Le loyer initial des biens immobiliers est généralement fixé librement par le bailleur. Le loyer initial peut faire l’objet d’une révision annuelle. Toutefois, l’augmentation du loyer est strictement réglementée et doit être calculée à partir d'indices spécifiques. De plus, la révision du loyer doit être réalisée à des dates précises pour respecter la loi.

Ce qu’il faut savoir sur la révision du loyer

Une révision du loyer ou indexation du loyer est une augmentation du prix d’une location. Prévue dans le contrat locatif, elle s’applique aussi bien aux baux d’habitation qu’aux baux professionnels. Lors de la signature du bail, les deux parties s’accordent sur une possibilité d’augmentation du loyer chaque année. Une date est alors fixée pour l’indexation du loyer. Cette dernière se fait généralement à la date anniversaire de la signature du contrat.

Pour les logements d'habitation étant la résidence principale du locataire, l’indexation du loyer est réglementée par la loi Alur du 24 mars 2014. Celle-ci indique que "l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties", c'est-à-dire que si le propriétaire n'a pas procédé à la révision du loyer dans un délai d'un an, le bailleur devra attendre l’année suivante avant d’augmenter le loyer et perdra le bénéfice le l'augmentation pour l'année écoulée.

Les limites de la révision du loyer

Pour les baux d'habitation, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’indexation du loyer doit être appliquée à une date précise, en général à la date anniversaire du bail. Cependant, il est aussi possible de la réaliser en cours d’année. Dans ce cas, la révision ne peut pas être rétroactive et ne s'applique que pour les mois restants avant la prochaine date anniversaire de la signature du contrat.

Les propriétaires doivent également savoir que la révision du loyer ne s'applique que sur le loyer nu hors charges. Les provisions de charges ne sont pas révisées de la même manière que le loyer nu.

Pour les baux commerciaux et professionnels, la révision de loyer est moins contrainte : elle peut être faite de manière rétroactive sur 5 ans, selon les dispositions du code civile. Dans le cadre des bonnes relations avec le locataire, il est toutefois conseillé de s'en tenir aux termes du contrat, et d'appliquer l'indexation du loyer à la date prévue.

La méthode de calcul de la révision du loyer

Pour les baux d'habitation, le calcul de la révision du loyer se base sur l’Indice de référence des loyers (IRL). Publié trimestriellement par l’Insee, l’IRL se détermine d’après l’accroissement des prix de la consommation hors tabac et hors loyer sur les douze derniers mois. Pour procéder à l’indexation du loyer, il faut se baser sur son évolution.

Pour calculer la révision du loyer, il faut prendre en compte le loyer précédent et le multiplier par l’IRL du trimestre actuel. Le résultat devra ensuite être divisé par l’IRL du trimestre de l’année précédente.

Exemple de calcul de révision du loyer
Pour l’indexation de loyer à 1 000 euros d’un bien proposé à la location le 1er février 2017, la méthode de calcul se fera comme suit. Avec l’IRL du dernier trimestre de 2017 à 126,82 et à un indice Insee de 129,03 pour le quatrième trimestre de 2018, il faut réaliser le calcul suivant :
1 000 euros x 129,03 / 126,82 = 1017, 40 euros.
Le bailleur pourra ainsi procéder à une augmentation de 17,40 euros par mois pour les prochains loyers.


Pour les baux commerciaux, la révision est en général triennale. L'indice des loyers commerciaux (ILC) s'applique pour les activités commerciales, alors que pour des bureaux c'est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qu'il faudra retenir.

Pour un bail professionnel (location à une activité libérale), le choix est donné entre l'ILAT et l’indice du coût à la construction (ICC).

