Logiciel de gestion locative
  • SCI - Gestion des Sociétés Civiles Immobilières

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    SCI - Gestion des Sociétés Civiles Immobilières

    Le logiciel est-il adapté à ma SCI ?
    Le logiciel est parfaitement adapté à la gestion des SCI "familiales" :
    • La gestion locative est au coeur du logiciel.
    • Le logiciel prépare les calculs pour la déclaration fiscale 2072.
    • L’option "Gestion SCI" couvre les obligations comptables des SCI à l’IR.
    En résumé, le logiciel s'adresse à la grande majorité des SCI familiales, soumises à l'imposition sur le revenu.

    Les associés et leurs parts respectives sont à renseigner au menu "Outils - Préférences - Associés / Indivisaires". Les parts de chaque associé sont utilisées pour calculer la quote-part de chacun au menu "Rapports - Déclaration d'impôts".

    Notez que certains points ne sont pas gérés par le logiciel :
    • Gestion des assemblées générales
    • Comptabilité dite "commerciale" (obligation pour les SCI à l'IS, les SCI soumises à la TVA, les SCI de grande taille).

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    Option Gestion SCI (menu "SCI")

    L’option "Gestion SCI" répond aux obligations comptables des SCI à l'IR :

    • Suivi de la trésorerie
      Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", un rapport présente l’ensemble des encaissements et des décaissements de la SCI, le mode de règlement de chaque mouvement, ainsi que le solde de la trésorerie.

    • Suivi des comptes courants d'associés
      Au menu "SCI - Comptes Associés", les sommes versées ou remboursées à chaque associé de la SCI sont tracées, ainsi que l'affectation des bénéfices de la SCI aux associés.

    • Résultat fiscal 2072
      Au menu "SCI - Résultat fiscal 2072", les calculs pour la déclaration 2072 sont détaillés. Cette déclaration est obligatoire une fois par an auprès du service des impôts.

    • Résultat comptable
      Au menu "SCI - Résultat comptable", un premier tableau présente le résultat comptable, un deuxième tableau détaille les mouvements pris en compte pour le calcul du résultat comptable. Le résultat comptable est une obligation légale pour les SCI. Il sert à l'affectation des bénéfices aux associés. Le bénéfice ou le déficit issu du résultat comptable doit être présenté lors de l'assemblée générale annuelle.
    L'option Gestion SCI ne convient pas aux SCI ayant une obligation de comptabilité "commerciale" : SCI à l'IS, SCI soumises à la TVA, SCI de grande taille.

    Activation de l’option Gestion SCI

    Pour mettre en place l’option, les étapes à suivre sont les suivantes :

    1. Souscrire à l’option : cliquez pour souscrire.
    2. Au menu "Outils - Préférences - Bailleur/SCI", vérifiez que la case "Gestion SCI" est cochée. Le menu "SCI" est ajouté.
    3. Au menu "Outils - Préférences - Associés / Indivisaires", renseignez les associés et leurs parts respectives.
    4. Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", à la ligne "Solde initial" en bas du tableau, indiquez le solde en début d’exercice. Ce solde sera le point de départ pour la trésorerie.
      • Création de SCI : laissez le solde initial à zéro.
      • SCI déjà existante : le solde est à prendre sur le relevé bancaire de la SCI au 31/12 de l’année précédente.
    5. Au menu "SCI - Comptes Associés", renseignez le solde initial de chaque associé.
      • Création de SCI : laissez le solde initial à zéro.
      • SCI déjà existante : indiquez solde de l'associé à la fin du précédent exercice(en règle générale, le solde est créditeur).

    Ensuite, le principe de fonctionnement est très simple :

    • Les encaissements de loyer sont à renseigner au menu "Loyers et paiements".
    • Les dépenses liées aux biens sont à ajouter au menu "Charges et frais".
    • Les apports (hors capital) et les remboursements des associés sont à ajouter au menu "SCI - Comptes Associés".
    • Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", les opérations sont automatiquement ajoutées par le logiciel, le solde de trésorerie est calculé.

