Le loyer initial des biens immobiliers est généralement fixé librement par le bailleur. Le loyer peut ensuite faire l’objet d’une révision annuelle. Toutefois, l’augmentation du loyer est strictement réglementée et doit être calculée à partir d'indices spécifiques plubliés par l'INSEE. De plus, la révision du loyer doit être réalisée à des dates précises pour respecter la loi.

Qu'est-ce qu'une révision de loyer ?

Une révision du loyer ou indexation du loyer est une augmentation (ou parfois une diminution !) du prix d’une location. Prévue dans le contrat de location, elle s’applique aussi bien aux baux d’habitation qu’aux baux commerciaux et professionnels. Lors de la signature du bail, les deux parties s’accordent sur une possibilité d’augmentation du loyer chaque année. Une date est alors fixée pour l’indexation du loyer. Cette dernière se fait généralement à la date anniversaire de la signature du contrat.

Afin de pouvoir réviser un loyer, il faut qu'une clause du bail mentionne les conditions de révision du loyer. Par exemple "Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire, en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’Insee. L’indice de référence choisi est le dernier publié à la date de signature du présent contrat." A défaut, le loyer ne peut pas être révisé.

Comment faire la révision du loyer ?

Pour les baux d'habitation, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’indexation du loyer doit être appliquée à une date précise, en général à la date anniversaire du bail. Cependant, il est aussi possible de la réaliser en cours d’année. Dans ce cas, la révision ne peut pas être rétroactive et ne s'applique que pour les mois restants avant la prochaine date anniversaire de la signature du contrat.

Les propriétaires doivent également savoir que la révision du loyer ne s'applique que sur le loyer nu hors charges. Les provisions de charges ne sont pas révisées de la même manière que le loyer nu.

Pour les baux commerciaux et professionnels, la révision de loyer est moins contrainte : elle peut être faite de manière rétroactive sur 5 ans, selon les dispositions du code civil. Dans le cadre des bonnes relations avec le locataire, il est toutefois conseillé de s'en tenir aux termes du contrat, et d'appliquer l'indexation du loyer à la date prévue.

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Comment calculer la révision du loyer ?

Pour les baux d'habitation, le calcul de la révision du loyer se base sur l’Indice de référence des loyers (IRL). Publié trimestriellement par l’Insee, l’IRL se détermine d’après l’accroissement des prix de la consommation hors tabac et hors loyer sur les douze derniers mois. Pour procéder à l’indexation du loyer, il faut se baser sur son évolution.

Pour calculer la révision du loyer, il faut prendre en compte le loyer précédent et le multiplier par l’IRL du trimestre actuel. Le résultat devra ensuite être divisé par l’IRL du trimestre de l’année précédente.

Exemple de calcul de révision du loyer
Pour l’indexation de loyer à 1 000 euros d’un bien proposé à la location le 1er février 2017, la méthode de calcul se fera comme suit. Avec l’IRL du dernier trimestre de 2017 à 126,82 et à un indice Insee de 129,03 pour le quatrième trimestre de 2018, il faut réaliser le calcul suivant :
1 000 euros x 129,03 / 126,82 = 1017, 40 euros.
Le bailleur pourra ainsi procéder à une augmentation de 17,40 euros par mois pour les prochains loyers.


Pour un bail commercial, la révision est annuelle ou triennale, en fonction du bail. L'indice des loyers commerciaux (ILC) s'applique.

Pour un bail professionnel (location à une activité libérale), il faut choisir l'Indice des Activités Tertiaires (ILAT).

Pour un bail parking (place de stationnement), l'Indice du Coût de la Construction (ICC) est en général utilisé.

Est-il légal de rattraper une révision du loyer ?

Non ! Pour les logements d'habitation étant la résidence principale du locataire, l’indexation du loyer est réglementée par la loi Alur du 24 mars 2014. Celle-ci indique que "l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties", c'est-à-dire que si le propriétaire n'a pas procédé à la révision du loyer dans un délai d'un an, le bailleur perd le bénéfice le l'augmentation pour l'année écoulée.

Par exemple, si un loyer d'habitation n'a pas été révisé depuis 3 ans, la formule est toujours :
Nouveau loyer = Loyer actuel x Indice du trimestre de cette année / Indice du trimestre de l'année passée 

En revanche, pour les loyers commerciaux et professionnels, la prescription est de 5 ans. Ces loyers peuvent donc être révisés rétroactivement 5 années en arrière. Dans ce cas, l'indice de départ à utiliser est l'indice d'il y a 5 ans, et non l'indice de départ du bail, conformément au jugement de la cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3 du 15 Mars 2017 n° 15/05374.

