Entré locataire + arrêté de Syndic + eau-chaude

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Invité

09 avril 2015, 00:39

Bonjour,
Je désirais une aide dans la manière de faire la régularisation des charges concernant la consommation l'eau chaude.
Eau chaude centrale .
Entrée du locataire le 22/04/2014.
Appartement vide du 01/07/2011 au 21/04/2014
Derniers travaux acquittés au 31/08/2013
Relevé du 01/10/2012 à 30/09/2013. Consommation due aux travaux.
Index: début: 1069M3 Fin: 1089M3
J'estimais que:
Appartement fermé du 10/10/2013 au 31/12/2013. Pas de consommation d'eau chaude
Du 01/01/2014 au 21/04/2014 faible consommation d'eau-chaude due aux visites de l'appartement pour la mise en location.
Problème: mon arrêté de compte du 01/10/2013 au 31/12/2014 ne mentionne plus la partie "Eau-chaude" comme le faisait tous les précédents. Pas de relevé d'index de consommation.
Réponse du Syndic: Vous aviez déjà suffisemment versé de provisions pour l'eau-chaude, voilà pourquoi elle n'est pas compris dans le décompte.
Ignorant, je prends les appels de charges pour la période concernée, et pensais les entrer trimestre par trimestre pour coller au mieux avec la consomation réelle de mes locataires.
Pas de relevé d'index de consommation non plus mais autre surprise l'appel de charges le plus important concernant l'eau-chaude se porte sur la période du 01/10/2013 au 31/ 12/2013.
D'où la réponse du syndic.
Si je procède ainsi mon locataire virtuel "VACANT" se verra imputer (+ou-) 90% des charges "eau-chaude", et cette somme devra être entrée dans "Charges déductibles/Charges récupérables non récupées à la sortie du locataire".
Si j'additionne le tout pour que le logiciel cacul le prorata temporis, le calcul devient plus équitable déjà, mais ne reflète toujours pas la consommation réelle de mes locataires bien vivants qui devrait s'élever au minimum à 75% de la somme totale comptabilisé pour la période du 01/10/2013 au 31/12/2014, et non légèrement plus de 50%
Sans index de consommation avant le 30/09/2016, pas de troisième solution, j'imagine.
Pourriez-vous m'indiquer l'usage établi dans ce genre de cas?
En vous remerciant par avance.
Cordialement
marie

09 avril 2015, 09:34

Bonjour,

Je ne sais pas s'il y a un usage général, car les situations sont très diverses.

Dans mon cas, pour les consommations d'eau (froide et chaude), j'établis un prix annuel au M3 en fonction des relevés du syndic.

Ensuite, j'utilise ce prix en fonction des consommations réelles du locataire, en se basant le l'index d'entrée des compteurs et en relevant régulièrement les index (tous les ans). Ce qui me donne :

charge eau chaude 2014 = prix eau chaude 2014 * consommation M3 2014

Marie
Invité

10 avril 2015, 00:10

Bonjour Marie,
Merci pour ce retour. Je pensais en effet procéder ainsi. Faire une première régulation du 22 mars au 30 septembre 2014, pour me caler sur l'année du Syndic, puis d'une année à l'autre. Maintenant, sans index de consomation au septembre 2014, j'hésite encore. Je ne m'attendais pas que ni l'eau chaude ( donc ni l'Index) ne soit pas indiquée sur cet arrêté là.
Si je demande maintant au locataire (J'habite à 200km du local) de relever l'indice (ce que je vais faire bien sûr) pour cette régularisation: les date ne concorderont pas. J'en suis venu à me demander si le mieux n'était pas au final de la faire la régularisation du 22/04 au 30/09 avec cet arrêt tel quel (sans eau-chaude), ce qui me permettra une 1ère fois d'ajuster le montant des charges pour le locataire. Récupérer l'indice le 22, et le garder en réserve pour la prochaine régularisation. J'aurais alors:
1 index 30/09/2013 (arrêté Syndic), 1 index 22/04/2014 (entrée du locataire), 1 index (avril 2015, le 22 pour être à +1 an du précédent), 1 index 30/09/2015 (arrêté Syndic), et m'ajuster à leurs consommations réelles.
Je veux absolument faire la régularisation des charges ce mois de mai. A l'entrée du locataire j'avais dû les estimer un peu à"l'aveugle".
Je n'avais jamais été dans une position de bailleur auparavant, l'appartement longtemps en travaux puis inoccupé et, de la Régie locative qui s'en occupait (pas) jusqu'alors, je n'avais pu récupérer les documents concernant ce local qu'une petite semaine avant la signature du bail.
Avec pour base l'arrêté de compte Syndic 2013/2014, le logiciel indique que mes pauvres locataires payent 25,00€ de trop de charges par mois, ce qui m'étonne tout de même. Je métais basé pour estimer ces frais sur l'évolution de leurs montants de 2008/2009 à 2010/2011, période où le local était occupé pour faire une moyenne de cette évolution pour chaque poste de charges puis l'avais comparé à chaque moyenne faite pour les périodes 2011/2012, 2012/2013 (appartement en travaux puis vide) en prennant chaque somme à la baisse dans mes résultats.
Sur tous ces arrêtés Syndic l'eau chaude et l'Index sont indiqués.
Ces 25,00€... ne correspondrait-il pas en partie à l'eau-chaude fantôme?
Le plus sage: demain, je téléphone au comptable du Syndic, et lui demande la démarche exacte à suivre dans ce genre de cas.
Je ferais un retour sur sa réponse, cela peut intéresser.
Cordialement
Christian
pierre
Messages : 438
Enregistré le : 27 août 2009, 13:09

10 avril 2015, 09:51

Oui, il sera intéressant d'avoir le retour du syndic.

A savoir : lors de l'entrée/sortie d'un locataire il est d'usage de noter sur l'état des lieux les différents index de consommation : EDF, eau chaude, eau froide...
Invité

11 avril 2015, 01:12

Bonjour,
Merci à tous pour votre intérêt et votre aide.

Réponse du comptable Syndic:
"Il y a eu à un moment donné une erreur dans un des relevé du compteur. Pour l'eau-chaude, votre Index au 30/09/2014 était: 1046. Demander à votre Régie Locative de vous faire le calcul de la régularisation."

Pour la suite, j'hésite entre Ubu et Corneille.

Je reprends l'historique à partir du plus ancien arrêté de compte Syndic en ma possession. Syndic remplacé début 2010, je ne peux remonter plus loin que 2010/2011)
Eau-chaude:
2010/2011 Index: 1009 à 1033
2011/2012 Index: 1033 à 1069
2012/2013 Index: 1069 à 1089
2013/2014 Index: 1089 à 1046
Je sors enfin (!) l'état des lieux entrée-locataire au 22/04/2014:
Index:1033
Un mystère résolu.

Relevé Général des dépenses au du 01/10/2013 au 30/09/2014:

Charges Eau-chaude à répartir:
Eau froide à réchauffer 1495M3: 4440,15€
Combustibles réchauffage eau: 13365,30€
Total Eau-chaude: 17805,45€
Base de répartition Eau-chaude: 20/1896°

Maintenant, si la démarche pour connaître le montant des charges Eau-chaude 10/2013 au 09/2014 de mon local est simplement:
(17805,45 / 1495) * M3 consommés = total prix consommation eau chaude pour le local

Pourquoi existe-t'il une base de répartition pour l'eau chaude? Tous les appartements possèdent les compteurs Eau-froide et Eau-chaude. Que représente-t-elle exactement, elle qui de plus, change suivant les années?

Et surtout: comment puis-je intégré ce résultat dans le logiciel? Après chaque arrêté Syndic, l'eau chaude est considérée comme consommée et les sommes versées en provisions sont ainsi justifiées par cette consommation.
Dois-je créer un appel de provisions 2013/2014 fictif, d'un montant égal à la somme due par mes locataires? Somme fictive pour l'occasion, mais pourtant bien réelle et versée durant les 2 années précédentes, pour pouvoir faire "ré-apparaître" la facture des charges locatives d'Eau-chaude aquittée et l'intégrer dans la régularisation des charges?

Un grand merci d'avance.
Cordialement
pierre
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Enregistré le : 27 août 2009, 13:09

11 avril 2015, 13:37

A mon avis et d'après vos chiffres, la base de consommation pour l'eau chaude correspond précisément à votre consommation (20m3) divisée par la consommation globale (1896m3).

Pour intégrer la consommation d'eau chaude dans le logiciel :
- Si la consommation d'eau chaude n'est pas dans l'arrêté du syndic (ce qui semble être le cas pour cette année), ajoutez une charge "Récupérable/locative" avec la consommation mesurée * prix m3
- Si la consommation est incluse dans l'arrêté du syndic, ajoutez une charge "Syndic - Arrêté des comptes - Charge récupérable locative" avec l'ensemble des charges locative décomptées par le syndic

Dans les deux cas, n'oubliez pas de mentionner la période à laquelle se rapporte les charges en question.
Invité

13 avril 2015, 08:08

Merci beaucoup pour votre aide et pour vos précisions bien utiles.
Cordialement
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