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Révision du loyer : Augmentation du loyer en 2026
Un bailleur peut augmenter le loyer d'un logement chaque année, mais ce droit n'a rien d'automatique. Il doit être inscrit dans le contrat de location, respecter un calendrier précis et s'appuyer sur un indice officiel. Voici les conditions à réunir, la procédure à suivre et la méthode de calcul.
Dans quels cas un bailleur peut-il augmenter le loyer ?
L'augmentation du loyer en cours de bail n'est possible que si une clause de révision figure dans le contrat de location. Cette clause précise aussi la date à laquelle la révision peut intervenir : à défaut de précision, elle s'applique à la date anniversaire de la signature du bail. Sans clause de révision, le bailleur ne peut procéder à aucune augmentation, quelle que soit l'évolution de l'indice de référence.
La règle vaut pour tous les logements loués à titre de résidence principale, qu'ils soient loués nus ou meublés : le locataire doit être informé par écrit de la révision, avec le détail du calcul appliqué.
Comment notifier une augmentation de loyer au locataire ?
La loi Alur du 24 mars 2014 encadre le délai dont dispose le bailleur : il a un an, à compter de la date de révision prévue au bail, pour adresser sa demande de majoration. Envoyée dans ce délai, l'augmentation prend effet à la date de la demande, sans effet rétroactif. Passé ce délai d'un an, le bailleur perd définitivement le bénéfice de l'augmentation pour l'année écoulée — il ne peut ni la réclamer plus tard, ni la reporter sur l'année suivante.
En pratique, la notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou, si le bail le permet, par voie électronique. Pour vous simplifier la démarche, nous avons rédigé un modèle de lettre de révision de loyer prêt à l'emploi.
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Comment calculer l'augmentation de loyer avec l'IRL ?
Le calcul repose sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il s'applique aux logements loués nus ou meublés, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire.
La formule à retenir : multiplier le loyer nu actuel par l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours, puis diviser le résultat par l'IRL du même trimestre de l'année précédente.
Un bailleur et son locataire ont fixé le loyer à 1 000 € lors de la signature du bail, avec une révision au 1ᵉʳ trimestre. L'IRL du 1ᵉʳ trimestre 2025 était de 145,47 ; celui du 1ᵉʳ trimestre 2026 s'établit à 146,60, en hausse de 0,78 % sur un an. Le calcul est le suivant : (1 000 × 146,60) / 145,47 = 1 007,77 €. Le nouveau loyer applicable est donc de 1 007,77 €, soit 7,77 € de hausse mensuelle.
À quel moment appliquer l'augmentation de loyer ?
L'augmentation est en principe appliquée à la date indiquée dans le bail, le plus souvent la date anniversaire de la signature. Elle peut aussi intervenir à d'autres moments :
- Lors du renouvellement du bail, en respectant la variation de l'IRL ; si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché, le bailleur peut proposer un nouveau loyer, à condition de fournir des références locatives comparables justifiant la hausse.
- Lors d'une nouvelle mise en location, notamment en zone tendue : si la précédente révision date de plus de 12 mois, le bailleur peut ajuster le loyer selon l'IRL. Hors zone tendue, le loyer peut être librement fixé pour un nouveau locataire.
Chaque révision doit ensuite être répercutée sur le prochain appel de loyer adressé au locataire.
Tableau récapitulatif : les trois situations d'augmentation
| Situation | Indice applicable | Limite |
| Révision annuelle en cours de bail | IRL du trimestre prévu au bail | Prescription d'un an, révision gelée si DPE F ou G |
| Renouvellement de bail (loyer sous-évalué) | IRL, plafonné par référence à des loyers comparables | Justificatifs obligatoires, lissage possible sur plusieurs années |
| Relocation après un logement vacant | Libre hors zone tendue, encadré en zone tendue | Loyer de référence majoré en zone tendue |
FAQ : augmentation de loyer
Le locataire peut-il refuser une augmentation de loyer ?
Non, dès lors que la clause de révision figure au bail et que le calcul respecte l'IRL, le locataire ne peut pas s'y opposer. Il peut en revanche contester une erreur de calcul ou un indice mal appliqué.
Que se passe-t-il si le bailleur dépasse le délai d'un an ?
La révision pour l'année écoulée est définitivement perdue. Le bailleur pourra appliquer la révision suivante à la prochaine date anniversaire, sans rattraper l'année manquée.