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    SCI - Trésorerie / Banque

    Le menu "SCI - Trésorerie / Banque" permet :

    • De visualiser le solde de la trésorerie.
    • De lister, d’imprimer et d’exporter l’ensemble des encaissements et des décaissements de la SCI, avec le mode de règlement. Vous pouvez ainsi pointer d’éventuelles différences par rapport aux relevés bancaires de la SCI.
    • D’ajouter manuellement des opérations spécifiques en trésorerie, par exemple : les apports en capital, le versement d’un prêt par la banque, les frais généraux non déductibles au réel, les frais bancaires non déductibles au réel…

    A savoir :

    • La date à utiliser comme référence est la date qui apparait sur le relevé bancaire. Par exemple, pour un chèque que vous recevez le 10 du mois et qui apparait sur le relevé le 20 du mois, la date de paiement à indiquer au menu "Loyers et paiements" est le 20 du mois. Les vérifications et le pointage seront grandement facilités si vous suivez ce principe pour l’ensemble des revenus et des dépenses.
    • Les mouvements de trésorerie sont automatiquement générés par le logiciel à partir des pages "Contrats" (dépôts de garantie), "Loyers et paiements" (encaissements des loyers), "Charges et frais" (dépenses liées aux biens), "SCI - Comptes Associés" (apports et remboursements des associés).

    Ecritures sans impact sur la trésorerie

    Certaines écritures ne génèrent aucun flux de trésorerie, par exemple : une retenue sur le dépôt de garantie, l’arrêté des comptes du syndic… Ces écritures sont listées dans le deuxième tableau en bas de la page "SCI - Trésorerie / Banque".

    Pour forcer une écriture à apparaître dans la trésorerie, changez le champ "Mode de règlement" et indiquez un mode de règlement valide : virement, chèque, carte bancaire…

    A l’inverse, pour sortir une écriture de la trésorerie, changez le champ "Mode de règlement" et choisissez "Aucun règlement".

    Solde annuel de trésorerie

    En fin d’année, le logiciel ajoute une ligne "Solde au 31 décembre" (menu "SCI - Trésorerie / Banque"). Cette ligne permet :

    • De renseigner le "Solde du relevé bancaire" : il s'agit du solde pris sur le relevé bancaire de la SCI au 31 décembre. Ce solde est le point de départ de la trésorerie pour l'année suivante.
    • De pointer d’éventuelles différences par rapport au "Solde calculé par le logiciel" : Ce solde est calculé par le logiciel avec les données de l'année écoulée. Les deux soldes doivent normalement être identiques. Plusieurs raisons peuvent expliquer un écart entre les soldes : par exemple la suppression accidentelle d'un loyer ou d'un contrat, une opération oubliée, une erreur de date...

    Caisse : encaissement et paiements en espèces

    Le logiciel ne gère pas un solde de caisse séparé pour les espèces : le solde de trésorerie comprend le solde en espèces et le solde bancaire.

    Pour un loyer payé en espèces, le logiciel considère que la remise en banque en banque est immédiate, c'est-à-dire que la date du paiement par le locataire est la même date que la remise en banque.

    Optionnellement, pour une gestion de caisse rigoureuse, vous pouvez procéder de la manière suivante :

    • Pour une remise d’espèces en banque :
      1. Au menu "Loyers et paiements", renseignez la date de paiement en espèces par le locataire
      2. Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", ajoutez une opération libellée "Remise en banque", avec comme type d’opération "Autre décaissements", comme mode de règlement "Espèces", le montant et la date de la remise en banque
      3. Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", ajoutez une autre opération libellée "Remise en banque", avec comme type d’opération "Autre encaissements", comme mode de règlement "Virement", le montant et la date de la remise en banque
    • Pour un retrait d’espèces
      1. Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", ajoutez une opération libellée "Retrait d’espèces", avec comme type d’opération "Autre décaissements", comme mode de règlement "Virement", le montant et la date du retrait
      2. Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", ajoutez une autre opération libellée "Retrait d’espèces", avec comme type d’opération "Autre encaissements", comme mode de règlement "Espèces", le montant et la date du retrait
    • En fin d’année, pensez à ajouter le montant de la caisse au "Solde du relevé bancaire".