Les derniers indices de révision des loyers publiés par l'INSEE

Indice de Révision des Loyers IRL

IndiceDate de parutionValeur
IRL T2 202113/07/2021131,12
IRL T1 202115/04/2021130,69
IRL T4 202015/01/2021130,52
IRL T3 202015/10/2020130,59
IRL T2 202016/07/2020130,57
IRL T1 202015/04/2020130,57
IRL T4 201915/01/2020130,26
IRL T3 201915/10/2019129,99
IRL T2 201911/07/2019129,72
IRL T1 201911/04/2019129,38

Indice du Coût de la Construction ICC

IndiceDate de parutionValeur
ICC T1 202123/06/20211 822
ICC T4 202019/03/20211 795
ICC T3 202018/12/20201 765
ICC T2 202025/09/20201 753
ICC T1 202030/06/20201 770
ICC T4 201920/03/20201 769
ICC T3 201919/12/20191 746
ICC T2 201920/09/20191 746
ICC T1 201921/06/20191 728
ICC T4 201822/03/20191 703

Indice des Loyers des Activités Tertiaires

IndiceDate de parutionValeur
ILAT T1 202123/06/2021114,87
ILAT T4 202019/03/2021114,06
ILAT T3 202018/12/2020114,23
ILAT T2 202025/09/2020114,33
ILAT T1 202030/06/2020115,53
ILAT T4 201920/03/2020115,43
ILAT T3 201919/12/2019114,85
ILAT T2 201920/09/2019114,47
ILAT T1 201921/06/2019113,88
ILAT T4 201822/03/2019113,30

Indice des Loyers Commerciaux

IndiceDate de parutionValeur
ILC T1 202123/06/2021116,73
ILC T4 202019/03/2021115,79
ILC T3 202018/12/2020115,70
ILC T2 202025/09/2020115,42
ILC T1 202030/06/2020116,23
ILC T4 201920/03/2020116,16
ILC T3 201919/12/2019115,60
ILC T2 201920/09/2019115,21
ILC T1 201921/06/2019114,64
ILC T4 201822/03/2019114,06

20 commentaires SUR

  • Fleury 04 juin RÉPONDRE

    Bonjour, La situation économique actuelle peut-elle justifier de demander l’annulation de la révision annuelle d’un loyer commercial? Ma propriétaire m’a déjà annoncé une augmentation calculée sur l’IC, est-il possible de lui demander légalement le maintien du loyer actuel? Je lui ai déjà dit que la situation était très compliquée mais elle dit que c’est écrit dans le bail donc elle applique l’augmentation comme tous les ans. Merci pour votre aide. Bien cordialement

  • DUPUY 04 juin RÉPONDRE

    Le gouvernement a pris une série de mesures en faveur des TPE touchée par les fermetures administratives suite à la pandémie de COVID-19. Le report du paiement des loyers s'applique de droit pour les TPE touchées. Mais il n'y a pas à ce jour de mesure d'annulation des révisions de loyer. Il faudrait pouvoir ouvrir le dialogue avec votre bailleur. Vous pouvez lui indiquer que l'abandon d'une partie du loyer est défiscalisée en application de la loi n° 2020-473, 25 avr. 2020, art. 3.

  • BILLY Françoise 30 juin RÉPONDRE

    Nous avons un locataire depuis 1 mai 2017 Bail révision loyer à la date anniversaire, 630€ par mois indice 125,90 bail effectué par une Agence. gestion par nous nous n'avions pas le bail, par conséquent nous n'avions pu effectuer une augmentation loyer donc nous souhaitons faire une augmentation, le 1 mai 2020 et appliquer le loyer de 630€ par l'indice 130.57 diviser par l'indice initial. Avons nous le droit ? merci de me répondre cordialement .

  • Paul 30 juin RÉPONDRE

    Pour un bail d'habitation, toute augmentation non réalisée est définitivement perdue au bout d'1 an. Vous ne pouvez donc réviser le loyer que sur l'évolution de l'indice du 1er mai 2019 au 1er mai 2020. Pour finir, il n'est pas possible d'appliquer la révision rétroactivement, ce qui veut dire que la révision ne s'appliquera qu'au 1er juillet 2020.

