Pour les contribuables assujettis à l'impôt sur le revenu, la location meublée est un levier puissant pour se constituer un patrimoine, tout en minimisant la fiscalité.

Location Meublée : une stratégie efficace pour faire des économies d'impôts

Comparatif fiscalité micro-BIC réel meublé

Estimations d'imposition et de prélèvements sociaux pour des revenus locatifs de 10 000€ par an (foyer dans la tranche d'imposition 30%)

Déclaration meublée micro-BIC

Le régime micro-BIC propose une fiscalité très simplifiée. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts meublés. Après abattement, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Ce régime est appliqué par défaut si vos revenus meublés sont inférieurs au plafond de 70 000€ en 2018 (33 100€ en 2017). Les revenus bruts correspondent aux loyers et aux charges perçus pour des biens meublés situés en France au cours de l'année.

Déclaration meublée au réel

L'intérêt de la location meublée au réel est d'amortir la valeur du logement, c'est à dire déduire des revenus locatifs environ 2% du prix d'achat. Pour un appartement acheté 220 000€, cela représente 4 000€ de déduction par an, un montant considérable qui permet d'effacer quasiment l'imposition et les prélèvements sociaux.

Par exemple pour un appartement acheté 220 000€ : 

  • Location annuelle 10 000€ 
  • Amortissement logement 4 000€ (2% de 200 000€ hors prix du terrain) 
  • Amortissement mobilier 1 000€ 
  • Intérêts d'emprunt 1 000€ 
  • Frais annuels 2 000€ (taxes, dépenses courantes, frais de gestion...) 
  • Charges locatives 1000€
  • Revenus imposables (bénéfice net) 1000€
  • Impôt 30% et prélèvements sociaux 17,2% : 472€  

Les frais d'acquisition sont déductibles l'année de leur paiement ou amortissables. C'est une différence majeure par rapport aux autres régimes fiscaux.

Le régime du réel peut être choisi volontairement, même si vos revenus meublés sont inférieurs au plafond de 70 000€. Le régime du bénéfice réel s'applique obligatoirement si vos revenus sont supérieurs au plafond.

Comparatif des régimes fiscaux

Location Meublée

Régime fiscal Meublé Micro-BIC Meublé Réel
Plafond
70 000€  
Base d'imposition

Forfaitaire
50% des loyers charges incluses

Bénéfice réel =
+ loyers charges incluses
- frais et intérêts
- amortissement
Prélèvements sociaux 17,2% 17,2%
Déclarations Formulaire 2042C Formulaires 2031 et
annexes 2033
Catégorie des revenus Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Location Nue

Régime fiscal Location nue Micro-foncier Location nue Réel
Plafond
15 000€ -
Base d'imposition Forfaitaire
70%  des loyers hors charges
Bénéfice réel =
+ loyers hors charges
- frais et intérêts
Prélèvements sociaux 17,2% 17,2%
Déclarations Formulaire 2042
(= formulaire revenus)
Formulaire 2044
Catégorie des revenus Revenus fonciers Revenus fonciers

 

Statut LMP / LMNP

Dès que vous commencez une activité de location meublée, vous devenez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). C'est de loin le statut majoritaire, qui correspond aux personnes ayant une autre activité à titre principal. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'adresse à des bailleurs dont c'est l'activité principale. Ce statut très spécifique demande un examen approfondi de votre situation fiscale et patrimoniale.

 

Les inconvénients de la location meublée

Il ne faut pas sous-estimer le temps supplémentaire et les contraintes qu'implique la location en meublé par rapport à la location nue. Notons par exemple : 

  • L'achat et l'installation du mobilier et des équipements, ainsi que leur renouvellement périodique 
  • Lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie, la revue du mobilier et des équipements (lien inventaire) 
  • Des changements de locataires plus fréquents qu'en location nue 
  • Pour la déclaration au réel, l'obligation de tenue de comptabilité au jour le jour

 

Location saisonnière

Les locations saisonnières sont à déclarer dans la catégorie des revenus meublés. Comme pour les locations longue durée, le bailleur a le choix entre les régimes micro-BIC et réel.

A savoir : la location d'une pièce dans sa résidence principale et les chambres d'hôtes sont exonérées sous conditions.

 


14 commentaires SUR

  • Francois Coeffier 15 novembre RÉPONDRE

    Bonjour, On entend dire un peu partout que le LMNP n'est pas assujetti aux CSG-CRDS dans la mesure ou cette activité n'est pas exercée à titre professionnel Existe t-il un texte de loi officiel à ce sujet ? Bien cordialement

  • Pierre 15 novembre RÉPONDRE

    Il y a effectivement beaucoup de confusions à ce sujet, le vocabulaire fiscal est subtil ! En plus, la fiscalité varie pour les locations à l'année et pour les locations saisonnières. Si l'on s'en tient aux locations meublées à l'année, en LMNP vous devez toujours payer la CSG-CRDS au taux de 17,2% . La confusion vient du fait que vous ne serez pas soumis aux cotisations sociales des organismes sociaux (URSAFF ou SSI ex RSI, qui prélèvent la CSG/CRDS au taux de 9,7% ainsi que la cotisation vieillesse, etc.), mais que vous serez soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP au taux de 17,2%. Le site impots.gouv détaille les cas de figure.

