de pluralité de locataires, il y aura solidarité et indivisibilité entre eux.
Modèle type de clause de solidarité

Clause résolutoire

Il est d’usage d’inclure une clause « résolutoire », qui prévoit les conditions entrainant la résiliation d’office du bail.

VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire
Le présent contrat sera résilié de plein droit :
- en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge
- en cas de défaut de versement du dépôt de garantie
- en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire)
- en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice
Modèle type de clause résolutoire

Annexes au contrat de location

Le contrat de bail locatif d’un logement s’accompagne de documents obligatoires :
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
  • L’état des lieux d’entrée (établi en général au moment de la remise des clés, l'état des lieux de sortie étant effectué au moment de leur restitution),
  • Un extrait de règlement de copropriété si le bâtiment est en copropriété. Cet extrait doit préciser la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties privées et des parties communes, mais aussi la quote-part qui se rapporte au logement loué dans chaque catégorie de charges.
  • Les diagnostics techniques immobiliers :
    • diagnostic de performance énergétique,
    • constat de risque d’exposition au plomb,
    • diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans,
  • L'acte de caution solidaire, si un garant s'est porté caution,
  • Un état des servitudes risques et d’information sur les sols  (ESRIS, anciennement ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque (innondation, activité sismique...).
D'autres documents n'ont pas à être annexés au bail :
  • Le diagnostic amiante, mais le locataire peut vous en demander une copie.
  • L’attestation d’assurance obligatoire contre les risques locatifs, à souscrire par le locataire.

Le propriétaire doit également fournir la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (comme l’ADSL, la fibre, le câble, la télévision numérique terrestre, etc.), une photocopie de la « convention Anah » pour les logements loué et conventionné et une photocopie de la « grille de vétusté » sélectionnée si les parties ont décidé d’en appliquer une.

Depuis mars 2017, si le bien immobilier à louer (nouveau contrat ou reconduction du bail) est aménagé dans un lieu d’habitat détérioré, le propriétaire doit présenter une copie de l’autorisation préalable et une copie d’une déclaration contre récépissé au locataire.

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