  • Lecomte Geoffroy 28 septembre RÉPONDRE

    Bonjour, je suis propriétaire d'un local commercial depuis Mai 2016. J'ai signé un bail commercial avec mon locataire (une agence immobilière) et l'indice repris dans le bail est l'IRL qui est normalement applicable que pour les baux d’habitation non meublés ou meublés en tant que résidence principale. Je n'ai jamais fait d'augmentation jusqu'a présent. Apres vérification, il faudrait appliquer l'ILAT qui est au final plus avantageux pour moi. Je vais faire une lettre à mon locataire pour lui expliquer que je souhaiterais appliquer l'ILAT. Est-ce que mon locataire est obligé d'accepter? S'il accepte, je ferai un avenant et je devrais donc attendre 3 ans pour pouvoir l'augmenter? Il n'y a pas de rétroactivité possible pour moi non plus? Merci d'avance pour votre réponse. Cordialement.

  • Landry 28 septembre RÉPONDRE

    Depuis 2014, un bail commercial ne peut être révisé que selon l'ILAT ou l'ILC (et l'ICC dans certains cas). Si l'indice IRL a été indiqué par erreur, la clause de révision devient caduque. Il serait donc préférable de faire un avenant au bail pour clarifier la situation. Alternativement, une révision triennale s'applique de droit, selon l'ILAT pour les activités terciaires.

  • Jean Claude 30 octobre RÉPONDRE

    Bonjour, un loyer conclu par bail en date du 25 janvier 2004 avec effet rétroactif au 01/01/2003 au prix de 84 euros/mois avec clause de révision annuel suivant l'indice IRL, n'a jamais subi de révision. Extrait du bail de 2004 : Loyer maison augmentation basée sur indice national du coût de la construction référence 2eme trimestre 2003 A ce jour il est toujours de 84 euros. Comment peut-il être révisé? Peut-on prendre l'indice IRL de 2020 (1753) sur l'indice d'origine de 2003 (1202) pour fixer le prix du loyer en janvier 2021 soit: 84*1753/1202= 122,51. Le déficit de révision représentant depuis 17 ans un montant de : 4652 euros, peut-on demander à minima le rappel des 5 dernières augmentations non perçues suivant IRL. Par avance merci pour votre retour. Cordialement.

  • Luc45 30 octobre RÉPONDRE

    Depuis la loi ALUR de 2014, il n'est plus possible de faire une révision rétroactive, ni de rattraper les révisions non réalisées. Vous pouvez réviser le loyer à effet au 1er novembre 2020, par rapport à l'évolution de l'indice IRL du 3eme trimestre entre 2018 et 2019. Ensuite, au premier janvier 2021, vous pouvez à nouveau faire une augmentation, par rapport à l'évolution de l'indice IRL du 3eme trimestre entre 2019 et 2030. A savoir : il ne faut plus utiliser l'indice ICC, mais l'indice IRL. Et la révision n'est possible que si une clause du bail le prévoit.
    A mon avis, vous avez plutôt intérêt à évoquer le cas d'un "loyer manifestement sous évalué", qui permet de réévaluer un loyer par rapport au voisinage, à échéance du bail. C'est un procédure un peu plus complexe, mais au moins vous pourrez revenir à un loyer normal.

  • KLAUS 17 décembre RÉPONDRE

    Bonjour, titulaire d'un bail professionnel signé en 2006 avec révision annuelle selon ICC, notre propriétaire avait rarement révisé le loyer. Il est mort et ses enfants reprennent la gestion de notre local professionnel. Pour la révision de loyer de cette année, ils ont repris le loyer initial de 2006, l'indice de 2006 et l'indice actuel. Du coup, notre loyer mensuel fait un bond considérable et passe de 1091 à 1176 €. Ont-ils le droit de reprendre le loyer de 2006 comme base de calcul ou doivent-ils prendre le loyer appliqué jusqu'à maintenant avec l'indice de l'année dernière et celui actuel ? Je vous remercie de votre réponse détaillée si possible avec un texte de loi.

  • Bonnevie 17 décembre RÉPONDRE

    La révision des loyers professionnels et commerciaux a une prescription de 5 ans, conformément à l'article 2224 du code civil. La révision de votre loyer correspond donc à l'évolution de l'ICC de décembre 2015 à décembre 2020.