  • Lionel 01 mars RÉPONDRE

    Bonjour, j'aimerais savoir si on peut déduire un amortissement pour un logement utilisé en résidence principale pendant environ 30 ans, et transformé ensuite en location meublée ? Je suppose qu'on peut au moins amortir les travaux de rénovation entrepris pour la mise en location ? Merci.

  • Pierre 01 mars RÉPONDRE

    Il est tout à fait possible de déduire l'amortissement dans ce cas de figure. La date de départ des calculs d'amortissement est la date de passage en meublé (déclaration de début d'activité POi), avec la valeur vénale du bien à cette date. Les travaux de rénovation sont amortissables s'ils ont été faits après cette date, sinon ils sont à intégrer dans la valeur vénale du bien à la date de début d'activité.

  • Pauline 15 mai RÉPONDRE

    Bonjour, dans le cas d'un bien qui prend de la valeur d'année en année (prix de l'immobilier augmentant dans certaines villes), est-ce qu'il faut actualiser tous les ans la valeur du bien ou est-ce qu'il faut continuer de partir de la valeur du bien au moment du début d'activité ? Merci pour votre retour

  • JAROD 15 mai RÉPONDRE

    La pratique est de prendre la valeur du bien au début de l'activité, comme précisé par le BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 ligne 230. Il n'est pas fait mention de réévaluation annuelle de l'amortissement.

  • Anthony 28 mai RÉPONDRE

    Bonjour, est-il possible de faire une déclaration en Micro-Bic et une autre pour un autre appartement au régime réel ? Par exemple achat d'un appartement en Censi-Bouvard (neuf) et un autre dans l'ancien. Merci d'avance

  • DELROT 28 mai RÉPONDRE

    L'option pour la déclaration au réel est globale, c'est à dire au niveau de l'entreprise individuelle / du SIREN comme ENtreprise(et non du SIRET comme ETablissement). Il n'est pas possible de sélectionner l'option en fonction du bien.

  • vincent jobard 28 juillet RÉPONDRE

    Bonjour, J'ai trois appartement vide que je loue et déclare en réel. J'envisage de les passer en micro foncier à titre personnel. Puis-je quand même acheter un bien supplémentaire en lmnp et le déclarer en réel pour pouvoir l'amortir. Cordialement, Vincent

  • Larue 28 juillet RÉPONDRE

    Le régime micro-foncier pour les locations nues n'est pas lié au régime micro-BIC pour les locations meublées. Vous pouvez conserver le régime micro-foncier et déclarer votre meublé en LMNP au réel. D'ailleurs, lorsque vous optez pour l'option réel, c'est pour le numéro de SIRET qui correspond à l'activité meublée (il n'y a pas de numéro de SIRET pour les locations nues).

  • Sébastien.L 07 août RÉPONDRE

    Bonjour, Pour la location en meublée en BIC réel, j'ai lu qu'on pouvait déduire des revenus locatifs les frais de notaire - ma question pour prendre un exemple concret : j'achète un appartement 200.000 euros pour faire de la location meublée en BIC réel, les frais de notaires s'élèvent à 15.000 euros, mes revenus locatifs à 10.000 euros. Je peux faire à l année n0 10.000-15.000 et à l année n+1 10.000-5.000 ? Merci par avance, Sébastien.

  • Legrand 07 août RÉPONDRE

    En effet, les frais de notaires sont déductibles en location BIC au réel. Pour cela, il faut que la date de début d'activité (déclarée dans le formulaire P0i) coïncide avec la date d'acquisition du bien. Il est possible de déduire les frais :
    - Soit en totalité l'année d'achat. Si les frais sont plus importants que les revenus, le déficit correspondant sera reportable pendant 10 ans.
    - Soit en intégrant les frais dans le montant "amortissable" du bien : vous déduirez chaque année 2 à 3% de 200 000€ + 15 000€ (frais de notaire) - 20 000€ (valeur du terrain), soit entre 4 000 et 6 000€ par an.
    Il faut donc faire le calcul pour estimer la meilleure option. Dans votre cas, avec des revenus locatifs à 10 000€/an (excellent rapport locatif), l'amortissement est plus faible que les revenus, la première option est à privilégier.
    Les éventuels honoraires versés à l'agence sont également déductibles de la même manière.

  • MIGNOT 29 septembre RÉPONDRE

    J'ai un petit studio meublé et suis au micro-foncier actuellement . Ma mère vient de me donner un appartement loué vide et un autre loué meublé. Comment devrai-je faire ma déclaration d'impôt en 2021 et quel régime choisir (imposition sur les revenus ou BIC ?. Le montant total des loyers ne dépasse pas 70.000€. Merci de votre aide

  • JAROD 29 septembre RÉPONDRE

    Pour commencer, il est obligatoire de séparer les déclarations : BIC pour les revenus meublés et revenus fonciers pour les locations nues. Ensuite, pour les meublés il faudrait faire une simulation fiscale LMNP pour choisir entre la déclaration au réel et la déclaration micro. Pour la location nue, si vous n'avez pas de travaux, le régime micro-foncier sera sans doute le plus intéressant avec un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers nus.

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