Location meublée : Déclaration des revenus

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Tout bailleur louant un logement meublé doit accomplir deux démarches distinctes : une déclaration d'activité pour obtenir un numéro SIRET, et une déclaration annuelle de revenus dans la catégorie BIC. Depuis janvier 2023, l'enregistrement ne se fait plus auprès du Greffe du Tribunal de Commerce mais exclusivement via le guichet unique en ligne de l'INPI. Pour établir votre bail, téléchargez notre modèle de contrat de location meublée gratuit.

Déclaration d'activité LMNP : le guichet unique de l'INPI

Avant de percevoir le premier loyer (ou au plus tard 15 jours après la signature du premier bail), le bailleur doit s'immatriculer en tant que LMNP. Depuis le 1er janvier 2023, cette démarche s'effectue exclusivement sur le site formalites.entreprises.gouv.fr, le guichet unique numérique géré par l'INPI. L'ancien circuit via le Greffe du Tribunal de Commerce ou le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) n'est plus valable.

Le bailleur complète le formulaire P0i en ligne, en indiquant notamment l'adresse du bien loué, le régime fiscal envisagé et les coordonnées du gestionnaire si le bien est confié à une agence. L'INSEE attribue ensuite un numéro SIRET qui sera utilisé sur toutes les déclarations fiscales et sur la quittance de loyer si le bailleur le souhaite.

En cas de changement de situation (nouveau bien loué, changement d'adresse, changement de régime fiscal, ajout d'un co-bailleur), une déclaration modificative P2i est transmise via le même guichet. En cas de cessation d'activité, la déclaration M2 doit être déposée dans les 30 jours suivant la fin de la dernière location. Le bailleur perd alors son statut LMNP et son numéro SIRET.

Déclaration annuelle en régime micro BIC

Si les recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 77 700 € (seuil 2023-2026), le régime micro BIC s'applique par défaut. La déclaration est simplifiée :

• Renseigner le montant brut total des recettes (loyers nus + charges facturées) sur le formulaire 2042-C-PRO, case 5ND (LMNP sans centre de gestion agréé) ou case 5KP (LMNP adhérent à un CGA).
• L'administration fiscale applique automatiquement l'abattement forfaitaire de 50 % : seule la moitié des recettes est imposée.
• La déclaration 2042-C-PRO est déposée en même temps que la déclaration de revenus principale (formulaire 2042), généralement entre avril et juin selon le département.

Aucune liasse fiscale complémentaire n'est requise. Le régime micro BIC ne permet pas de constater un déficit : si les charges réelles dépassent 50 % des recettes, le passage au régime réel est fiscalement plus intéressant. Comparez les deux régimes pour choisir le plus adapté à votre situation.

Déclaration annuelle au régime réel simplifié

Le régime meublé réel implique une liasse fiscale annuelle, déposée en ligne via le site des impôts (espace professionnel). Elle comprend :

• Formulaire 2031 : déclaration de résultat, présentant les recettes et les dépenses déductibles de l'année.
• Formulaire 2033-A : bilan simplifié (actifs et passifs).
• Formulaire 2033-B : compte de résultat simplifié.
• Formulaire 2033-C : tableau des immobilisations et des amortissements. C'est ici que figure l'amortissement annuel du bien et du mobilier.
• Formulaire 2033-D : relevé des provisions.

Le résultat (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur le formulaire 2042-C-PRO, cases 5NA/5QA (bénéfice) ou 5NY/5QY (déficit). La date limite de dépôt de la liasse est généralement fixée à la mi-mai. Le recours à un expert-comptable ou à un logiciel de comptabilité est fortement conseillé, notamment pour le calcul des tableaux d'amortissement par composants qui peut être complexe.

La déclaration de revenus en statut LMP

Un bailleur ayant le statut LMP peut choisir entre plusieurs régimes d'imposition :

L'impôt sur le revenu (IR) est le régime par défaut. La déclaration est identique à celle du LMNP au réel (liasse 2031/2033 + 2042-C-PRO). L'avantage spécifique au LMP est la possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation (contrairement au LMNP où les déficits restent dans la catégorie BIC).