    Plusieurs comptes bancaires

    Par défaut, toutes les opérations sont assignées à un compte bancaire unique. Pour ajouter une deuxième banque, au menu "Outils - Préférences - Réglages", au champ "Modes de règlement", entrez par exemple "Virement Banque2", "Chèque Banque2" et enregistrez.

    Ensuite, pour retrouver rapidement les opérations réalisées sur "Banque2" : au menu "SCI - Trésorerie / Banque" entrez "Banque2" (sans les guillemets) dans le filtre en haut de la colonne. A l’inverse, le filtre "!Banque2" (sans les guillemets et commençant par un point d’exclamation) isolera les opérations faites sur la banque principale.

    Un virement entre comptes de la SCI est à décomposer en deux mouvements :

    1. Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", ajoutez une opération libellée "Virement entre comptes", avec comme type d’opération "Autre décaissements", comme mode de règlement "Virement Banque1", le montant et la date du retrait
    2. Au menu "SCI - Trésorerie / Banque", ajoutez une autre opération libellée "Virement entre comptes", avec comme type d’opération "Autre encaissements", comme mode de règlement "Virement Banque2", le montant et la date du retrait

    En fin d’année, le "Solde du relevé bancaire" à renseigner est la somme des différents relevés au 31 décembre (voir plus haut le paragraphe "Solde annuel de trésorerie").


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    SCI - Comptes Courants d’Associés

    Le menu "SCI - Comptes Associés" présente :

    • les apports en compte courant des associés (liquidités apportées par les associés à la SCI, en dehors des apports en capital),
    • les versements (remboursements) aux associés,
    • l’affectation des bénéfices de la SCI aux associés,
    • le solde des comptes courants (c'est-à-dire la dette de la SCI envers chaque associé).

    A savoir :

    • En règle générale, un solde de compte courant est "créditeur" : la SCI doit de l’argent à l’associé. L’inverse peut arriver ponctuellement, si la SCI a versé des avances sur bénéfice.
    • Pour faciliter la lecture des comptes d'associés pour les néophytes, le signe du solde et des opérations est inversé par défaut : un montant positif est un crédit. Ce réglage est modifiable au menu "Outils - Préférences - Réglages - Réglages divers" à la ligne "Comptes d'associés : Inverser le signe du solde et des opérations".
    • Les bénéfices de la SCI sont affectés aux comptes courants, avant d'être éventuellement versés à l'associé, en fonction de la trésorerie disponible ou des projets de la SCI.
    • Les comptes courants sont une source de financement intéressante pour la SCI : un apport d’associé en compte courant ne nécessite pas de modification des statuts.
    • Au cours de l’assemblée générale, le gérant communique le solde du compte courant de chaque associé.

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    SCI - Résultat fiscal (déclaration 2072)

    Le menu "SCI - Résultat fiscal 2072" détaille les calculs pour la déclaration 2072, qui est à déposer annuellement au service des impôts (SCI à l’impôt sur le revenu).

    Pour chaque location, le logiciel détaille les revenus fonciers :

    • Loyers hors charges encaissés dans l’année (loyer nu sans les charges/provisions)
    • Charges déductibles et intérêts d’emprunt acquittés dans l’année
    • Revenus fonciers taxables (= loyers - charges)

    Voir ce chapitre pour plus de détails.


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    SCI - Résultat comptable

    Le menu "SCI - Résultat comptable" présente le bénéfice ou le déficit de la SCI, c'est à dire les recettes diminuées des charges (1er tableau). Le logiciel détaille l’ensemble des écritures prises en compte pour le calcul du résultat comptable (2eme tableau). Les écritures sans impact sur le résultat comptable sont aussi listées (3eme tableau).

    L’affectation des charges au résultat comptable est automatique. Il est possible de forcer une charge à apparaitre ou à disparaitre du résultat comptable.

    • Pour ajouter charge, au champ "Résultat comptable", choisissez "Inclure cette charge"
    • Pour retirer une charge, au champ "Résultat comptable", choisissez "Ne pas inclure cette charge"

    Le résultat comptable est différent du résultat fiscal. Les principales différences sont les présentées dans le tableau suivant.

