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Fiscalité de la location meublée : Comment amortir un bien en location meublée
L'amortissement est une notion comptable qui permet de déduire chaque année une partie du prix d'achat du bien. C'est le levier principal utilisé pour faire des économies d'impôts sur les revenus locatifs. L'amortissement n'est applicable que pour les meublés déclarés au réel.
L'amortissement, un mécanisme fiscal pour diminuer le revenu imposable
Le calcul de l'amortissement suit des règles très strictes. Le bien est décomposé en fonction des éléments constitutifs : gros œuvre, toiture, aménagements intérieurs, façade, électricité… On parle d'amortissement par composants. Pour chaque composant, une quote-part du prix et une durée d'amortissement sont déterminées.
Durées et taux d'amortissement par composant
Voici les durées d'amortissement typiquement retenues pour un bien immobilier en LMNP :
| Composant | Quote-part indicative | Durée d'amortissement | Taux annuel |
| Gros œuvre (structure) | 40 % | 50 ans | 2 % |
| Toiture | 10 % | 25 ans | 4 % |
| Façade | 10 % | 25 ans | 4 % |
| Aménagements intérieurs | 15 % | 15 ans | 6,7 % |
| Installations électrique, plomberie | 10 % | 15 ans | 6,7 % |
| Menuiseries extérieures | 5 % | 20 ans | 5 % |
| Terrain (non amortissable) | 10 % | — | 0 % |
Ces quote-parts sont des valeurs indicatives. Un expert-comptable ou un logiciel spécialisé LMNP peut les adapter à votre bien. Pour un appartement acheté 200 000 €, le total des amortissements annuels représente en général entre 3 500 et 5 000 € par an.
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Amortissement du mobilier et des équipements
Sur le même principe, le mobilier et les équipements sont amortis avec des durées comprises entre 5 et 10 ans :
- Mobilier (lits, tables, canapés…) : 5 à 8 ans
- Electroménager (réfrigérateur, lave-linge…) : 5 à 7 ans
- Literie : 5 ans
Les nouveaux équipements achetés en cours de location (remplacement d'un électroménager, nouveau canapé…) sont amortissables à leur tour dès leur acquisition.
Amortissements et plus-value à la revente en LMNP
Un avantage majeur du statut LMNP est que les amortissements comptabilisés ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. En LMNP, la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers (et non du régime professionnel), avec des abattements pour durée de détention pouvant mener à une exonération totale après 22 ans (IR) ou 30 ans (prélèvements sociaux).
C'est une différence fondamentale avec le régime LMP, où les amortissements viennent minorer le prix de revient et augmenter la plus-value taxable.
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6 commentaires SUR
je possède une maison meublée en lmnp (12000e de revenus). Elle a bénéficié auparavant d'un système de déficalisation du type BESSON...puis je maintenant bénéficier d'amortissements de ce bien à déduire des 50% à déclarer ?
Si votre maison en défiscalisation Besson était loué nu, vous pouvez maintenant profiter de l'amortissement LMNP. Le régime de la déclaration meublé au réel n'est pas un dispositif de défiscalisation, c'est un statut.
Bonjour
Nous sommes en indivision, moi et mon épouse plus mon frère. Nous allons louer cette rénovation en meublé de tourisme, gîte de france classé qui ne fera pas plus de 40000€ de chiffre d'affaire par an. Nous voudrions faire deux BIC, l'une pour moi et mon épouse et l'une pour mon frère, mais je crois que ce n'est pas possible. Nous serions donc en indivision au réel qui je pense est moins intéressant. Pourrions nous déduire nos charges dont nos amortissements? Gros oeuvre, plaquot et isolation, charpente et tuile?
merci
stéphane bessonnet
Il faut déclarer une entreprise individuelle (formulaire P0i), qui représentera l'indivision. Et c'est cette entreprise qui va déclarer en BIC au réel. Si la déclaration de début d'activité est faite après le paiement des travaux, il faudra estimer la valeur du bien après les travaux. Et vous pourrez amortir sur la base de cette valorisation.
Bonjour
Nous avons transmis à nos enfants par donation un appartement qu'ils souhaitent louer en meublé. Peuvent-ils amortir la valeur de l'appartement alors qu'ils ne l'ont pas payé ?
Oui, l'amortissement est possible dans ce cas de figure. C'est la valeur de l'appartement à la date de début d'activité qu'il faut prendre (hors valeur du terrain).