L'exonération de plus-value professionnelle est un avantage majeur du LMP : si le bien est loué depuis au moins 5 ans et que les recettes ne dépassent pas 90 000 €, la plus-value de cession est totalement exonérée. Une exonération partielle s'applique entre 90 000 et 126 000 €. Au-delà, la plus-value est imposée dans les conditions de droit commun des plus-values professionnelles.

L'exonération d'IFI : les biens loués sous statut LMP sont exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans la mesure où ils constituent l'outil de travail du bailleur professionnel.

Tableau récapitulatif : seuils et formulaires 2026

Situation	Seuil	Abattement / règle	Formulaire(s)
LMNP micro BIC	< 77 700 €	50 % forfaitaire	2042-C-PRO case 5ND
LMNP réel	Toutes recettes	Charges réelles + amortissement	2031 + 2033 + 2042-C-PRO
Meublé de tourisme classé	< 188 700 €	71 % forfaitaire	2042-C-PRO case 5NG
Meublé de tourisme non classé	< 15 000 €	30 % forfaitaire	2042-C-PRO case 5ND
LMP (statut professionnel)	Recettes > 23 000 € et > autres revenus	Charges réelles, déficit imputable sur revenu global	2031 + 2033 + 2042-C-PRO

Quand doit-on déclarer le début d'une activité de location meublée ?

La déclaration de début d'activité doit être effectuée au plus tard 15 jours après la première mise en location, via le guichet unique en ligne de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), en remplissant le formulaire P0i. L'INSEE attribue ensuite un numéro SIRET dans les jours suivants. Ne pas déclarer dans les délais expose le bailleur à des amendes et à des difficultés de régularisation, notamment en cas de contrôle fiscal portant sur les années antérieures à l'immatriculation.

Quels formulaires utiliser pour déclarer des revenus LMNP en micro BIC ?

En régime micro BIC, la déclaration se résume à reporter le montant brut total des recettes (loyers + charges facturées) sur le formulaire 2042-C-PRO, case 5ND (sans Centre de Gestion Agréé) ou case 5KP (avec adhésion à un CGA avant le 31 décembre de l'année de perception). L'administration applique automatiquement l'abattement de 50 %. Aucune liasse fiscale complémentaire n'est requise. La déclaration 2042-C-PRO est déposée simultanément à la déclaration de revenus principale, entre avril et juin selon le département.

Quels formulaires utiliser pour déclarer des revenus LMNP au régime réel ?

Au régime réel, le bailleur dépose chaque année une liasse fiscale complète comprenant : le formulaire 2031 (déclaration de résultat), l'annexe 2033-A (bilan simplifié), 2033-B (compte de résultat), 2033-C (immobilisations et amortissements) et 2033-D (provisions et déficits). Le résultat est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO. La date limite de dépôt de la liasse 2031 est généralement fixée à la mi-mai. Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé pour le calcul des tableaux d'amortissement par composants.

Les déficits de location meublée peuvent-ils s'imputer sur le revenu global ?

En statut LMNP, les déficits BIC de location meublée ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global : ils sont uniquement reportables sur les bénéfices BIC de même nature des 10 années suivantes. En revanche, les bailleurs ayant le statut LMP peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant, ce qui peut générer une économie d'impôt significative pour les foyers fortement imposés disposant par ailleurs de revenus salariaux élevés.

Quel est l'intérêt d'adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) pour un loueur meublé ?

L'adhésion à un CGA ne présente plus d'avantage pour les LMNP.

En effet, les dernières lois des finances ont supprimé les avantages pour les LMNP au régime réel : la réduction d'impôt égale aux deux tiers des frais de comptabilité et d'adhésion et la majoration de 25 % de la base imposable autrefois applicable aux non-adhérents ont été supprimées.