Les derniers indices de révision des loyers publiés par l'INSEE

Indice de Révision des Loyers IRL

Date de parutionValeur
IRL 15/01/2021130,52
IRL 15/10/2020130,59
IRL 16/07/2020130,57
IRL 15/04/2020130,57
IRL 15/01/2020130,26
IRL 15/10/2019129,99
IRL 11/07/2019129,72
IRL 11/04/2019129,38
IRL 15/01/2019129,03
IRL 11/10/2018128,45

Indice du Coût de la Construction ICC

Date de parutionValeur
ICC 18/12/20201 765
ICC 25/09/20201 753
ICC 30/06/20201 770
ICC 20/03/20201 769
ICC 19/12/20191 746
ICC 20/09/20191 746
ICC 21/06/20191 728
ICC 22/03/20191 703
ICC 19/12/20181 733
ICC 19/09/20181 699

Indice des Loyers des Activités Tertiaires

Date de parutionValeur
ILAT 18/12/2020114,23
ILAT 25/09/2020114,33
ILAT 30/06/2020115,53
ILAT 20/03/2020115,43
ILAT 19/12/2019114,85
ILAT 20/09/2019114,47
ILAT 21/06/2019113,88
ILAT 22/03/2019113,30
ILAT 19/12/2018112,74
ILAT 19/09/2018112,01

Indice des Loyers Commerciaux

Date de parutionValeur
ILC 18/12/2020115,70
ILC 25/09/2020115,42
ILC 30/06/2020116,23
ILC 20/03/2020116,16
ILC 19/12/2019115,60
ILC 20/09/2019115,21
ILC 21/06/2019114,64
ILC 22/03/2019114,06
ILC 19/12/2018113,45
ILC 19/09/2018112,59

10 commentaires SUR

  • Fleury 04 juin RÉPONDRE

    Bonjour, La situation économique actuelle peut-elle justifier de demander l’annulation de la révision annuelle d’un loyer commercial? Ma propriétaire m’a déjà annoncé une augmentation calculée sur l’IC, est-il possible de lui demander légalement le maintien du loyer actuel? Je lui ai déjà dit que la situation était très compliquée mais elle dit que c’est écrit dans le bail donc elle applique l’augmentation comme tous les ans. Merci pour votre aide. Bien cordialement

  • DUPUY 04 juin RÉPONDRE

    Le gouvernement a pris une série de mesures en faveur des TPE touchée par les fermetures administratives suite à la pandémie de COVID-19. Le report du paiement des loyers s'applique de droit pour les TPE touchées. Mais il n'y a pas à ce jour de mesure d'annulation des révisions de loyer. Il faudrait pouvoir ouvrir le dialogue avec votre bailleur. Vous pouvez lui indiquer que l'abandon d'une partie du loyer est défiscalisée en application de la loi n° 2020-473, 25 avr. 2020, art. 3.

  • BILLY Françoise 30 juin RÉPONDRE

    Nous avons un locataire depuis 1 mai 2017 Bail révision loyer à la date anniversaire, 630€ par mois indice 125,90 bail effectué par une Agence. gestion par nous nous n'avions pas le bail, par conséquent nous n'avions pu effectuer une augmentation loyer donc nous souhaitons faire une augmentation, le 1 mai 2020 et appliquer le loyer de 630€ par l'indice 130.57 diviser par l'indice initial. Avons nous le droit ? merci de me répondre cordialement .

  • Paul 30 juin RÉPONDRE

    Pour un bail d'habitation, toute augmentation non réalisée est définitivement perdue au bout d'1 an. Vous ne pouvez donc réviser le loyer que sur l'évolution de l'indice du 1er mai 2019 au 1er mai 2020. Pour finir, il n'est pas possible d'appliquer la révision rétroactivement, ce qui veut dire que la révision ne s'appliquera qu'au 1er juillet 2020.

