Conseils premier investissement locatif

Forum destiné aux particuliers propriétaires bailleurs qui mettent un bien immobilier en location
sam59138
Messages : 1
Enregistré le : 09 novembre 2019, 20:31

09 novembre 2019, 23:12

Bonjour,

Ma compagne et moi sommes intéressés par l'investissement locatif, après avoir fait vérifié nos capacités d'emprunt nous avons le droit à 80k€ d'investissement sur 15 ans.
Nous avons repéré un bien avec travaux de 36k€ (33k€ + 3k€ frais de notaire), après estimation le montant des travaux s'élève à 26k€ soit un financement de 62k€ donc jusqu'à la nous sommes bon.
L'agence qui met en vente ce bien nous confirme qu'un loyer de 550€ mensuel est possible.
D'après mes calculs avec une mise en gestion nous sommes a plus de 10% de rentabilité sur 15ans en incluant les taxes foncières.

La où je sèche un peu c'est sur la fiscalité car je vais devoir déclarer du déficit foncier et j'aurais voulu connaître le résultat sur quelques années fiscalement parlant, a titre informatif nous payons environ 3000€ d'impôt/an. De plus les travaux sont à renseigner en totalité sur la déclaration et c'est les impôts qui font le report ou uniquement 10700 et c'est a nous de les reporter l'année suivante?

De plus, je ne comprends pas vraiment l'intérêt de monter une sci pour moi et ma compagne?

Je suis preneur de tout vos conseils car je sèche un peu sur le sujet le le bien suscité beaucoup d'intérêt...
pierre
Messages : 413
Enregistré le : 27 août 2009, 13:09

10 novembre 2019, 09:34

Bonjour,

Côté fiscalité, vous ferez la déclaration d'impôts avec le montant total des travaux pour l'année d'achat, ce qui créera un déficit. Vous pourrez affecter 10700€ à vos revenus "globaux" (c'est à dire à vos salaires) et le reste constituera un déficit reportable pendant 10 ans.

Il vous faudra effectivement reporter le déficit sur la déclaration les années suivantes, mais normalement le report est "prérempli" sur le site des impôts.

Bien à vous
Flo

10 novembre 2019, 16:39

Bonjour,

J'attire votre attention sur les autres charges/besoin de trésorerie:

L'agence n'a pas pour intérêt de vous refroidir, donc elle n'insiste pas dessus:
- La part des charges dévolue au propriétaire: ça couvre la rémunération du syndic, les travaux de copropriétés, provision de travaux loi alur…
- Assurance propriétaire non occupant,
- Le cas échéant assurance loyer impayé (peut-être inclus dans le pack gestion de l'agence)
- Les petites réparations dans l'appartement (chauffage si individuel, plomberie, électroménager de la cuisine...)
- Provision de précaution pour faire face à des travaux plus important (copropriété, ou rafraichissement entre 2 locataires...)
- 15j à 1 mois de vacance locative, pas forcément tous les ans, mais compter au moins tous les 2 ans
- la rémunération de l'agence pour la recherche d'un nouveau locataire (environ tous les 2 ans, donc)

Ce n'est pas pour vous faire peur, mais si vous souhaitez que votre bien soit entièrement autofinancé (ne pas devoir compléter à partir de votre salaire), il ne faudrait pas dépasser (à la louche) 400 à 450€ de prêt par mois pour un loyer hors charges de 550€.

Le rapport entre le coût du bien et sa rentabilité me semble particulièrement favorable. Je vous suggère de bien regarder sur le bon coin ou autre sites d'annonces pour voir quels sont les loyers demandés pour des biens semblables.

Dernier conseil: investissez proche de votre lieu de résidence. Sinon, vous êtes trop assujettis aux dires de votre agence gestionnaire. Ca vous permet ainsi de participer à la réunion de copropriété, afin de "prendre le pouls" de la copropriété, ou de visiter l'appartement entre 2 locataires et se rendre compte soi-même des travaux qui peuvent être souhaitables.

Cordialement
Répondre
  • Sujets similaires
    Réponses
    Vues
    Dernier message