    Résultat comptable (SCI à l’IR) Résultat fiscal 2072 (SCI à l’IR)
    Les revenus sont basés sur loyers charges incluses. Seuls les loyers nus hors charges sont pris en compte.
    Toutes les charges réelles acquittées sont prises en compte : charges récupérables, déductibles et non déductibles (voir le chapitre "SCI - Frais et charges associés à un bien"). Seuls les charges déductibles et les intérêts d’emprunt sont pris en compte.
    Le résultat comptable n’est pas déclarable aux impôts. La déclaration 2072 est à remettre annuellement aux impôts.

    A savoir :

    • Le résultat comptable est une obligation comptable pour toutes les SCI.
    • Le résultat comptable est utilisé pour l'affectation des bénéfices aux associés. Le gérant communique le résultat comptable lors de l'AG.
    • Le résultat comptable n'est pas déclarable aux impôts.

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    SCI - Résumé des opérations courantes

    Ce tableau résume les opérations courantes de gestion d’une SCI et la manière de les entrer dans le logiciel.

    Opération Page à utiliser Commentaire
    Encaissement d'un loyer Loyers et paiements La date de paiement est la date qui apparait sur le relevé bancaire de la SCI. Pour les paiements en espèce, voir le chapitre "SCI - Trésorerie / Banque - Caisse : encaissement et paiements en espèces".
    Remboursement d’un trop perçu à un locataire
    Remboursement d’un avoir
    Loyers et paiements Editez un loyer déjà payé, et ajoutez un paiement avec un montant négatif, avec la date du remboursement.
    Ne supprimez pas un éventuel "avoir" créé par le logiciel, éditez-le et ajoutez un paiement négatif lors du remboursement.
    Dépôt de garantie : versement et restitution Contrats Pensez à compléter la date de versement et la date de restitution du dépôt de garantie.
    Dépôt de garantie : retenues Contrats Il existe 3 types de retenues : retenue pour impayés, retenue pour dégradation locative, retenue pour charges de syndic.
    Ces retenues n’ont pas d’impact sur la trésorerie, car le dépôt de garantie a déjà été encaissé sur le compte de la SCI.
    Dépense liée à un bien Charges et frais Voir les différents types de charges au chapitre suivant
    Frais de notaire Charges et frais Utilisez le type de charge "Charge non déductible : Autres"
    Remboursement d’un emprunt Charges et frais Le paiement est à séparer en deux :
    - pour la part capital utiliser "Charge non déductible : Capital d'emprunt (amortissement)"
    - pour la part intérêt utiliser "Intérêts d’emprunt (inc. assurances et frais)"
    Les intérêt seront automatiquement pris en compte pour les calculs de la déclaration des revenus fonciers 2072 (menu "Rapports - Déclaration d'impôts").
    Pour gagner du temps, vous pouvez aussi passer une écriture mensuelle au menu "SCI - Trésorerie/Banque" de type "Autres frais non déductible" à chaque paiement, puis passer une écriture de régularisation en fin d'année en séparant le capital et les intérêt au menu "Charges et frais".
    Amortissement comptable Charges et frais L’amortissement comptable n’est en général pas utilisé par les SCI à l’IR. Il est toutefois possible d’utiliser le type "Charge non déductible : Capital d'emprunt (amortissement)" en mettant le champ "Mode de règlement" à "Aucun règlement" et le champ "Résultat comptable" à "Inclure cette charge" pour réaliser un amortissement comptable.
    Dépense non liée à un bien SCI - Trésorerie / Banque Par exemple les frais généraux non déductibles au réel
    Frais de création de SCI
    Frais généraux
    Frais bancaires
    SCI - Trésorerie / Banque Il s’agit de dépenses non déductibles au réel, sans impact sur le résultat fiscal, mais avec un impact sur le résultat comptable.
    Apport en capital
    Libération de capital
    SCI - Trésorerie / Banque Ce mouvement n'a pas d'impact sur le Compte Courant d'Associé.
    Apport d’associé (liquidité)
    Remboursement d’associé
    SCI - Comptes Associés Ce mouvement est pris en compte dans le solde de l'associé.
    Dépense réglée directement par un associé SCI - Comptes Associés et Trésorerie ou Charges Il faut décomposer en deux mouvements :
    1- Au menu "SCI - Compte d'associés", ajoutez un apport d'associé réglé en espèces, même si l'associé a réglé avec sa carte personnelle.
    2- Au menu "Charges et frais" (s'il s'agit d'une dépense liée à un bien) ou au menu "SCI - Trésorerie" (s'il s'agit de frais généraux), ajoutez une charge réglée en espèces.
    Affectation du bénéfice annuel SCI - Comptes Associés En fonction des décisions prises en AG, le gérant peut :
    - Affecter le bénéfice aux associés, sans versement immédiat
    - Affecter le bénéfice et le verser immédiatement si la trésorerie le permet
    Virement entre comptes SCI - Trésorerie / Banque Voir le chapitre "SCI - Trésorerie / Banque - Plusieurs comptes bancaires"
    Remise d’espèces en banque SCI - Trésorerie / Banque Voir le chapitre "SCI - Trésorerie / Banque - Caisse : encaissement et paiements en espèces"


