Pour les contribuables assujettis à l'impôt sur le revenu, la location meublée est un levier puissant pour se constituer un patrimoine, tout en minimisant la fiscalité.

Location Meublée : une stratégie efficace pour faire des économies d'impôts

Comparatif fiscalité micro-BIC réel meublé

Estimations d'imposition et de prélèvements sociaux pour des revenus locatifs de 10 000€ par an (foyer dans la tranche d'imposition 30%)

Déclaration meublée micro-BIC

Le régime micro-BIC propose une fiscalité très simplifiée. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts meublés. Après abattement, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Ce régime est appliqué par défaut si vos revenus meublés sont inférieurs au plafond de 70 000€ en 2018 (33 100€ en 2017). Les revenus bruts correspondent aux loyers et aux charges perçus pour des biens meublés situés en France au cours de l'année.

Déclaration meublée au réel

L'intérêt de la location meublée au réel est d'amortir la valeur du logement, c'est à dire déduire des revenus locatifs environ 2% du prix d'achat. Pour un appartement acheté 220 000€, cela représente 4 000€ de déduction par an, un montant considérable qui permet d'effacer quasiment l'imposition et les prélèvements sociaux.

Par exemple pour un appartement acheté 220 000€ : 

  • Location annuelle 10 000€ 
  • Amortissement logement 4 000€ (2% de 200 000€ hors prix du terrain) 
  • Amortissement mobilier 1 000€ 
  • Intérêts d'emprunt 1 000€ 
  • Frais annuels 2 000€ (taxes, dépenses courantes, frais de gestion...) 
  • Charges locatives 1000€
  • Revenus imposables (bénéfice net) 1000€
  • Impôt 30% et prélèvements sociaux 17,2% : 472€  

Les frais d'acquisition sont déductibles l'année de leur paiement ou amortissables. C'est une différence majeure par rapport aux autres régimes fiscaux.

Le régime du réel peut être choisi volontairement, même si vos revenus meublés sont inférieurs au plafond de 70 000€. Le régime du bénéfice réel s'applique obligatoirement si vos revenus sont supérieurs au plafond.

Comparatif des régimes fiscaux

Location Meublée

Régime fiscal Meublé Micro-BIC Meublé Réel
Plafond 2017 33 100€ -
Plafond 2018 70 000€  
Base d'imposition

Forfaitaire
50% des loyers charges incluses

Bénéfice réel =
+ loyers charges incluses
- frais et intérêts
- amortissement
Prélèvements sociaux 17,2% 17,2%
Déclarations Formulaire 2042C Formulaires 2031 et
annexes 2033
Catégorie des revenus Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Location Nue

Régime fiscal Location nue Micro-foncier Location nue Réel
Plafond
15 000€ -
Base d'imposition Forfaitaire
70%  des loyers hors charges
Bénéfice réel =
+ loyers hors charges
- frais et intérêts
Prélèvements sociaux 17,2% 17,2%
Déclarations Formulaire 2042
(= formulaire revenus)
Formulaire 2044
Catégorie des revenus Revenus fonciers Revenus fonciers

 

Statut LMP / LMNP

Dès que vous commencez une activité de location meublée, vous devenez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). C'est de loin le statut majoritaire, qui correspond aux personnes ayant une autre activité à titre principal. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'adresse à des bailleurs dont c'est l'activité principale. Ce statut très spécifique demande un examen approfondi de votre situation fiscale et patrimoniale.

 

Les inconvénients de la location meublée

Il ne faut pas sous-estimer le temps supplémentaire et les contraintes qu'implique la location en meublé par rapport à la location nue. Notons par exemple : 

  • L'achat et l'installation du mobilier et des équipements, ainsi que leur renouvellement périodique 
  • Lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie, la revue du mobilier et des équipements (lien inventaire) 
  • Des changements de locataires plus fréquents qu'en location nue 
  • Pour la déclaration au réel, l'obligation de tenue de comptabilité au jour le jour

 

Location saisonnière

Les locations saisonnières sont à déclarer dans la catégorie des revenus meublés. Comme pour les locations longue durée, le bailleur a le choix entre les régimes micro-BIC et réel.

A savoir : la location d'une pièce dans sa résidence principale et les chambres d'hôtes sont exonérées sous conditions.

 


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