provision sur charges et nantissement

[Myrtille]

Bonjour,
Je suis propriétaire d’un bâtiment que je loue depuis plus de 20 ans à un commerçant. Un bail authentique commercial a été signé et je n’ai pas demandé de caution. L’immeuble est aujourd’hui en mauvais état : aucun entretien n’a été effectué de la part du locataire. Il a ajouté des cloisons, cassé des murs, percé des trous,… Je dois , de mon côté, changer la toiture.
1)
Puis-je déduire des impôts fonciers 2010, une provision sur charges ( sur ces travaux futurs) ?
2) Depuis quelques mois, il ne paie plus les loyers. Puis-je prendre un nantissement sur son matériel ?
En vous remerciant,
Myrtille

[pierre]

1)Puis-je déduire des impôts fonciers 2010, une provision sur charges ( sur ces travaux futurs)

Non, le fisc ne vous permet pas de déduire des provisions sur travaux. En cas de déficit foncier l'année prochaine, vous pourrez éventuellement reporter ce déficit sur plusieurs années.

2) Depuis quelques mois, il ne paie plus les loyers. Puis-je prendre un nantissement sur son matériel ?

Il s'agit d'une négociation de gré à gré entre vous et votre locataire, je ne vois pas ce qui vous en empêcherait. Surtout qu'il s'agit d'un bail commercial.

[myrtille]

Bonjour,
Je vous remercie de votre rapidité à répondre. Mes relations avec mon locataire sont inexistantes. Des menaces d'huissier sont sans effet .Il ne paie plus; ne répond à aucune des lettres avec AR.
Je suis "coincée".S'il déménage pendant mon absence ....! Je n'ai aucune garantie.
Comment vais-je pouvoir me payer les travaux (surface >1500m²) que j'ai a effectuer si je n'ai plus de loyers à encaisser.Ma situation est catastrophique. Quelles sont les mesures d'urgence pour se faire payer ? En ma qualité de propriétaire, puis-je demander à son banquier si son compte est suffisament provisionné.Que faire ?
merci

[pierre]

A ce stade je prendrais rapidement un avocat pour lancer une procédure devant le Tribunal de Grande Instance.

L'avocat vous demandera sans doute une provision comprise entre 500 et 1000€, plus un pourcentage sur l'argent qui sera éventuellement récupéré. Il faut établir une convention d'honoraires avec l'avocat. La procédure risque de durer 1 ou 2 an, mais c'est la seule solution.

Le risque est que la société de votre locataire dépose le bilan, et là il sera quasiment impossible de récupérer quoi que ce soit.