  • Marc 10 mars RÉPONDRE

    Bonjour, Jai un bail qui date du 01/07/2017 avec clause de révision automatique. Mon propriétaire n'a jamais demandé de révision entre 2017 et 2020. Aujourd'hui il me demande une révision en prenant en compte l'indice de 2017. Voici son calcul: Nouveau loyer=loyer actuel sans charge x indice IRL actuel (2eme trimestre) /indice IRL (ancien de 2017, 2eme trimestre) Est-ce légal ? Ne devrait il pas plutôt prendre l'indice de l'année dernière (2019) et non pas celui de 2017 ? En espérant un réponse rapide, je vous souhaite une belle journée ! Bien cordialement

  • Paul 11 mars RÉPONDRE

    En effet, s'il s'agit d'un bail d'habitation, les révisions non effectuées sont définitivement perdues pour le propriétaire depuis la loi ALUR de 2014. Donc votre propriétaire peut seulement réviser le loyer à compter du mois à venir, en se basant sur l'évolution de l'IRL entre le 01/07/2019 et le 01/07/2020. En juillet, votre propriétaire pourra à nouveau faire une révision.

  • Beaufils 11 mars RÉPONDRE

    Loyer ref T3 2016 de application 1 er janvier 2017 de 790€ Pas d'augmentation ,2018,2019,2020 mon choix . Augmentation 2021 Calcul Loyer d’origine 790€ xT3 2020 / T3 2016.
    Ma formule est elle correcte ? Cordialement

  • JP26 11 mars RÉPONDRE

    Non, comme expliqué plus haut, pour un bail d'habitation, vous ne pouvez pas rattraper les révisions non réalisées. La formule à appliquer dans votre cas est 790€ x T3 2020 / T3 2019

  • TURPIN 13 mars RÉPONDRE

    Bonjour, pour une location commerciale, le loyer est de 1753.75 TTC mensuel depuis le 12 décembre 2016. J'ai complétement oublié de réviser chaque année le montant. Or la comptable de l'entreprise qui loue mon local me demande de lui appliquer les augmentations depuis le 1 er janvier 2017. Comment je calcule la somme due et comment je sais quel loyer demander dorénavant ? Je vous remercie pour votre aide

  • Dubart 13 mars RÉPONDRE

    Effectivement, vous pouvez revenir jusqu'à 5 années en arrière pour la révision d'un bail commercial, donc réviser à partir du début du bail. Il faudrait faire la révision année par année. Pour chaque année, calculez la différence entre le loyer initial et le loyer révisé. En 2017, le loyer n'est pas encore révisable. En 2018, le nouveau loyer HT est à calculer en fonction du loyer HT initial(sans prendre en compte les charges ni la TVA), et ainsi de suite jusqu'en 2020. Ensuite appliquez la TVA.

  • Bonnet 27 mai RÉPONDRE

    Bonjour, Pour un logement loué nu le 01/01/2001 (3ème trimestre) et jamais révisé depuis, peut-on prendre l'indice de référence des loyers correspondant à cette date et le réviser pour l'avenir ou n'est-ce désormais possible que sur la dernière année écoulée (2020/2021) ? Merci d'avance

  • Ralout 27 mai RÉPONDRE

    Peu importe la date de signature du contrat, depuis 2014 les loyers d'habitation ne peuvent être révisés que sur l'évolution de l'indice sur l'année écoulée. Autrement dit, vous perdez le bénéfice des augmentations depuis 2001.

  • Patrick 12 juillet RÉPONDRE

    Bonjour, J'ai plusieurs colocataires pour un même logement. Dans un autre logement, mes locataires sont en concubinage et co-signataires du bail. Y a-t-il un quelconque formalisme à respecter pour la révision annuelle du loyer ? Si pour la colocation, je compte adresser une lettre à chaque colocataire, qu'en est-il du couple ? L'envoyer à un seul suffit-il (par courriel ou courrier) ou dois-je l'adresser à chacun des co-signataires ? Merci d'avance de votre réponse.

  • Paul Dubreuil 12 juillet RÉPONDRE

    Pour un couple marié ou pacsé, la révision du loyer peut être signifiée par un courrier unique aux deux membres du couple ou à un seul. Pour une colocation ou un couple en concubinage, la révision de loyer doit être signifiée individuellement à chaque signataire du bail. En outre, il faut envoyer le courrier par lettre recommandée avec avis de réception pour que le locataire ne puisse pas invoquer ne pas avoir reçu le courrier. Autant dire que vu l'augmentation actuelle de l'IRL qui est très faible, le coût d'envoi des courriers en recommandé compense à peine l'augmentation de loyer…

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