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    SCI - Frais et charges associés à un bien

    Le choix du type de charge est important, car ce choix détermine si une charge est incluse ou non dans la trésorerie et/ou le résultat foncier et/ou le résultat comptable.

    Le tableau ci-dessous détaille l’affectation par défaut des différents types de charges.

    Type de charge Affectation
    au
    résultat
    fiscal
    Impact
    sur
    la
    trésorerie
    Affectation
    au
    résultat
    comptable
    Charge récupérable/locative : Entretien de l’immeuble et des équipements Non Oui Oui
    Charge récupérable/locative : Consommations communes Non Oui Oui
    Charge récupérable/locative : Consommations personnelles Non Oui Oui
    Charge récupérable/locative : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères Non Oui Oui
    Charge récupérable/locative : Autres Non Oui Oui
    Charge déductible : Frais d’administration et de gestion Oui Oui Oui
    Charge déductible : Primes d’assurance Oui Oui Oui
    Charge déductible : Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration Oui Oui Oui
    Charge déductible : Charges récupérables non récupérées au départ du locataire Oui Non Non
    Charge déductible : Indemnités d’éviction, frais de relogement Oui Oui Oui
    Charge déductible : Taxes foncières (hors TEOM), taxes annexes Oui Oui Oui
    Charge déductible : Autres Oui Non Non
    Charge non déductible : Capital d'emprunt (amortissement) Non Oui Non
    Charge non déductible : Autres Non Oui Oui
    Intérêts d’emprunt (inc. assurances et frais) Oui Oui Oui
    Syndic de copropriété : Provisions pour charges Oui Oui Oui
    Syndic de copropriété : Arrêté des comptes : Charges récupérables/locatives Non Non Non
    Syndic de copropriété : Arrêté des comptes : Charges déductibles Oui Non Non
    Syndic de copropriété : Arrêté des comptes : Charges non déductibles Non Non Non
    Syndic de copropriété : Arrêté des comptes : Remboursement reçu du syndic Oui Oui Oui
    Syndic de copropriété : Arrêté des comptes : Versement complémentaire au syndic Oui Oui Oui
    Syndic de copropriété : Avances, provisions et cotisations travaux (non déductible) Non Oui Oui
    Syndic de copropriété : Gros travaux déductibles Oui Non Non

    Pour chaque charge, il est possible de changer l’affectation au cas par cas :

    • Résultat fiscal 2072 (revenus fonciers) :
      • Pour déduire une charge, choisir un type "Déductible"
      • Pour ne pas déduire une charge, choisir un type "Récupérable" ou "Non déductible"
    • Trésorerie
      • Pour inclure une charge, au champ "Mode de règlement", indiquez un mode de règlement valide : virement, chèque, carte…
      • Pour ne pas inclure une charge, au champ "Mode de règlement", choisissez "Aucun règlement"
    • Résultat comptable
      • Pour déduire une charge, au champ "Résultat comptable", choisissez "Inclure cette charge"
      • Pour ne pas déduire une charge, au champ "Résultat comptable", choisissez "Ne pas inclure cette charge"