Charges locatives

Forum destiné aux particuliers propriétaires bailleurs qui mettent un bien immobilier en location
MEPHISTOPHELES

11 juin 2017, 04:23

Bonne nuit à toutes et tous,

Personnellement je n'y arrive plus depuis quelques jours, rencontrant de graves difficultés avec une locataire. Je vous explique:
j'ai dû engager un huissier de justice pour obtenir le paiement de loyer en retard ainsi que la régularisation des charges annuelles, une audience est retenue auprès le Tribunal. J'ai adressé au locataire en Avril le décompte des charges ainsi que celui de la régularisation pour 2016 en lui demandant le remboursement de celle-ci. Elle n'en a pas tenu compte d'où l'intervention de l'huissier.
Cependant, je ne sais pas calculer les charges récupérables après le tri entre ce qui est récupérable ou non. Etant donné que l'affaire est porté en justice dans quelques mois et que je vais devoir justifier de mon décompte et que j'ai beau faire et refaire le calcul je ne suis pas certaine du montant que je dois réclamer et ne souhaite (vraiment pas) me ridiculiser à l'audience surtout après les frais déboursés pour l'huissier (150€ le commandement de payer - 350 € l'assignation etc...) et l'épuisement intellectuel se répercutant sur ma santé physique. D'autant plus si je leur réclame une somme nulle.
Dans le cas où je vous soumettrais le montant total des charges récupérables, la quote-part et autres données, s'il vous plaît, quelqu'un aurait-il l'amabilité et la bonté de me faire ce calcul ?

J'attends impatiemment une réponse sur ce forum, quelle qu'elle soit.
Et merci de m'avoir lue.

Bien à vous,
Faust.
pierre
Messages : 431
Enregistré le : 27 août 2009, 13:09

11 juin 2017, 07:59

Bonjour,

Afin de pouvoir vous aider, il faudrait lister les charges, leur montant, la période à laquelle elles se rapportent, ainsi que les provisions appelées depuis un an.

Et aussi indiquer vos calculs.

Bien à vous
MEPHISTOPHELES

11 juin 2017, 11:59

Bonjour Pierre,

Je suis copropriétaire dans une résidence gérée par Foncia Manago, le décompte pour les charges récupérables est donc apparent dans une colonne spécifié à ce titre.
Avec le Relevé Général des Dépenses annuel que j'ai reçu:
J'ai donc récupéré les "Total" apparaissant dans les colonnes "Charges récupérables" par famille de charge qui peuvent concerner l'appartement loué, c'est-à-dire exactement (ex.) l'escalier du bâtiment concernant l'appartement et non ceux des autres bâtiments, etcetera...
Et j'ai appliqué la règle de 3 comme suit
Le total de ces sommes est, toujours par famille de charge, multiplié par le total des tantièmes des copropriétaires concernés puis divisé par les tantièmes correspondants à la superficie que je lui loue. J'ai bêtement récupéré ces tantièmes qui apparaissent sur les relevés de charges trimestrielles que je reçois de Foncia, je pense qu'ils sont exacts. Ceci donne ce qui suit:

Famille de Charge:Charges Générales: 32 782.50 /100438*1384 = 451.73 € de quote-part de charge récupérable

et ainsi de suite avec chaque famille de charge...

Puis:

451.73 € divisé par 12 (mois), et ainsi de suite avec les autres familles, pour connaître la somme exacte des charges mensuelles. J'additionne les sommes et j'obtiens le montant réel des charges récupérables auprès du locataire.

Dans le cas où la somme des provisions réglées par le locataire l'année passée est moindre que la somme que j'ai obtenue après le détail du calcul ci-dessus, je récupère la différence auprès de cette dernière.

J'ai aussi prorata tempus la TEOM (elle est entrée en cours d'année 2015 dans les lieux) additionnée à celle (complète) que j'ai payée pour l'année 2016. Je tiens à vous faire remarquer que je n'ai dans un premier temps pas précisé que j'avais incluse la TEOM dans la régularisation des charges (je pensais la rencontrer/qu'elle rapellerait et lui expliquer le détail oralement) dans le premier courrier que je lui ai adressé avec les récapitulatifs des charges trimestrielles de Foncia Manago sur lesquels je lui avais fais quelques annotations ==> pour faire simple.
Maintenant, un détail le plus réel possible doit être joint pour l'audience, avec explication des calculs, sous peine de nullité des poursuites.

J'espère avoir été assez compréhensible, dans l'ensemble; pour que vous puissiez m'éclairer de votre lumière Pierre.

J'ai refais tout mes calculs cette nuit...en espérant avoir plus ou moins bien procédé;
Dans l'attente de vous lire,

Faust.
MEPHISTOPHELES

11 juin 2017, 12:09

Pardon, Pierre, je me suis emmêlée les doigts je voulais écrire plutôt:

"Le total de ces sommes est, toujours par famille de charge, divisé par le total des tantièmes des copropriétaires concernés puis multiplié par les tantièmes correspondants à la superficie que je lui loue."
pierre
Messages : 431
Enregistré le : 27 août 2009, 13:09

11 juin 2017, 14:58

Normalement, à partir de votre décompte Foncia, vous pouvez récupérer un total "dont récupérable/locatif". C'est ce total qu'il faut prendre. Normalement, il n'est pas nécessaire de refaire le décompte.

