En France, plus de 50% des propriétaires gèrent eux-mêmes leurs locations, sans passer par une agence. Et pour cause ! L’économie est significative, les agences facturent des frais de gestion compris entre 5% et 10% du loyer. La gestion locative est accessible à tous, il suffit d’être un peu rigoureux. Les arcanes de la gestion locative sont décryptés dans ce dossier.
Logiciel de Gestion Locative

Les incontournables de la gestion locative

Le contrat de location et l’état des lieux d’entrée sont signés, le dépôt de garantie est réglé, le locataire a emménagé… Que reste-t-il à faire ? Le tableau suivant résume les bases de la gestion locative.

Quoi

Quand

Comment

Paiement du loyer

Tous les mois

A régler par le locataire en début de mois (en général avant le 05 du mois)

Quittance de loyer

Tous les mois

Quittance de loyer envoyée par mail ou par courrier, obligatoire si le locataire en fait la demande et qu’il a payé le loyer

Révision du loyer

Une fois par an,
à date anniversaire du bail

Courrier de révision basé sur l’évolution de l’Indice de Révision des Loyers publié par l’INSEE

Régularisation des charges

Une fois par an

Courrier de régularisation, détaillant les provisions appelées et les charges locatives réelles

Déclaration des revenus

Une fois par an,
en mai

Déclaration des revenus fonciers 2044/2072 pour les locations nues

Déclaration BIC pour les locations meublées.

Les obligations du locataire

La principale obligation du locataire est le paiement du loyer et des charges. A défaut de paiement, le bail prévoit en général une résiliation d’office du contrat de location (clause "Résolutoire" du bail), qui peut déboucher sur l’expulsion du locataire à l’issue d’une procédure judiciaire.

En général, le loyer est à payer "Terme à échoir", c'est à dire à l'avance : le loyer de mai est à payer au plus tard le 01 mai. Dans le cas des logements sociaux, le loyer est payable "Terme échu", c'est à dire à la fin du mois.

Le locataire souscrit une assurance obligatoire contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie...) . Cette assurance est à renouveler tous les ans. Une attestation est transmise au propriétaire qui en fait la demande.

Le locataire est aussi tenu de l’entretien du logement et des petites réparations, aussi appelées "réparations locatives". La liste des tâches à la charge du propriétaire est précisément définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Citons notamment :
  • Le ménage régulier
  • Les menues réparations : chasse d’eau, flexibles de douche, joins de robinets, joins d’étanchéité des sanitaires, vitre brisée…
  • Le petit entretien : entretien de la chaudière, ramonage, graissage des portes et fenêtres
  • Pour les maisons en location : entretien du jardin et des gouttières, vidange des fosses septiques
Le locataire n’est pas en charge des dégradations dues à la vétusté (usure normale due au temps) : par exemple des peintures jaunies, une moquette usée, un équipement qui tombe en panne… Cet entretien est à la charge du propriétaire.

CAF : l'Allocation Logement

La Caisse des Allocations Familiales (CAF) verse l’Allocation Logement. Cette allocation est attribuée sous conditions de ressources du locataire. Le propriétaire peut faire une demande de tiers payant : dans ce cas, l’allocation lui est versée directement, avec un mois de décalage. Par exemple l’allocation pour le loyer de mars est versée le 05 du mois d’avril.

C’est au locataire de faire la demande d’allocation auprès de la CAF (CERFA 10840). Le propriétaire complète la partie « Attestation de loyer » du formulaire et indique s’il souhaite bénéficier du tiers payant.

Voir notre dossier sur la CAF et les Aides au logement. (à venir)

Les impayés de loyer

Les impayés de loyer sont sans doute la principale hantise du propriétaire. Un locataire en CDI au moment de la signature du bail peut perdre son emploi et se retrouver dans une situation financière difficile. Les séparations de couple sont aussi un facteur générateur de difficultés financières. En France, environ 3% des locations du parc privé subissent des impayés.

Dès le premier impayé, le propriétaire envoie une lettre de relance par email ou par courrier, afin de lui rappeler son obligation de paiement.

En parallèle, il est intéressant d’échanger avec le locataire pour comprendre l’origine des difficultés financières. Parfois un simple SMS suffit à débloquer une situation.

Si le locataire reste dans l’incapacité de régler sont loyer, la procédure à suivre est détaillée dans notre dossier sur les impayés.

La Garantie des Loyers Impayés protège le propriétaire contre les impayés. En cas d’impayés, la procédure à respecter est très stricte : relance simple sous 15 jours, relance en recommandé sous 1 mois. L’assurance est à souscrire dès la signature du bail ou avant d’éventuels impayés.

Les critères d’un logement décent

La principale obligation du propriétaire est de mettre à disposition du locataire un logement décent et en bon état :
  • Le logement ne présente pas de risques pour la sécurité et la santé des personnes.
  • La surface du logement est supérieure à 9m2, avec un éclairement naturel et des fenêtres donnant sur l’extérieur
  • Le logement comporte les équipements nécessaires à l’habitation : coin cuisine, sanitaires, chauffage, électricité…
Cette obligation reste valable tout au long du bail. Le propriétaire réalise à ses frais les réparations nécessaires : par exemple un problème sur l’installation électrique, une fuite sur le toit, une panne de chauffage… Seules les petites réparations dites « locatives » sont à la charge du locataire (voir le chapitre « Les obligations du locataire »).

Le propriétaire n’est pas en droit d’imposer certaines interdictions au locataire, comme par exemple fumer ou avoir un animal de compagnie.

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