Gérer seul sa location ou passer par une agence ?

En France, environ 35% des propriétaires d’un logement passent par une agence et 65% gèrent seul leur location. Confier la gestion à un professionnel est la solution la plus simple : l’agence s’occupe de tout, de la recherche du locataire à la gestion courante. Toutefois, ce service a un coût important. Louer en direct permet de dégager une rentabilité plus élevée en termes d’investissement locatif.

Louer sans agence : des économies pour le propriétaire et le locataire

Qui dit louer sans agence dit faire des économies. Gérer seul sa location immobilière, sans intermédiaire, permet d’éviter les frais d’agence.

Les frais d’agence

En ayant recours à une agence immobilière ou à un mandataire, plusieurs types de frais sont à prévoir.

Les honoraires de location

Les honoraires de location couvrent :

la recherche du locataire,
les visites,
la vérification des dossiers,
la rédaction du contrat de location,
l’état des lieux d’entrée,
l’état des lieux de sortie.

Depuis la loi ALUR, les honoraires de locations payés par le locataire sont plafonnés par décret. Les plafonds dépendent de la surface habitable et de la zone du logement :

zone très tendue (Paris et communes à proximité) : 15€/m²
zone tendue (voir la liste des zones tendues) : 13€/m²
zone non tendue (reste de la France) : 11€/m²

Les honoraires de location payés par le propriétaire ne sont pas plafonnés, mais ils doivent être au minimum égaux à ceux payés par le locataire.

En résumé, les honoraires de location sont payés à la fois par le locataire et par le propriétaire. En pratique, une majorité des agences facture un montant total correspondant à deux fois le plafond (1 montant plafond payé par le locataire, 1 autre payé par le propriétaire, ce qui est légal). Les dépassements du plafond légal sont courants.

Les honoraires de gestion

Les honoraires de gestion sont facturés pour la gestion courante du bien, une fois le locataire en place. Comptez entre 5% et 10% du loyer pour une prestation sérieuse.

Les honoraires de gestion ne sont payés que par le propriétaire.

Des prestations à la carte : même si les agences préfèrent une prestation complète (recherche de locataire et gestion locative), elles acceptent en général de ne faire que l’un ou l’autre. Par exemple, un propriétaire qui n’est pas sur place peut ne confier que la recherche du locataire et l’état des lieux à l’agence.

Estimer les frais d’agence

Les plafonds applicables en 2017 sont les suivants.

	A la charge du propriétaire	A la charge du locataire
Honoraires de location : recherche de locataire, dossier et bail	Montant au moins égal aux honoraires payés par le locataire	Plafonds : 8€ par m² en zone non tendue 10€ par m² en zone tendue 12€ par m² en zone très tendue
Honoraires de location : état des lieux d’entrée	Montant au moins égal aux honoraires payés par le locataire	Plafond : 3€ par m² pour toutes les zones
Honoraires de location : état des lieux de sortie	Non plafonné	Non facturable au locataire
Honoraires de gestion	Non plafonné (compter entre 5% et 10% du loyer)	Non facturable au locataire

Exemple d’un appartement de 50m² en zone très tendue

Calcul des honoraires de location :

Recherche de locataire, dossier et rédaction du bail : 50 x 12 = 600€ à payer par le propriétaire + 600€ à payer par le locataire
Etat des lieux d’entrée : 50 x 3 = 150€ à payer par le propriétaire + 150€ à payer par le locataire
Etat des lieux de sortie : 300€ à payer uniquement par le propriétaire

Total 1800€ : 1050€ facturés au propriétaire et 750€ facturés au locataire.

Exemple d’une maison de 100m² en zone non tendue

Calcul des honoraires de location :

Recherche de locataire, dossier et rédaction du bail : 100 x 8 = 800€ à payer par le propriétaire + 800€ à payer par le locataire
Etat des lieux d’entrée : 100 x 3 = 300€ à payer par le propriétaire + 300€ à payer par le locataire
Etat des lieux de sortie : 600€ à payer uniquement par le propriétaire

Total 2800€ : 1700€ facturés au propriétaire et 1100€ facturés au locataire.

Un avantage décisif pour trouver un locataire

Pour le locataire, louer avec agence ne semble pas une bonne affaire. Puisqu’en plus de supporter les dépenses « normales » (le dépôt de garantie, le paiement du loyer et des charges, l’assurance habitation), le locataire devra encore régler les frais d’agence. De ce fait, l’absence de frais d’agence favorisera la recherche de locataire.

Louer de particulier à particulier donne donc l’assurance aux locataires d’effectuer des économies non négligeables dans leur quête d’appartement ou de maison. Pour cette raison, de nombreux particuliers font l’impasse sur les locations via agence.

