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Gestion locative : Charges récupérables
Logement en copropriété
En copropriété, le calcul des charges récupérables est facilité par le syndic, qui détaille dans l'arrêté annuel des comptes la part « locative » (récupérable) des charges engagées.Les charges récupérables comprennent :
- La partie « locative » de l'arrêté annuel du syndic : les charges d'entretien, de nettoyage, d'électricité des parties communes, etc.
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), prélevée avec la taxe foncière
Maison individuelle
Les charges récupérables sont en général limitées à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). L'entretien courant du jardin et de la maison est assuré par le locataire sans régularisation de la part du bailleur.
Appartement dans un immeuble géré en direct par le propriétaire
Les charges récupérables comprennent :- Les charges des parties communes (électricité, nettoyage, entretien…)
- Les consommations personnelles d'eau chaude et froide
- Le chauffage collectif
- Les charges d'ascenseur
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Lire aussi : Tutoriel - Le préavis et sortie du locataire
Liste complète des charges récupérables et non récupérables
Seules les charges définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 sont récupérables. La liste ci-dessous s'appuie sur ce décret, complété par la jurisprudence.| Ascenseurs | |
| Frais de fonctionnement, électricité, entretien et petites réparations | Récupérable |
| Gardien et employé d'immeuble | |
| Salaire et charges : si le gardien assure l'entretien ET l'élimination des déchets | 75 % récupérable |
| Salaire et charges : si le gardien assure uniquement l'entretien OU uniquement les déchets | 60 % récupérable |
| Salaire et charges : si le gardien n'assure ni l'entretien ni les déchets | Non récupérable |
| Parties communes | |
| Consommation d'eau froide | Récupérable |
| Consommation d'eau chaude | Récupérable |
| Consommation d'électricité | Récupérable |
| Consommation de combustibles | Récupérable |
| Entretien et nettoyage des parties communes | Récupérable |
| Fournitures et produits d'entretien | Récupérable |
| Entretien de la chaufferie et menues réparations | Récupérable |
| Entretien des canalisations | Récupérable |
| Débouchage des égouts et désengorgement des canalisations | Non récupérable (jurisprudence) |
| Entretien du vide-ordures : produits | Récupérable |
| Entretien du vide-ordures : main-d'œuvre | Non récupérable (jurisprudence) |
| Entretien des extincteurs | Non récupérable (jurisprudence) |
| Nettoyage des graffitis | Non récupérable (jurisprudence) |
| Frais suite à dégradations des parties communes | Récupérable |
| Frais de dératisation | Non récupérable (jurisprudence) |
| Achat ou remplacement de matériel (aspirateur, digicode, boîtes aux lettres, poubelles…) | Non récupérable |
| Télésurveillance, téléalarme | Non récupérable (jurisprudence) |
| Espaces verts et espaces extérieurs | |
| Entretien, arrosage et nettoyage | Récupérable |
| Taille des haies, des massifs, tonte de la pelouse | Récupérable |
| Nettoyage des gouttières | Récupérable |
| Élagage et remplacement des arbres | Non récupérable (jurisprudence) |
| Remplacement d'une haie ou d'un massif | Non récupérable (jurisprudence) |
| Consommations personnelles (parties privatives) | |
| Consommation d'eau froide | Récupérable |
| Consommation d'eau chaude | Récupérable |
| Chauffage | Récupérable |
| Entretien et menues réparations des installations d'eau et de chauffage | Récupérable |
| Taxes et impôts | |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | Récupérable |
| Taxe de balayage | Récupérable |
| Taxe foncière | Non récupérable |
| Frais de confection des rôles / frais de gestion fiscale locale (sur taxe foncière) | Non récupérable |
| Taxe d'habitation (supprimée pour les résidences principales depuis 2023) | Non applicable |
| Frais de gestion | |
| Frais de gérance et de syndic | Non récupérable |
| Honoraires de gestion locative | Non récupérable |
| Primes d'assurance | Non récupérable |
| Frais d'établissement et d'envoi des quittances de loyer | Non récupérable |
| Provisions versées au syndic (appels trimestriels) : seule la part « locative » de l'arrêté annuel est récupérable | Non récupérable (en cours d'année) |
Ce qui n'est jamais récupérable — mémo rapide
| Charge | Raison |
| Taxe foncière | Impôt à la charge exclusive du propriétaire |
| Primes d'assurance PNO | Assurance du propriétaire, non du locataire |
| Frais de gestion locative / gérance | Service rendu au bailleur, pas au locataire |
| Travaux d'amélioration ou de mise aux normes | Investissement du bailleur (hors menues réparations) |
| Remplacement de matériels collectifs | Investissement, pas charge de fonctionnement |
Lire aussi : Tutoriel - La révision du loyer
Cas pratique : charges récupérables pour un appartement en copropriété
Prenons l'exemple d'un appartement en copropriété dont le locataire verse 80 €/mois de provisions de charges.À la fin de l'année, le bailleur reçoit l'arrêté des comptes du syndic indiquant une part locative de 620 €. La TEOM sur son avis de taxe foncière s'élève à 180 €.
Charges récupérables réelles : 620 € (syndic) + 180 € (TEOM) = 800 €
Provisions versées : 80 € × 12 mois = 960 €
Résultat : le locataire a versé 160 € de trop → le bailleur lui rembourse ou crédite 160 € sur le loyer suivant.
Pour savoir comment établir ce courrier, consultez notre dossier sur le contrat de location et les obligations associées.