Un point important est de faire coïncider la période de régularisation avec la période des charges.

Par exemple, si vous avez fait une régularisation sur 18 mois, de juillet 2015 à décembre 2016, vous pouvez inclure :
- un prorata temporis de la TEOM 2015
- un prorata temporis du décompte récupérable de Foncia pour 2015
- la totalité de la TEOM 2016
- la totalité du décompte récupérable de Foncia pour 2016 (si le décompte Foncia va du 1er janvier au 31 décembre)

Ensuite, il faut préciser les provisions que vous avez appelées.

Bien à vous
MEPHISTOPHELES

11 juin 2017, 20:52

Okay et merci beaucoup Pierre !

C'est comme celà que j'ai fais, englober le tout depuis son arrivée mais je ne lui ai pas tout envoyé pour les pièces justificatives car c'est toute une pile de copies !! dont des informations me concernant que je ne souhaite pas forcément qu'elle possède et qui apparaissent sur certains documents et aussi car elle ne comprendrait pas naturellement les calculs etcetera.
Ceci étant, je suis restée disponible afin de la rencontrer, refaire les calculs ensemble éventuellement en lui apportant tout ces documents etcetera, c'est normal.
Que le locataire ne réponde ni à mes messages téléphoniques, m'envoie son mari agressif, ne réponde pas aux recommandés que ce soit pour contester et/ou obtenir plus d'informations (et dans lesquels je lui demande de prendre contact près de moi pour un délai éventuellement), ne paye pas, paye son loyer systématiquement avec une dizaine de retard et quelques autres soucis déjà même qu'elle n'était pas dans les lieux (innondation à mes frais - et même si le gardien était témoin de leur occupation - pour les réparations car je lui avais remis les clefs en confiance avant le début effectif du contrat, puis elle a souscrit une assurance habitation qu'elle a résilié quelques jours après et pour laquelle j'ai dû lui courir après, puis des appels répétés pour: déboucher la baignoire dans laquelle elle n'avait pas retiré ses cheveux (c'était une urgence selon elle, elle avait absolument tout essayé sauf la ventouse apparemment), lui faire venir un réparateur "spécialiste" sur sa demande pour le four qui ne marchait plus (c'était la sécurité qui s'était enclenchée) d'autant plus qu'elle est désagréable et ment alors que je suis assez souple si elle rencontre des difficultés, changer le joint du robinet (une manipulation certes facile somme toutes mais c'est de l'entretien courant qu'elle doit effectuer elle-même, selon moi...). Et j'en suis à 1 an et demi de location seulement.
MEPHISTOPHELES

11 juin 2017, 21:02

"Normalement, à partir de votre décompte Foncia, vous pouvez récupérer un total "dont récupérable/locatif". C'est ce total qu'il faut prendre. Normalement, il n'est pas nécessaire de refaire le décompte."

Le calcul de la règle de 3 est bien correct donc ?
Le total "dont récupérable/locatif" / par les tantièmes de l'ensemble de la copro * par les tantièmes d'occupation de la locataire
?

Très honnêtement, je ne sais pas si ma requête de résiliation de leur contrat sera prononcé par le Juge car à priori la loi protège énormément le locataire; et à mon avis celle-ci doit en être consciente d'où son comportement...que je puisse au moins récupérer la somme que je lui réclame et qu'elle paye ses loyers dans les termes du contrat...
MEPHISTOPHELES

11 juin 2017, 21:11

...ainsi que le remboursement des frais de procédure que j'ai dû engager pour l'huissier...
J'espère vraiment que le Tribunal me l'accordera.
Reconfirmez-moi si le mode de calcul dans l'exemple donné au-dessus est bien correct je vous prie Pierre,
Bien à vous,
Faust.
Marie

12 juin 2017, 20:13

Encore une fois, il faudrait détailler les sommes récupérables des arrêtés Foncia ainsi que la TEOM.

Et aussi détailler les provisions sur charges.

Et pour tous ces montants, indiquer la période.

Sans cela, il est impossible de dire si votre calcul est correct.
MEPHISTOPHELES

02 août 2017, 11:23

Bonjour !
Marie je vous remercie de m'avoir répondu. Effectivement comme Monsieur l'expliquait, FonciaM. détaille déjà les montants récupérables, j'en ai donc fait la somme et procédé au calcul cité, j'y ai inclus la TEOM et j'ai réclamé le total (moins une vingtaine d'euros...). J'ai été payé, enfin, avec 2 mois de retard.
Merci infiniment de vos lanternes !
Salutations,
Méphistophélès.
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