Trouver un locataire sans agence

S’improviser bon gestionnaire pour gérer seul une location n’est pas si difficile. Cela requiert un peu de motivation, quelques bonnes lectures et suffisamment de temps.

Les tâches à prévoir

Sans aucun doute, le plus long et le plus délicat est de trouver le bon locataire :

faire établir les diagnostics obligatoires,
rédiger et publier une annonce,
recevoir les appels téléphoniques,
faire visiter le bien,
vérifier les dossiers des locataires candidats (revenus, identité, garant…),
sélectionner un candidat.

Une fois le locataire idéal trouvé, il reste quelques formalités à accomplir :

préparer le contrat de location,
préparer l’engagement de caution solidaire si un garant se porte caution,
faire l’état des lieux.

Optimiser sa recherche de locataire

Trouver et sélectionner soi-même les candidats locataires permet de trier les différents profils en fonction de ses critères. Vous avez intérêt à porter une attention particulière à cette étape en sachant qu’un locataire va s’installer plusieurs mois voire des années dans votre bien. Autant s’assurer de la solvabilité du locataire dès le départ.

En premier lieu, pour chercher un locataire, vous pouvez utiliser le bouche-à-oreille. Cette méthode peut s’avérer très efficace en faisant appel à votre réseau : voisins, collègues, amis, famille, etc.

Le site incontournable pour passer une annonce est leboncoin.fr. Avant de publier votre annonce, consultez les autres annonces sur votre secteur pour vous donner une idée du marché.

Une autre méthode intéressante est de passer par Facebook. Le site propose de nombreux groupes dans les différentes villes de France pour faire savoir que vous louez un appartement.

Soyez réactif en donnant des réponses rapides aux candidats en recherche active. Quand, après 24h, un intéressé ne reçoit pas de réponse de votre part, celui-ci peut estimer que votre logement n’est plus vacant.

Vous pouvez aussi regrouper des visites afin de réaliser un choix adapté à vos besoins, tout en vous informant sur le profil des locataires.

Passer par une agence, quels avantages ?

Passer par un professionnel de l’immobilier pour mettre en location son appartement présente des atouts majeurs tant au niveau de la sécurisation du contrat que du temps qu’on pourrait y gagner. Ce professionnel est connu aussi sous le nom administrateur de bien, gestionnaire immobilier ou agent immobilier.

Plus de sécurité pour la mise en location

Il est important de sécuriser le contrat de bail durant toute la durée de la location. Afin d’y parvenir, faire appel à un administrateur de bien est une bonne solution. En effet, les compétences de cet agent ne se limitent pas au reversement de vos loyers déduits de leurs honoraires, mais également dans l’accompagnement juridique, fiscal et technique. La responsabilité du professionnel est engagée sur l’ensemble de ses prestations.

Pour veiller à la sécurité optimale de votre location, il se charge ainsi de vous trouver et sélectionner un locataire fiable, c’est-à-dire solvable. Quand on sait que certains locataires n’hésitent pas à fournir des fiches de paie fictives et à falsifier leur justificatif d'impôt sur le revenu, il faut procéder avec méthode pour séparer le bon grain de l’ivraie.

Si vous avez peu de connaissance sur votre marché local de l’immobilier, ce spécialiste peut vous aider à fixer le tarif du loyer pour optimiser dans la durée votre investissement locatif.

Un professionnel ne peut pas vous apporter toutes les garanties, mais au moins, il vous décharge d’une partie des décisions et des responsabilités.

Gain de temps considérable

Dans le cadre de la mise en location d’un bien, l’agence immobilière ou le mandataire immobilier s’occupe de toutes vos démarches en commençant par la recherche des locataires, les visites, la rédaction de bail et l’état des lieux. Un atout incontournable pour un propriétaire résidant dans une autre ville ou ayant par ailleurs une activité professionnelle dense.

Choisissez avec soin votre agence. Les honoraires de gestion ne sont pas le seul critère à regarder. De trop nombreuses agences sont peu performantes pour la recherche de locataire et pour la gestion des problèmes au quotidien. Si possible faites vous recommander une agence par d’autres propriétaires du quartier et cherchez des critiques sur internet.

Agence ou en direct, que choisir?

Si vous n’avez pas la volonté de gérer vous-même toutes les démarches associées à la location en direct par manque de temps ou de connaissance dans l’immobilier, faire appel à une agence semble être la meilleure issue malgré un coût assez conséquent. Le professionnel est garant du bon déroulement de missions.

Avez-vous du temps libre pour prendre en charge la gestion locative de votre bien ? Désirez-vous rentabiliser votre investissement locatif en évitant des frais d’agence ou des frais de location ? Disposez-vous des connaissances nécessaires à la gestion d’un bien immobilier ? Si oui, alors, pourquoi ne pas opter de gérer vous-même la location de votre logement ou appartement ? À vous de choisir !