Les règles sont-elles différentes pour un logement meublé ?
Non : les logements meublés loués comme résidence principale suivent exactement les mêmes règles de révision que les logements nus, avec le même IRL et la même prescription d'un an.
LES COMMENTAIRES SONT FERMÉS
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10 commentaires SUR
J'ai signé un bail avec un locataire le 1er septembre 2017 Je n'ai jamais fait d'augmentation et maintenant j'ai envie de l'augmenter Comment m'y prendre ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
La révision du loyer est possible annuellement, si une clause d'indexation du loyer est prévue au contrat.
Il n’est plus possible de réviser rétroactivement un loyer d’habitation. Vous pouvez donc appliquer l'augmentation à calculer sur la période du 1er septembre 2021 au 1er septembre 2022.
Pour les logements d’habitation, l’augmentation est limitée par l'indice des loyers IRL publié trimestriellement par l’INSEE. La formule de calcul du nouveau loyer nu est la suivante :
Nouveau loyer nu = Ancien loyer nu x Indice de fin / Indice de début
Le nouveau loyer ne prend effet qu’à compter de la réception de la lettre de révision par le locataire.
Bonjour,
Mon bail arrive à échéance le 01/05 mon propriétaire me fait part d’une augmentation début avril .
Actuellement nous payons 600€ il veut nous augmenter à 650€
A t’il le droit? N’y a t’il pas un délai de 6 mois pour prévenir de la révision du loyer quand le bail arrive à échéance ? Et à t’il le droit de nous augmenter autant ? Pour information l’appartement est conventionné
Merci par avance
Le loyer d'un logement conventionné avec l'Anah ne doit pas dépasser un montant maximum.
Durant la convention et à l'occasion du renouvellement du bail, si le propriétaire considère que le loyer est sous-évalué en comparaison avec les loyers pratiqués dans le voisinage, il peut le réévaluer en restant en deçà du montant maximal prévu par la convention. L'augmentation doit se faire à la date du renouvellement.
Si la convention est terminée, le propriétaire doit faire sa proposition d'augmentation du loyer au moins 6 mois avant la fin du bail.
Ceci est expliqué en détails sur ServicePublic.fr : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2541
bonjour,
Mon proprio m'augmente le loyer de 3.5% à la date du bail, le 24 octobre 2023.
Cependant pour son calcul, il utilise l'IRL du Trimestre 3 de 2022, alors que ma date de début de bail correspond à l'IRL du Trimestre 4.
Est-ce normal? En utilisant l'IRL du Trimestre 4 de 2022 l'augmentation passe à 3.07%!
Bonjour,
Les conditions de la révision et l'indice de référence à utiliser sont indiqués dans votre le bail. Si l'indice de référence n'est pas précisé, c'est de dernier indice connu à la date de début du contrat qui s'applique. Au 24 octobre 2022, le dernier IRL connu était l'IRL T3 2022 (publié le 14/10/2022). L'IRL T4 2022 n'a été publié que début 2023.
En revanche, l'indice T3 2023 n'est pas encore publié : votre propriétaire doit attendre sa publication pour effectuer cette révision, même si l'évolution entre l'IRL T3 2022 et l'IRL T3 2023 sera très certainement de 3.5%, dans le cadre de la loi sur le plafonnement des hausses de loyers.
Bonjour,
Le propriétaire souhaite augmenter notre loyer (logement DPE F). Nous avons signé notre contrat en Octobre 2022. Normalement depuis aout 2022, les logements DPE F ou G ne peuvent être augmentés. Pouvez-vous nous confirmer s'il a le droit d'augmenter le loyer?
D'avance merci.
Vous avez raison, comme le contrat a été signé après le 22 août 2022, avec un DPE en classe F, votre propriétaire n'a pas le droit de procéder à une augmentation. Vous pouvez lui envoyer un lien vers le site officiel Service-Public.fr pour le convaincre.
bonjour, est ce que le propriétaire est obligé d'augmenter le loyer avec l'irl ? et si il veut ne pas le faire, merci
Bonjour,
Le propriétaire n'est pas obligé d'augmenter le loyer annuellement. D'ailleurs, il ne peut réviser le loyer que si le bail comporte une clause de révision. Pour un logement, vide ou meublé, résidence principale du locataire, l'indice de référence est l'IRL. Si le propriétaire applique une augmentation supérieure à celle calculée avec l'IRL, vous pouvez contester cette augmentation, en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception.