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Les impayés de loyer touchent environ 3 % des locations du parc privé. Dès le premier impayé, engagez une procédure amiable : relance simple, mise en demeure, puis injonction de payer notifiée par commissaire de justice. En cas d'échec, une procédure devant le Tribunal Judiciaire permet d'obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Les délais sont souvent longs : comptez entre 1 et 5 ans selon les situations.

Procédure loyer impayé expulsion locataire

Étape 1 — Relance simple

Dès le premier impayé, envoyez un courrier de relance au locataire par mail ou courrier postal. Échangez également avec lui pour déterminer s'il s'agit d'une difficulté passagère (licenciement, divorce, maladie) ou durable.

Il est toujours préférable de trouver une solution amiable — par exemple un plan d'apurement des dettes formalisé par écrit — plutôt que de s'engager dans une procédure judiciaire longue et coûteuse.

Le Ministère du Logement propose un service gratuit « SOS loyers impayés » au 0 805 160 075, disponible pour les locataires et les propriétaires. Un conseiller de l'ADIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) vous aide à trouver une solution. Le locataire peut également bénéficier d'aides du Fonds de Solidarité Logement (FSL) ou d'Action Logement pour les salariés.

Étape 2 — Mise en demeure

La lettre de mise en demeure s'envoie par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).

Si un garant s'est porté caution solidaire, adressez-lui également un courrier recommandé pour l'informer des impayés et l'appeler en garantie.

Si vous avez souscrit une Garantie des Loyers Impayés (GLI), déclarez le sinistre à l'assureur dès ce stade. Joignez les courriers de relance et de mise en demeure à la déclaration : le respect des délais est impératif pour que la garantie joue.

Étape 3 — Conciliation ou médiation

Si vous demandez la résiliation du bail, ou si le montant des impayés est inférieur à 5 000 €, cette étape est facultative mais recommandée lorsque le locataire est de bonne foi. La conciliation permet de trouver un accord amiable, souvent préférable à un procès.

Le recours à un conciliateur de justice est gratuit, contrairement au médiateur, rémunéré par le bailleur. À noter : la Commission Départementale de Conciliation n'est pas compétente pour les litiges d'impayés de loyer.

Étape 4 — Injonction de payer (commissaire de justice)

Le commissaire de justice (anciennement « huissier de justice ») notifie au locataire un acte récapitulant ses dettes. Le locataire dispose alors de 2 mois pour régulariser sa situation.

Si un garant s'est porté caution solidaire, l'injonction lui est également signifiée.

Le commissaire de justice notifie en parallèle la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives), chargée de proposer des solutions de relogement.

Comptez entre 150 € et 250 € pour l'injonction de payer. Choisissez un commissaire de justice situé près du logement pour limiter les frais de déplacement. Cette dépense est déductible de vos revenus fonciers.

Étape 5 — Saisie conservatoire

Si le locataire est solvable, un commissaire de justice peut procéder à une saisie conservatoire à votre demande. Cette procédure bloque les comptes du locataire (et éventuellement ses biens) en prévision du procès, sécurisant ainsi le recouvrement des impayés.

Le propriétaire dispose ensuite d'un délai d'un mois pour saisir le Tribunal Judiciaire.

Étape 6 — Assignation devant le Tribunal Judiciaire

À défaut de paiement dans les 2 mois suivant l'injonction, le propriétaire assigne le locataire devant le Tribunal Judiciaire dont dépend le logement.

La procédure devant le Tribunal Judiciaire poursuit trois objectifs :

Faire constater la résiliation du bail par le juge (clause résolutoire du bail)
Obtenir l'expulsion du locataire
Tenter de récupérer les loyers impayés si le locataire est solvable

Déroulement de la procédure :

Assignation du locataire par commissaire de justice
Audience au Tribunal Judiciaire
Éventuellement : renvois d'audience ou délais de paiement accordés par le juge
Jugement : résiliation du bail
Commandement de quitter les lieux, notifié par commissaire de justice
Expulsion, si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement

Le coût total d'une procédure d'expulsion varie de 1 500 € à 4 000 € (commissaire de justice, avocat). Si le locataire est insolvable, ces sommes sont généralement perdues en plus des loyers impayés. Elles restent toutefois déductibles de vos revenus fonciers.

