Face aux risques d’impayés, il est conseillé au bailleur de demander une caution solidaire (aussi appelé garant) au locataire. C’est une personne qui s’engage à régler les impayés en cas de difficultés financières du locataire. En général, c’est un proche du locataire qui se porte caution. Une personne morale (employeur, banque, organisme social) peut également se porter caution.

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A quoi sert la caution solidaire ?

En cas d’impayé du locataire, le bailleur est en droit de demander le règlement immédiat de la dette au garant. Les impayés couvrent le loyer et les charges, et aussi les éventuelles dégradations locatives constatées à la sortie du locataire.

Le garant prend donc un engagement financier important, vis-à-vis du locataire et du bailleur.

Le garant doit produire des justificatifs de sa solvabilité, en rapport avec le montant du loyer, c'est-à-dire des revenus mensuels d’au moins 3 fois le montant du loyer. Les justificatifs demandés au garant sont en général : justificatif d’identité, de domicile, de revenus (3 dernières feuilles de salaire)….

La caution solidaire ne peut pas être cumulée avec une assurance contre les loyers impayés GLI, sauf pour les étudiants et les apprentis.

La signature de l’acte de cautionnement

23/11/2018 - La loi ELAN simplifie le formalisme de l'acte : le garant n'a plus à copier manuellement le texte de la caution, une simple signature suffit. Un gain de temps appréciable !
L’acte de cautionnement est un document papier, qui doit respecter un formalisme très strict. Voir notre modèle d’acte de caution solidaire.

Le document doit obligatoirement mentionner :
  • Le montant du loyer et des charges
  • Les conditions de révision du loyer : par exemple révision annuelle selon l’indice IRL de l’INSEE.
  • La durée du cautionnement : entre 5 et 10 ans.
  • La reconnaissance de la nature et de l'étendue de l'engagement de la caution : à ce titre, il est conseillé d'indiquer un montant maximum sur lequel porte l'engagement (par exemple de 2 à 3 ans de loyers et charges).
  • L’avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Pour les colocations, le nom du colocataire dont le départ entraine la fin de l'engagement.
Prévoyez deux exemplaires de l’acte de cautionnement : 1 pour le garant, 1 pour le bailleur.

Enfin, une copie du bail est remise au garant. Vous pouvez aussi faire signer le bail par le garant.

Un cautionnement à durée déterminée de 9 ans est préférable à un cautionnement à durée indéterminée. En effet, en cas de cautionnement à durée indéterminée, la caution est en droit de dénoncer son engagement à chaque échéance du bail. Attention, un cautionnement d’une durée supérieure à 9 ans pourrait être requalifié par un juge en durée indéterminée, donc dénonciable à l’échéance du bail.

Que faire en cas d’impayés

Le propriétaire est en droit de demander le paiement immédiat des impayés au garant, sans même avoir à relancer le locataire.

En pratique, la procédure à suivre est la suivante :
  1. Relance amiable au locataire. Voir notre modèle de relance amiable.
  2. Relance par courrier avec accusé de réception au locataire. Voir notre modèle de relance avec accusé de réception.
  3. Relance par courrier avec accusé de réception au garant. Voir notre modèle d’appel à la caution solidaire

L'assurance loyers impayés GLI : une alternative à la caution

Le locataire n’est pas toujours en mesure de proposer une caution solidaire. Mais il existe d’autres garanties pour le propriétaire en cas d’impayé.

La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire. Elle couvre les loyers et les charges, les éventuelles dégradations locatives, mais aussi les frais de procédure en cas de contentieux.

Les assurances proposent cette garantie uniquement pour les locataires très solvables, présentant un bon dossier et donc un risque faible. Les assurances demandent des revenus net d'au moins 3 fois le montant du loyer et des charges.

Voir notre dossier sur la garantie de loyers impayés.

Pour l’assurance GLI, comptez entre 2% et 4% du montant du loyer. Par exemple, pour un loyer mensuel de 500€, l’assurance est facturée entre 120 et 240€ par an.

La Garantie Visale

La Garantie Visale proposée par Action Logement couvre jusqu’à 36 mois de loyers, sur une durée de 3 ans. Cette garantie est ouverte à tous les locataires avec un emploi précaire (CDD, intérim, période d’essai) et à tous les jeunes de moins de 30 ans. Le loyer ne peut dépasser la moitié des revenus du locataire.

La Garantie des risques locatifs GRL n’est plus proposée depuis 2016. Elle est remplacée par la garantie Visale. La Garantie Universelle des Loyers GUL prévue par la loi ALUR de 2014 n’a jamais vu le jour.

La Caution Bancaire

Une autre possibilité pour le locataire est de déposer une somme sur un compte bloqué, en général 1 an de loyer. Le propriétaire s’adresse directement à la banque en cas d’impayés.

Les banques facturent ce service avec un taux annuel autour de 2% de la somme bloquée.

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