Travaux déductibles des revenus fonciers : les règles à connaître

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Les travaux réalisés sur un bien loué nu figurent parmi les charges les plus importantes à déduire des revenus fonciers. Encore faut-il qu'ils relèvent d'une nature déductible, et savoir profiter du dispositif temporaire de doublement du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique.

Trois natures de travaux déductibles

Seuls les travaux relevant de l'une de ces trois catégories sont déductibles des revenus fonciers :

Les travaux de réparation : remise en état d'un élément existant sans en modifier la consistance (remplacement d'une chaudière en panne, réparation d'une toiture qui fuit...)
Les travaux d'entretien : maintien en bon état du logement sans en modifier l'agencement (peinture, ravalement, remplacement de revêtements de sol...)
Les travaux d'amélioration : apport d'un équipement ou d'un confort nouveau, sans agrandir la surface habitable (installation d'un chauffage central, d'une salle de bain supplémentaire dans un volume existant, isolation thermique...)

À l'inverse, ne sont jamais déductibles : les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement (création de surface habitable nouvelle, surélévation, démolition-reconstruction...). Ces dépenses viennent en revanche majorer le prix d'acquisition du bien, ce qui réduira la plus-value imposable en cas de revente.

Le doublement du déficit foncier pour la rénovation énergétique

Un dispositif temporaire permet de porter le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global de 10 700€ à 21 400€ par an, pour les propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation énergétique. La loi de finances pour 2026 a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2027.

Les conditions cumulatives à respecter sont :

Le logement doit être classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) avant travaux ;
Les travaux doivent permettre au logement d'atteindre au minimum la classe D après travaux ;
Un DPE avant et après travaux doit être produit et conservé en cas de contrôle ;
Les dépenses doivent être payées avant le 31 décembre 2027.

Le mécanisme du déficit foncier lui-même (plafond, report sur 10 ans, condition de maintien en location) est détaillé dans notre guide dédié au déficit foncier.

Quand et comment déclarer les travaux ?

Les travaux sont déductibles l'année de leur paiement effectif à l'entreprise (et non l'année de réalisation ou de signature du devis). Un acompte versé une année, même si les travaux se terminent l'année suivante, est déductible dès l'année de son versement. Conservez systématiquement les factures détaillant la nature des travaux : elles pourront être demandées en cas de contrôle, en particulier pour distinguer amélioration et agrandissement, une frontière parfois source de redressement.

Tableau récapitulatif des travaux

Exemple de travaux	Nature	Déductible ?
Remplacement d'une chaudière	Réparation	Oui
Ravalement de façade	Entretien	Oui
Isolation thermique, pompe à chaleur	Amélioration	Oui (et déficit foncier doublé possible)
Ajout d'une salle de bain dans une pièce existante	Amélioration	Oui
Surélévation, extension, véranda	Construction/agrandissement	Non
Démolition-reconstruction	Construction	Non

Actualité : ce qui change pour les bailleurs en 2026

La loi de finances pour 2026 a introduit un nouveau statut du "bailleur privé", assorti d'un mécanisme d'amortissement pour certaines locations nues neuves ou anciennes fortement réhabilitées, sous conditions de loyers et de ressources des locataires. Ce dispositif s'ajoute aux règles de déduction des travaux présentées ci-dessus, sans les remplacer.

2 commentaires SUR

Brigitte 04 juin RÉPONDRE
Bonjour, l'an dernier, j'ai déclaré mes revenus fonciers avec le régime micro foncier. Cette année, je souhaite passer au régime réel car des travaux ont été effectués par le syndic (rénovation d'un mur de la cour qui menaçait de s'effondrer). J'ai donc versé au syndic en 2019 2600€ de provisions pour charges (1000€ de charges courantes et 1600€ pour les travaux qui ont été effectués en 2019). Dois je déclarer les 2600€ dans la ligne 229 ou dois-je les dispatcher entre la ligne 229 pour les charges courantes et la ligne 224 pour les travaux ? Et dois je reporter le cout total des travaux ou uniquement 50% Je vous remercie pour votre réponse.
Paul 04 juin RÉPONDRE
En effet, vous avez intérêt à passer au régime réel afin de déduire les travaux réalisés. Pour rappel, l'option au réel est irrévocable pour 3 ans, c'est-à-dire que vous devrez déclarer 3 années de suite au réel. Mais cela n'enlève par l'intérêt du régime réel. En ligne 229, il faut déclarer les charges courantes pour 1000€. A la ligne 224, il faut déclarer les travaux de rénovation du mur. Dans la mesure où il s'agit de travaux de conservation urgents, vous pouvez déduire 100% du montant en 2019. Mais c'est la date de règlement de travaux aux entrepreneurs qui est à prendre en compte, indépendamment des versements des provisions au syndic.