Mis à jour le 01/07/2021

Modèle d'état des lieux


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Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L’état des lieux est une annexe essentielle au contrat de location, pour un logement nu ou un logement meublé. Il est réalisé à l’amiable entre le locataire et le bailleur (ou son représentant), à l’entrée dans le logement (remise des clés) et à la sortie du logement (restitution des clés). On parle aussi d’état des lieux contradictoire. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir les dégradations locatives à la charge du locataire.

Comment faire un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée est réalisé lors de la signature du contrat de location ou lors de la remise des clés. L’état des lieux de sortie est réalisé à la remise des clés.

L’état des lieux décrit avec précision :
  • les revêtements des différentes pièces (murs, sols, plafond), leur état général, les éventuelles dégradations (tâches, trous, nombre de carreaux cassés, éclats, rayures…)
  • les équipements présents dans les différentes pièces, en particulier pour la cuisine et les pièces d’eau (équipement électroménager, robinetterie, éviers, placards…)
  • les ouvrants : portes, fenêtres, volets, dont l’ouverture et la fermeture sont à tester
  • l’électricité : fonctionnement des interrupteurs et des prises, prises arrachées
  • les moyens de chauffage et de production d’eau chaude
  • le relevé des compteurs individuels
  • le nombre de jeux de clés et la destination des clés
L’état des lieux est réalisé en deux exemplaires signés par le bailleur (ou son représentant) et le locataire. Ce document permet d’établir les responsabilités du locataire et du propriétaire par rapport à l’état du logement loué et aux éventuelles dégradations imputables au locataire à la remise des clés.
A noter :
  • L’état des lieux est en général réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les frais d’établissement de l’état des lieux ne peuvent pas être facturés au locataire.
  • En absence d’état des lieux, le logement est réputé avoir été pris / remis en bon état.
Le bailleur et le locataire visitent successivement les différentes pièces et toutes les parties du logement en jouissance privative (jardin, terrasse, cave, parking…). Le propriétaire note l’état constaté, en commentant à haute voix les observations notées sur le document. Le locataire donne aussi ses observations sur l’état du logement, qui sont également consignées. Le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord sur le contenu noté sur l’état de lieux, qui sera ensuite signé par les parties. L’écoute mutuelle est une clé de la réussite d’un état des lieux. On parle d’un état des lieux à l’amiable.

Dans les 10 jours qui suivent l’état des lieux, le locataire peut demander au propriétaire de modifier l’état des lieux, pour faire état de constatations supplémentaires : par exemple un robinet qui fuit, une fermeture difficile pour une fenêtre ou un volet...

Quel document pour un état des lieux ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en accord avec la loi Alur, a imposé de nouvelles contraintes pour le contenu des états des lieux. L’utilisation d’un modèle d’état des lieux simplifie la conformité légale et la constatation des lieux et des équipements. Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être le plus détaillés possible, afin d’éviter les contestations. Il ne reste plus au bailleur et au locataire qu’à remplir le document lors de l’entrée et de la sortie de l’occupant.

Plusieurs modèles d’état des lieux sont proposés en version Word et PDF. Ces formulaires prédéfinis peuvent être imprimés ou remplis en ligne selon les besoins du bailleur. Pour gagner du temps lors d’un état des lieux d’entrée, le propriétaire peut le préparer à l’avance puis le compléter en présence du locataire afin d’éviter les litiges.
Pour une location meublée, il faudra joindre en plus de l’état des lieux un inventaire du mobilier et des équipements.
Depuis quelques années, les bailleurs peuvent également recourir aux logiciels d’état des lieux. Ces derniers sont surtout employés par les agences de gestion locative car leur manipulation nécessite des compétences spécifiques.

L'état des lieux est-il obligatoire ?

Etat des lieux d’entrée

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent toujours être réalisés. Si aucune des parties ne réclame ce document, il est alors présumé que le locataire a pris possession d’un logement en bon état, comme l’indique l’article 1731 du Code civil. Ainsi, le locataire peut être tenu responsable des dégradations du logement, même si elles ne sont pas de son fait.

L’article du Code civil ne favorise donc pas le locataire. Depuis son entrée en vigueur, la loi Alur rééquilibre la situation. Elle indique que si le bailleur refuse d’effectuer un état des lieux ou qu’il refuse de le donner à un occupant, il lui reviendra de prouver qu’il a remis un logement en bon état au locataire.

Etat des lieux de sortie

A la sortie du locataire, l’état des lieux permet d’établir les dégradations imputables au locataire. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par une différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Les dégradations dues à la vétusté (peinture jaunie, parquet usé…) ne sont pas imputables au locataire, et ne peuvent pas engendrer une retenue sur le dépôt de garantie.
Si le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, le propriétaire fait appel à un huissier pour réaliser un constat locatif. En l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est supposé rendu en bon état, et le locataire ne peut être tenu responsable des dégradations.

