Les impayés de loyer touchent 3% des locations du parc privé. Dès le premier impayé, le propriétaire engage une procédure amiable : relance simple, mise en demeure, puis commandement de payer délivré par huissier. En cas d’échec, une procédure auprès du Tribunal d’Instance est nécessaire pour obtenir l’expulsion du locataire. Les délais sont très variables, il faut compter plusieurs années de procédure et souvent autant d’années de loyers perdus.
Procédure loyer impayé explusion locataire

Relance simple

Dans un premier temps un courrier de relance est à envoyer au locataire, par mail ou courrier postal.

Voir notre modèle de relance pour impayé de loyer.

En parallèle un échange avec le locataire permettra de savoir s’il s’agit d’une difficulté passagère ou durable (licenciement, divorce, maladie…). Il est toujours préférable de trouver une solution avec le locataire, en formalisant un plan d’apurement des dettes par écrit, que de se lancer dans une procédure longue et coûteuse.

Le Ministère du Logement propose un service gratuit « SOS loyers impayés » au 0 805 160 075, à destination des locataires et des propriétaires. Vous serez mis en relation avec un agent de l’ADIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) qui vous aidera à trouver une solution. Le locataire peut bénéficier d’aides du Fond du Solidarité Logement ou d’Action Logement pour les salariés.

Mise en demeure

La lettre de mise en demeure est à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).

Voir notre modèle de Mise en demeure pour loyer impayé.

Si un garant s’est porté caution solidaire, il faut aussi adresser un courrier recommandé à la caution.

Voir notre modèle de courrier d’Appel à la caution solidaire.

A ce stade, si le propriétaire a souscrit une Assurance Loyer Impayé, le sinistre est à déclarer à l’assureur. Les courriers de relance et de mise en demeure sont joints à la déclaration.

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Commandement de payer

L’huissier remet au locataire un acte récapitulant ses dettes envers le propriétaire. Le locataire dispose alors de 2 mois pour régler les impayés.

Si un garant s’est porté caution solidaire, l’huissier lui signifie également le commandement de payer.

L’huissier notifie en parallèle la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives). Le rôle de cette commission est de proposer des pistes pour le relogement du locataire.

Comptez entre 100€ et 150€ pour le commandement de payer. Adressez-vous à un huissier proche de la location afin de limiter les frais de déplacement de l’huissier. Cette somme est déductible de vos revenus fonciers.

Saisie conservatoire

Si le locataire est solvable, un huissier peut procéder à une saisie conservatoire à la demande du propriétaire. Cette procédure est réalisée en prévision d’un procès long : elle permet de sécuriser le paiement des impayés à l’issue du procès.

L’huissier bloque les comptes du locataire (et éventuellement immobilise ses biens) en correspondance avec le montant des impayés.

Le propriétaire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour saisir le Tribunal d’Instance.

Assignation et procès devant le Tribunal d’Instance

A défaut de paiement dans un délai de deux mois suivant le commandement de payer, le propriétaire assigne le locataire devant le Tribunal d’Instance dont dépend le logement.

La procédure auprès du Tribunal d’Instance poursuit trois objectifs :
  1. Faire constater la résiliation du bail par le juge, en faisant jouer la clause résolutoire du bail (voir notre modèle de contrat de location).
  2. Faire prononcer l’expulsion du locataire par le juge.
  3. Tenter de récupérer les loyers impayés, si le locataire est solvalble.

Le déroulement de la procédure est le suivant :
  1. Assignation du locataire par voie d’huissier
  2. Audience au Tribunal
  3. Eventuellement : renvois d’audience (audience reportée à la demande de la défense du locataire)
  4. Eventuellement : délai de paiement si le juge estime que le locataire peut faire face à sa dette
  5. Résiliation du bail
  6. Déclenchement d’une procédure d’expulsion
  7. Commandement de quitter les lieux par voie d’huissier
La procédure auprès du Tribunal d’Instance est souvent (très) longue, en fonction des décisions du juge, des régions et des périodes d’affluence. Il faut compter entre 1 et 5 années.
Le coût d’une procédure d’expulsion est élevé : comptez entre 1000€ et 3000€ (huissier, avocat). Si le locataire est insolvable ces sommes seront perdues, en plus des loyers impayés. Le coût de la procédure est déductible de vos revenus fonciers.

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