Simulateur fiscal Relance Logement (dispositif Jeanbrun, statut du bailleur privé)

Valeur du bien Valeur actuelle du bien avec le montant des travaux éventuels.
Loyers nus annuels Total des loyers encaissés hors charges
Provisions pour charges Estimation des provisions annuelles payées par le locataire en plus du loyer nu.
Dépenses annuelles Total des toutes les dépenses : les frais de gestion, les assurances, les travaux, la taxe foncière, les dépenses de copropriété et les charges locatives récupérables.
Intérêts d'emprunt Total des intérêts payés dans l'année, hors remboursement du capital
Taux marginal imposition Tranche d'imposition de votre dernier avis d'impôts sur le revenu	0%11%30%41%45%
Durée de détention Impacte la plus-value lors de la revente d'un bien avec amortissement	5 ans10 ans15 ans20 ans25 ans30 ans

Quels sont les régimes fiscaux comparés ?

Ce comparateur reprend les principaux dispositifs fiscaux proposés en France pour un logement à usage d'habitation principale :

• Relance Logement (dispositif Jeanbrun, statut du bailleur privé),
• Nu réel/micro,
• Meublé LMNP réel/micro,
• Loc'Avantages (anciennement Louer Abordable)

Relance Logement en bref

Avec le budget 2026, l’État a lancé le dispositif fiscal Relance Logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun. Ce dispositif vise à relancer l'investissement en location nue (non meublée). Voici les principales caractéristiques du dispositif :

• Déduction fiscale des amortissements, entre 3% et 5,5%, sur une base de 80% de la valeur du bien
• Plafonds de loyer à respecter (voir plus bas)
• Pour les logements achetés entre février 2026 et décembre 2028
• Dans le neuf et dans l'ancien avec des gros travaux
• Uniquement en appartement, maisons individuelles exclues
• Location nue uniquement à usage de résidence principale pour le locataire
• Valable dans toute la France (pas de zonage)
• Engagement de location pour une durée de 9 ans

L'amortissement fiscal du dispositif fiscal Relance Logement

C'est la grande nouveauté fiscale : le dispositif Jeanbrun comporte la déduction fiscale d'amortissements. Ces amortissements viennent en déduction des recettes locatives. Les amortissements sont imputables sur le déficit foncier, qui viendra en déduction du revenu global dans la limite du plafond de 10 700 €.

Le dispositif fiscal Relance Logement, dans le neuf et dans l'ancien

Le "plan Jeanbrun" s'applique en théorie dans le neuf et dans l'ancien. En pratique, les critères dans l'ancien sont tellement restrictifs, que seules les opérations dans le neuf sont réalistes.

Dans le neuf, le cœur d'action du dispositif

Pour être éligible, le logement doit respecter les dernières normes environnementales. L'avantage fiscal est calculé sur 80% du prix de revient du bien.

Dans l'ancien, des critères trop stricts  

Le dispositif concerne les logements nécessitant des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l'opération. L'objectif est ici de transformer des "passoires thermiques" en logements décents et économes. A l'issue de la rénovation, le DPE doit impérativement être A ou B. Mais comme le dispositif ne s'applique qu'aux logements collectifs, il sera extrêmement difficile d'atteindre un DPE A ou B sans travaux dans la copropriété.

Relance Logement (dispositif Jeanbrun), quels plafonds de loyer ?

Les plafonds de loyers reposent sur un principe simple : on part du loyer de marché local, puis on applique une décote en fonction du niveau social du loyer.

Niveaux de loyers Jeanbrun

Le dispositif reprend la logique de Loc’Avantages avec 3 niveaux de loyers plafonnés :

• Loyer intermédiaire : au moins 15% en dessous du loyer de marché local (décote ≈ -15%).
• Loyer social : au moins 30% en dessous du loyer de marché local (décote ≈ -30%).
• Loyer très social : au moins 45% en dessous du loyer de marché local (décote ≈ -45%).

Concrètement, l’administration publie des plafonds de loyers au m² par zone (sur le modèle Pinel / Loc’Avantages) : le bailleur doit respecter ces plafonds après application de la décote (intermédiaire, social, très social).

Relance Logement : Attention à la plus-value lors de la revente !

Avec le dispositif Jeanbrun, les amortissements augmentent la plus‑value imposable à la revente.

Mécanisme fiscal

• Les amortissements pratiqués pendant la détention viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus‑value, conformément à l’article 150 VB du CGI tel qu’adapté.
• Autrement dit, plus vous amortissez, plus la base taxable de plus‑value augmente à la revente, toutes choses égales par ailleurs.

Conséquence pratique

• Le dispositif Jeanbrun fonctionne un peu comme le LMNP « nouvelle version » : avantage fiscal important pendant la détention, mais reprise de cet avantage dans la plus‑value.
• Il faut donc raisonner en bilan global (économie d’impôt annuelle + effet de trésorerie vs impôt sur la plus‑value à terme), et ne pas se limiter au seul gain pendant la phase locative.

Location nue réel / micro

La location nue (non meublée) est très majoritaire en France. Le régime micro s'applique si les revenus tirés de vos locations sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, ou sur option, le régime réel s'applique. Au régime micro, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué. Au régime réel, les frais et charges sont déduits pour leur valeur réelle.

La location nue sans dispositif fiscal est en général désavantageuse. Ce régime est néanmoins intéressant si des travaux importants de rénovation ont été entrepris, car ce travaux viennent en déduction des revenus nets, au régime réel.

Régime fiscal LMNP pour les locations meublées

En location meublée, contrairement à la location nue, il est possible de déduire un amortissement fiscal égal à environ 2 à 3% de la valeur de la construction. Ce régime permet souvent de ne payer ni impôts ni charges sociales pendant de nombreuses années.

Depuis 2025, la location meublée au régime réel est moins avantageuse, car lors de la revente du bien, les amortissements comptables sont lourdement taxés au titre de la plus-value. Cette taxe est intégrée au simulateur.

Dispositif Loc'Avantages (anciennement Louer Abordable)

Proposé depuis début 2022, le dispositif Loc'Avantages est plus attractif que son prédécesseur Louer Abordable. Le bailleur consent une décote de loyer aux locataires à faibles ressources. En contrepartie, le bailleur perçoit une réduction d'impôts. Plus la décote de loyer est importante, plus la réduction d'impôts est importante :

La réduction d'impôts est calculée sur la base du loyer décoté.

L'intermédiation locative consiste à déléguer la gestion de son bien soit :

• A une agence immobilière "à vocation sociale" qui fonctionne comme une agence classique
• A une association agrée qui sous-loue le logement

Pour le dispositif Loc'Avantages, le loyer doit correspondre au loyer de marché observé sur la commune du logement (loyers plafonds à récupérer sur le site de l'ANAH). Les locataires sont soumis à des plafonds de revenus. En optant pour l'intermédiation locative, vous pouvez bénéficier d'une prime supplémentaire allant jusqu'à 3000 €.

La réduction d'impôts entre dans le plafond global de 10 000 € des niches fiscales.

Dispositif Pinel

Le dispositif fiscal Pinel a pris fin en 2024.