  • Lecomte Geoffroy 28 septembre RÉPONDRE

    Bonjour, je suis propriétaire d'un local commercial depuis Mai 2016. J'ai signé un bail commercial avec mon locataire (une agence immobilière) et l'indice repris dans le bail est l'IRL qui est normalement applicable que pour les baux d’habitation non meublés ou meublés en tant que résidence principale. Je n'ai jamais fait d'augmentation jusqu'a présent. Apres vérification, il faudrait appliquer l'ILAT qui est au final plus avantageux pour moi. Je vais faire une lettre à mon locataire pour lui expliquer que je souhaiterais appliquer l'ILAT. Est-ce que mon locataire est obligé d'accepter? S'il accepte, je ferai un avenant et je devrais donc attendre 3 ans pour pouvoir l'augmenter? Il n'y a pas de rétroactivité possible pour moi non plus? Merci d'avance pour votre réponse. Cordialement.

  • Landry 28 septembre RÉPONDRE

    Depuis 2014, un bail commercial ne peut être révisé que selon l'ILAT ou l'ILC (et l'ICC dans certains cas). Si l'indice IRL a été indiqué par erreur, la clause de révision devient caduque. Il serait donc préférable de faire un avenant au bail pour clarifier la situation. Alternativement, une révision triennale s'applique de droit, selon l'ILAT pour les activités terciaires.

  • Jean Claude 30 octobre RÉPONDRE

    Bonjour, un loyer conclu par bail en date du 25 janvier 2004 avec effet rétroactif au 01/01/2003 au prix de 84 euros/mois avec clause de révision annuel suivant l'indice IRL, n'a jamais subi de révision. Extrait du bail de 2004 : Loyer maison augmentation basée sur indice national du coût de la construction référence 2eme trimestre 2003 A ce jour il est toujours de 84 euros. Comment peut-il être révisé? Peut-on prendre l'indice IRL de 2020 (1753) sur l'indice d'origine de 2003 (1202) pour fixer le prix du loyer en janvier 2021 soit: 84*1753/1202= 122,51. Le déficit de révision représentant depuis 17 ans un montant de : 4652 euros, peut-on demander à minima le rappel des 5 dernières augmentations non perçues suivant IRL. Par avance merci pour votre retour. Cordialement.

  • Luc45 30 octobre RÉPONDRE

    Depuis la loi ALUR de 2014, il n'est plus possible de faire une révision rétroactive, ni de rattraper les révisions non réalisées. Vous pouvez réviser le loyer à effet au 1er novembre 2020, par rapport à l'évolution de l'indice IRL du 3eme trimestre entre 2018 et 2019. Ensuite, au premier janvier 2021, vous pouvez à nouveau faire une augmentation, par rapport à l'évolution de l'indice IRL du 3eme trimestre entre 2019 et 2030. A savoir : il ne faut plus utiliser l'indice ICC, mais l'indice IRL. Et la révision n'est possible que si une clause du bail le prévoit.
    A mon avis, vous avez plutôt intérêt à évoquer le cas d'un "loyer manifestement sous évalué", qui permet de réévaluer un loyer par rapport au voisinage, à échéance du bail. C'est un procédure un peu plus complexe, mais au moins vous pourrez revenir à un loyer normal.

  • KLAUS 17 décembre RÉPONDRE

    Bonjour, titulaire d'un bail professionnel signé en 2006 avec révision annuelle selon ICC, notre propriétaire avait rarement révisé le loyer. Il est mort et ses enfants reprennent la gestion de notre local professionnel. Pour la révision de loyer de cette année, ils ont repris le loyer initial de 2006, l'indice de 2006 et l'indice actuel. Du coup, notre loyer mensuel fait un bond considérable et passe de 1091 à 1176 €. Ont-ils le droit de reprendre le loyer de 2006 comme base de calcul ou doivent-ils prendre le loyer appliqué jusqu'à maintenant avec l'indice de l'année dernière et celui actuel ? Je vous remercie de votre réponse détaillée si possible avec un texte de loi.

  • Bonnevie 17 décembre RÉPONDRE

    La révision des loyers professionnels et commerciaux a une prescription de 5 ans, conformément à l'article 2224 du code civil. La révision de votre loyer correspond donc à l'évolution de l'ICC de décembre 2015 à décembre 2020.

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