Quel est le meilleur régime fiscal pour votre location ?

Ce simulateur permet de comparer rapidement les régimes fiscaux des locations à usage d'habitation :

Location nue : régime réel, régime micro, Pinel, Loc'Avantages (Louer Abordable)
Location meublée LMNP : régime réel, régime micro

Valeur du bien Estimation de la valeur actuelle du bien. Pour les locations meublées, en cas d'acquisition dans l'année, ajouter les frais de notaires et les frais d'agence.
Loyers nus annuels Total des loyers encaissés hors charges
Provisions pour charges Estimation des provisions annuelles payées par le locataire en plus du loyer nu.
Dépenses annuelles Total des toutes les dépenses : les frais de gestion, les assurances, les travaux, la taxe foncière, les dépenses de copropriété et les charges locatives récupérables.
Intérêts d'emprunt Total des intérêts payés dans l'année, hors remboursement du capital
Taux marginal imposition Tranche d'imposition de votre dernier avis d'impôts sur le revenu

	Impôts, cotisations (et décote)
Location nue au régime micro
Location nue au régime réel
Location meublée au régime micro
Location meublée au régime réel
Location nue Loc'Avantages Loc1 (au réel, décote de loyer de 15% ajoutée)
Location nue Loc'Avantages Loc2 (au réel, décote de loyer de 30% ajoutée)
Location nue Loc'Avantages Loc3 avec intérmédiation locative (au réel, décote de loyer de 45% ajoutée)
Location nue neuve Pinel 2022
Location nue neuve Pinel 2023
Location nue neuve Pinel 2024
Location nue neuve Pinel +

Montrer le détail des calculs

Location nue Régime micro	Revenus bruts
	Déduction forfaitaire 30%
	Revenus imposables
	Impôts et cotisations **

Location nue Régime réel	Revenus bruts
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts et cotisations **

Location meublée Régime micro	Revenus bruts
	Déduction forfaitaire 50%
	Amortissements *
	Revenus imposables
	Impôts et cotisations **

Location meublée Régime réel	Revenus bruts
	Dépenses et intérêts
	Amortissements *
	Revenus imposables
	Impôts et cotisations **

Location nue réel Loc'Avantages Loc1	Revenus bruts (décote de loyer de 15%)
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts, cotisations ** (réduction d'impôt déduite)
	Décote de loyer

Location nue réel Loc'Avantages Loc2	Revenus bruts (décote de loyer de 30%)
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts, cotisations ** (réduction d'impôt déduite)
	Décote de loyer

Location nue réel Loc'Avantages Loc3	Revenus bruts (décote de loyer de 45%)
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts, cotisations ** (réduction d'impôt déduite)
	Décote de loyer

Location nue réel Pinel 2022	Revenus bruts
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts, cotisations ** (réduction d'impôt déduite)


Location nue réel Pinel 2023	Revenus bruts
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts, cotisations ** (réduction d'impôt déduite)


Location nue réel Pinel 2024	Revenus bruts
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts, cotisations ** (réduction d'impôt déduite)


Location nue réel Pinel +	Revenus bruts
	Dépenses et intérêts
	Revenus imposables
	Impôts, cotisations ** (réduction d'impôt déduite)

* L'amortissement est une déduction comptable (c'est-à-dire une charge fictive) basée sur la valeur du bien. L'amortissement n'est déductible qu'avec le régime meublé réel.
** Les impôts sont calculés sur la base de votre taux marginal d'imposition et d'une déduction de 6,8% correspondant à la CSG déductible. Les cotisations sociales à 17,2% couvrent la CSG et la CRDS.
o Le simulateur fait l'hypothèse que les provisions de charges sont équilibrées par rapport aux charges récupérables réellement réglées par le propriétaire.
o Pour les revenus meublés, le simulateur fait l'hypothèse que vous avez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (vos revenus des locations meublées sont inférieurs soit à vos autres revenus, soit à 23000 €/an) et qu'il s'agit de locations à l'année.

Les simulations d'impôts calculées par le simulateur sont délivrées à titre purement indicatif et ne sauraient engager la responsabilité de l'éditeur. Cette estimation ne représente en aucun cas une recommandation ou un conseil en investissement personnalisé.

Quels sont les régimes fiscaux comparés ?

Ce comparateur reprend les principaux dispositifs fiscaux proposés en France pour un logement à usage d'habitation principale :

nu réel/micro,
meublé LMNP réel/micro,
Pinel, ouvert uniquement pour les logements neufs,
Loc'Avantages (anciennement Louer Abordable)

Location nue réel / micro

La location nue (non meublée) est très majoritaire en France. Le régime micro s'applique si les revenus tirés de vos locations sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà, ou sur option, le régime réel s'applique. Au régime micro, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué. Au régime réel, les frais et charges sont déduits pour leur valeur réelle.

La location nue sans dispositif fiscal est en général désavantageuse. Ce régime est néanmoins intéressant si des travaux importants de rénovation ont été entrepris, car ce travaux viennent en déduction des revenus nets, au régime réel.

Dispositif Pinel

Le dispositif fiscal Pinel ne s'applique qu'aux biens achetés neufs et mis en location nue (non meublée).

Pour le dispositif Pinel, la réduction à taux plein (2% par an pour 2022) est limitée à 9 ans. Les taux de défiscalisation sont réduits en 2023, puis encore en 2024, avant l'arrêt du dispositif fin 2024. Le dispositif Pinel + permet de conserver les taux 2022, à condition d'avoir une performance énergétique supérieure à la réglementation ou dans les quartiers prioritaires. Seuls les logements collectifs achetés neufs sont éligibles, en zone A, Abis et B1, pour une valeur maximum de 300 000 €, avec un prix maximum au m² de 5 500 €. Les plafonds de loyer dépendent de la zone. Les locataires sont soumis à un plafond de ressources.

La fin de ce dispositif est prévue fin 2024.

La réduction d'impôts entre dans le plafond global de 10 000 € des niches fiscales.

Dispositif Loc'Avantages (anciennement Louer Abordable)

Proposé depuis début 2022, le dispositif Loc'Avantages est plus attractif que son prédécesseur Louer Abordable. Le bailleur consent une décote de loyer aux locataires à faibles ressources. En contrepartie, le bailleur perçoit une réduction d'impôts. Plus la décote de loyer est importante, plus la réduction d'impôts est importante :

Dispositif Loc'Avantages	Décote de loyer	Réduction d'impôt sans intermédiation locative	Réduction d'impôt avec intermédiation locative
Loc'Avantages Loc1	15%	15%	20%
Loc'Avantages Loc2	30%	35%	40%
Loc'Avantages Loc2	45%	-	65%

La réduction d'impôts est calculée sur la base du loyer décoté.

L'intermédiation locative consiste à déléguer la gestion de son bien soit :

A une agence immobilière "à vocation sociale" qui fonctionne comme une agence classique
A une association agrée qui sous-loue le logement

Pour le dispositif Loc'Avantages, le loyer doit correspondre au loyer de marché observé sur la commune du logement (loyers plafonds à récupérer sur le site de l'ANAH). Les locataires sont soumis à des plafonds de revenus. En optant pour l'intermédiation locative, vous pouvez bénéficier d'une prime supplémentaire allant jusqu'à 3000 €.

La réduction d'impôts entre dans le plafond global de 10 000 € des niches fiscales.

Régime fiscal LMNP pour les locations meublées

En location meublée, contrairement à la location nue, il est possible de déduire un amortissement fiscal égal à environ 2 à 3% de la valeur de la construction. Ce régime permet souvent de ne payer ni impôts ni charges sociales pendant de nombreuses années.