Calculer son revenu foncier net imposable

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Le revenu net foncier est le montant réellement soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, une fois les charges déduites des loyers encaissés. Comprendre sa méthode de calcul permet d'anticiper son imposition et de vérifier sa déclaration.

La formule du revenu net foncier imposable

Pour une location nue déclarée au régime réel, le revenu net foncier se calcule ainsi :

Revenu net foncier imposable = Recettes brutes - Charges déductibles - Intérêts d'emprunt

Chacun de ces trois éléments répond à des règles précises :

• Recettes brutes : la totalité des loyers hors charges encaissés dans l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent.
• Charges déductibles : frais de gestion, primes d'assurance, travaux de réparation/entretien/amélioration, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables (le détail complet est dans notre guide des dépenses déductibles).
• Intérêts d'emprunt : intérêts (et frais annexes) des prêts contractés pour l'acquisition ou les travaux, hors remboursement du capital.

Pour une location déclarée au régime micro-foncier, le calcul est forfaitaire et automatique : le revenu net foncier imposable est égal à 70% des recettes brutes (abattement de 30%), sans qu'il soit nécessaire de justifier la moindre charge.

Recettes exceptionnelles et recettes courantes

Toutes les sommes encaissées dans l'année ne sont pas de même nature. Les loyers courants (échus et encaissés la même année) constituent l'essentiel des recettes. Mais certains encaissements ont un caractère exceptionnel : arriérés de loyers, indemnités d'assurance, subventions de l'ANAH, indemnité de "pas-de-porte"… Ces sommes restent en principe imposables l'année de leur encaissement, mais peuvent, sous conditions, bénéficier du système du quotient (article 163-0 A du Code général des impôts) pour atténuer la progressivité de l'impôt lorsqu'elles sont d'un montant important. Ce point est détaillé dans notre article sur les revenus fonciers exceptionnels.

Quand le résultat est négatif : le déficit foncier

Lorsque les charges déductibles et les intérêts d'emprunt dépassent les recettes brutes, le revenu net foncier devient négatif : c'est le déficit foncier. Il est alors imputable, sous conditions et dans certaines limites, sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui réduit l'impôt sur le revenu dû au titre des autres revenus (salaires, pensions...). Les règles précises de plafond et de report sont expliquées dans notre guide du déficit foncier.

Cas pratique : calcul complet d'un revenu net foncier

Un propriétaire loue un appartement 700€ par mois hors charges, soit 8 400€ de recettes brutes sur l'année. Il a supporté les charges suivantes :

• Taxe foncière : 900€
• Assurance PNO : 120€
• Forfait de frais de gestion : 20€
• Travaux de réfection de la salle de bain : 2 800€
• Intérêts d'emprunt de l'année : 1 600€

Le calcul est le suivant :



Ce montant de 2 960€ sera ajouté aux autres revenus du foyer fiscal pour le calcul de l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, et soumis en plus aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Si les mêmes charges avaient atteint 9 500€ (en incluant par exemple une plus grosse facture de travaux), le résultat serait négatif : 8 400 - 9 500 = -1 100€ de déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de droit commun.

Questions fréquentes

Le revenu net foncier est-il le même pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux ?

Oui pour le régime réel : la même base sert au calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux de 17,2%. Seule la part du déficit foncier imputée sur le revenu global n'a pas d'effet sur les prélèvements sociaux, qui restent calculés sur les seuls revenus fonciers.

Faut-il recalculer le revenu net foncier pour chaque bien loué ?

Non : si vous détenez plusieurs biens en location nue au régime réel, tous les revenus et toutes les charges se compensent dans un calcul global, sur une seule déclaration 2044.

Le revenu net foncier apparaît-il sur mon avis d'imposition ?

Oui, il est repris avec les autres catégories de revenus (traitements et salaires, pensions...) pour déterminer votre revenu fiscal de référence.