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12 commentaires SUR
Les charges suivantes sont-elles a la charge du locataire :
- le contrat maintenance extincteurs,
- le remplacement batteries barrière et pose boîte à clés,
- le nettoyage du vide ordure.
Seules les charges explicitement listées dans le décret 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables. Il faut aussi tenir compte de la jurisprudence... autant dire que c'est un véritable casse-tête.
Par rapport à vos questions :
- le contrat maintenance extincteurs => NON (confirmé par la jurisprudence)
- le remplacement batteries barrière et pose boîte à clés, => NON (pas mentionné dans le décret)
- le nettoyage du vide ordure => OUI pour les produits d'entretien du vide ordure (décret), NON pour les frais de personnel (jurisprudence)
J'ai un immeuble de 6 appts il y a un jardin commun que les locataires ont le droit d'utiliser soit pour pendre leur linge ou faire un barbecue vu qu'aucun locataire ne le nettoie je le fais deux fois par an ma tondeuse, l'essence, les sacs poubelle et le temps passée le tribunal m'a fait rembourser les 41€ réclamés !
Le remboursement des charges récupérables ne peut se faire que sur facture : vous pouvez demander le remboursement de l'essence de la tondeuse avec justificatif de la station service, ainsi que les sacs poubelle sur justificatif... mais vous ne pouvez pas être indemnisé pour le temps passé. Pour cela, il faudrait une facture d'une société de jardinage ou d'entretien. Il faut aussi que le jardin soit mentionné dans les parties communes dans le bail.
Bonjour, je suis locataire dans une petite copropriété et on me demande de payer le ménage qui est fait dans l'escalier (il n'y a que 2 étage). Je viens de me rendre compte que le monsieur passe une fois par semaine. Je trouve qu'un passage toute les 2 semaines aurait largement suffit. On ne m'a jamais demandé mon avis sur ce contrat et on ne m'a jamais dit que j'aurai à payer ces frais. Si j'avais été au courant j'aurai proposé aux propriétaires de le faire moi-même à titre gratuit. Est-ce qu'ils ont le droit de m'imposer ce paiement ? Si oui, Est-ce que j'ai le droit de faire des propositions (je fais le ménage moi-même ou on baisse le nombre de passage) pour baisser le prix que je trouve exorbitant.
Le ménage des parties communes fait partie des charges récupérables définies par décret. Votre bailleur est donc en droit de vous demander de payer un pourcentage de ces frais (en général en fonction de la surface de votre logement). Vous pouvez proposer à votre bailleur de faire le ménage à titre gratuit. Rien de l'oblige à accepter, mais c'est une bonne proposition je trouve.
Bonjour,
Dans mes charges de copropriété, j'ai une ligne location mobilière car apparemment l'immeuble est construit sur un terrain loué à la commune pour une centaine d'année (si j'ai bien compris...). Est-ce que cette charge est récupérable auprès de mon futur locataire ?
Merci par avance pour votre aide.
Les charges récupérables sont limitativement définies par décret. Et le décret ne mentionne pas de location de terrain, ce qui fait que vous ne pouvez pas récupérer cette charge sur le locataire.
bonjour, sur certain modèle de bail, la taxe foncière est récurée sur le locataire
peut-il refuser de la payer s'il a signé le bail ?
merci
S'il s'agit d'un bail professionnel ou d'un bail commercial, et que le bail indique que la taxe foncière est récupérable, le locataire ne peut pas refuser de régler cette charge. En revanche, pour un bail d'habitation, il est interdit de refacturer cette taxe.
Bonjour
Je suis locataire dans un logement communal
La marie me demande une revalorisation de chauffage d une somme de 835 euros en sachant que la cuve à fioul dessert la marie la salle des fêtes l école et deux logements
Je paye 110 euros tous les mois de l année pour le chauffage et depuis novembre 2023 je dois payer 160 euros
Cette somme est très importante pour un logement de 80 m2
J ai demandé des justificatifs, ils ne peuvent pas m en fournir car les répartiteurs de chauffage sont HS
Donc ils se basent sur un calcul de volume
J ai fait appel à un avocat après plusieurs lettres recommandé sans réponse
L avocat me dit de ne pas payer la créance car leur calcul ne justifie pas ma consommation propre
Par la suite j ai eu un dégât des eaux chez moi venant de la faute de la mairie tuyauterie qui a lâché
Du coup de la moisissure sur les murs plafonds abîmés et surtout après que les pompiers aient aspirer l eau de l eau c est infiltrées dans le sol la laine de verre
Du coup une odeur permanante dans mon logement
Rien ne bouge
J ai envoyé une lettre recommandé demandant mon préavis et si c était possible de le réduire à 2 mois .. pas de réponse depuis début juin
J ai des problèmes de santé , c est compliqué vivant seule de me battre
Je vous écris pour trouver de l aide pour ma situation
Bonjour,
Pour l'augmentation des charges de chauffage, en effet, le propriétaire (la mairie), doit pouvoir justifier la régularisation des charges, et l'augmentation des provisions de charges.
Pour le dégât des eaux, faites appel à votre assurance. Ils ont l'habitude de ce type de sinistre, ils vous assisteront dans la démarche.
Il faut déclarer le dégât des eaux à votre assurance même si vous avez donné votre préavis pour mettre fin à votre bail. Sinon, les dégâts pourraient vous être reprochés, et des frais de remise en état pourraient vous être facturés.
Enfin, le propriétaire n'a pas d'obligation d'accepter une diminution de la durée du préavis, mais vous pouvez quitter le logement sans préavis, si le logement est déclaré insalubre (procédure à effectuer en préfecture).
Bon courage