Trêve hivernale : attention aux délais

La trêve hivernale s'étend du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si la décision de justice a été prononcée. Il est donc impératif d'engager les démarches le plus tôt possible pour ne pas perdre une saison.

Tableau récapitulatif — Les étapes clés avec délais indicatifs

Étape	Délai recommandé	Mode d'envoi
Relance simple	Dès le 1er impayé	Mail ou courrier simple
Mise en demeure + appel à caution	Sous 1 mois	LRAR
Déclaration sinistre GLI (si souscrite)	Simultanément à la mise en demeure	Selon contrat assureur
Conciliation (facultative)	Avant l'injonction	Conciliateur de justice
Injonction de payer	Après 2 mois d'impayés	Commissaire de justice
Assignation au Tribunal Judiciaire	Si pas de paiement sous 2 mois	Avocat ou commissaire de justice

Lire aussi : Tout savoir : Contrat de location

8 commentaires SUR

GATEL Danielle 22 avril RÉPONDRE
que fait-on pour un locataire qui n'a pas payé son loyer d'avril (hospitalisé sans droit de visite)(insolvable) pendant la pandémie?
Paul 26 avril RÉPONDRE
Il n'y a pas de procédure spéciale pendant la période de confinement, il faut suivre la procédure habituelle.
Vila 08 novembre RÉPONDRE
L'assignation devant le tribunal d'instance nessecite t'elle Un avocat ? Où le bailleur peut il saisir le tribunal d'instance lui même ? Merci de votre réponse Mr Vila
Potier 09 novembre RÉPONDRE
L'assignation devant le tribunal Judiciaire (ex tribunal d'instance) ne nécessite pas un avocat. Mais si vous n'êtes pas rôdé à ce type de procédure, il est préférable de faire appel à un avocat, surtout si le montant des impayés est supérieur à 5000€.
Reyne 16 janvier RÉPONDRE
Le locataire ne paye plus du tout son loyer depuis mars 2021. Une procédure est en cours avec avocats, juges etc..
Comment l'obliger à payer ? ( et ne pas etre loger " gratuitement" )
Quels sont les recours ?
JP 16 janvier RÉPONDRE
Le bailleur peut demander à faire réaliser une "saisie conservatoire" sur les biens du locataires. C'est l'huissier qui est en charge de cette procédure, qui bloque une somme sur les comptes bancaires en attente du jugement.
Gay 17 juillet RÉPONDRE
Bonjour
Le 11 juillet mon agence m'a informé que ma propriétaire mettait fin à leur mandat de gestion. Que leurs interventions prendront fin à compter du 31 juillet, que de ce fait, je devrais payer mon loyer avant cette date.
Je règle toujours mon loyer quand je reçois ma paie. Donc pour le mois de juin, j'ai payé mon loyer début juillet. Je n'aurai donc pas les ressources nécessaires au 31 juillet. (2x le montant de loyer dans le même mois ça fait beaucoup) Peuvent-ils m'obliger à le régler ?
Yves74 17 juillet RÉPONDRE
Bonjour,
Il faudrait regarder les modalités de paiement indiquées dans votre contrat de location, mais généralement, le loyer est dû en début de mois (par exemple, début juillet pour le loyer de juillet). En théorie, un loyer qui n'est pas payé dans les délais est susceptible d'être résilié. Mais en pratique, les propriétaires préfèrent trouver une solution amiable plutôt que d'entamer une procédure judiciaire longue et incertaine. Si vous n'avez pas les ressources nécessaires en juillet, le mieux serait d'expliquer votre situation à l'agence et au propriétaire, et de trouver un terrain d'entente. Pensez à leur demander à qui vous devez envoyer le prochain paiement, si vous ne pouvez le faire qu'en août.