Comment contester un état des lieux ?

Il arrive que le propriétaire et le locataire n’arrivent pas à se mettre d’accord sur les constatations à consigner dans le document. Dans ce cas, personne ne signe l’état des lieux. On parle alors d’un état des lieux litigieux (par opposition à un état des lieux à l’amiable).

Le propriétaire fait alors appel à un huissier pour dresser un constat locatif. L’huissier convoque les parties 7 jours à l’avance pour dresser un constat de l’état du logement. De la même manière que pour un état des lieux à l’amiable, l’huissier fait le tour du logement et des parties privatives. Chaque partie peut avancer ses arguments, mais c’est l’huissier qui décide des constatations à noter dans le document. Le constat locatif n’est pas contestable.

Combien coûte un état des lieux ?

Un état des lieux réalisé à l’amiable par le propriétaire et le locataire est gratuit.

Un état des lieux réalisé par un professionnel tel qu’un agent immobilier est facturé jusqu’à 6€ par mètre carré habitable (plafond défini par décret), à répartir pour moitié entre le locataire et le propriétaire. Le coût est en général moindre pour des surfaces importantes.

Le coût d’un constat locatif par huissier est compris entre 174,67€ et 273,77€ en fonction de la taille du logement. Ce coût est partagé pour moitié entre le locataire et le propriétaire.

Qui doit payer l’état des lieux ?

Si l’état des lieux a été réalisé par un tiers (agent immobilier, huissier…) :
  • pour l’état des lieux d’entrée :
    • si le coût est inférieur ou égal à 6€ par m² habitables, le montant est partagé à 50% pour le locataire et 50% pour le propriétaire.
    • Si le cout est supérieur à 6€ par m² habitables, le locataire paye 3€/m2 et le propriétaire le reste.
  • pour l’état des lieux de sortie, la totalité du montant est à la charge du propriétaire.


Que faire en cas d’abscence d’état des lieux ?

Absence d’état des lieux d’entrée

Si le propriétaire refuse de réaliser l’état des lieux d’entrée, le locataire doit le mettre en demeure par lettre recommandée de réaliser l’état des lieux. Si cette mise en demeure reste sans effet, le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire.

Si le locataire refuse de signer l’état des lieux d’entrée, et qu’aucun constat locatif n’est ensuite établi par huissier, le logement est considéré comme étant en parfait état à l’entrée du locataire.

Absence d’état des lieux de sortie

En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie et d’impossibilité de signer un état des lieux à l’amiable, il est conseillé de faire appel à un huissier pour réaliser un constat locatif.

A la sortie du logement, une absence d’état des lieux signifie que le locataire a rendu le logement en parfait état : le bailleur ne pourra prétendre à aucune retenue sur le dépôt de garantie pour dégradations locatives ou pour un logement rendu non nettoyé.

Il est très fortement recommandé de réaliser un état des lieux à l’entrée comme à la sortie du locataire, en prenant le temps de noter scrupuleusement toutes les observations. Prévoyez entre 1 et 3 heures pour réaliser un document de qualité. Le bailleur pourra repartir d’un état des lieux précédent pour gagner du temps.

Peut-on joindre des photos à l’état des lieux ?

Il est conseillé de prendre des photos lors de l’état des lieux. Plusieurs options sont possibles :
  • Les photos peuvent être envoyées par email au locataire après l’état des lieux. Même si l’envoi par email n’a pas une valeur contractuelle, cela permettra d’avoir une discussion amiable lors de la sortie pour constater une éventuelle dégradation.
  • Une annexe avec des photos peut être jointe à l’état des lieux et signée par le locataire et le propriétaire. Dans ce cas, pensez à préciser la pièce à laquelle correspond la photo.
  • De nombreuses applications sur tablette proposent de réaliser un état des lieux avec photos. Le document est signable numériquement par les parties directement sur tablette.
  • Avec un logiciel de gestion locative, vous pourrez joindre les photos directement sur le document avant signature.
Dans tous les cas, même si vous prenez des photos, une description écrite de l’état du logement est obligatoire (état des murs et des sols, trous, équipements,...).
Dégradations état des lieux

Modèle d’état des lieux en meublé

En meublé, les éléments à mentionner dans l’état des lieux sont identiques, et il faut annexer un inventaire : voir notre modèle d’inventaire des équipements. L’inventaire est une liste exhaustive comprenant : les meubles, l’électroménager, les équipements de cuisine, les couverts, la literie, les serviettes...

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