Contrat de location : Encadrement des loyers

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L’encadrement des loyers s’applique aux grandes métropoles où l’accès au logement est difficile pour les locataires. Plusieurs métropoles sont concernées par le plafonnement strict : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et leurs communes. Les règles à appliquer varient en fonction de l’agglomération et de la situation locative du bien.

L'encadrement des loyers en un coup d'oeil

	Zone tendue (hors zone plafonnement)	Zone plafonnement	Reste de la France
Encadrement à la relocation : l’évolution du loyer entre 2 locataires est limitée	Oui	Oui	Non
Encadrement des loyers pour tout nouveau locataire : le loyer ne doit pas dépasser un « loyer de référence majoré »	Non	Oui	Non
Liste des agglomérations concernées	Ajaccio Annecy Arles Bastia Bayonne Beauvais Bordeaux Draguignan Fréjus Genève-Annemasse, Grenoble La Rochelle La Teste-de-Buch-Arcachon Lille Lyon Marseille - Aix-en-Provence Meaux Menton-Monaco Montpellier Nantes Nice Paris Saint-Nazaire Sète Strasbourg Thonon-les-Bains Toulon Toulouse	Paris depuis le 1er juillet 2019 Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 Territoire de l’EPT Plaine Commune (soit Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) depuis le 1er juin 2021 Territoire de l’EPT Est Ensemble (soit Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis le 1er décembre 2021 Montpellier depuis le 1er juillet 2022 Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 Grenoble et 27 communes de la métropole depuis le 6 mars 2023 Depuis 2024, le périmètre d’application s’étend progressivement à de nouvelles communes des métropoles concernées.	Reste de la France

Plafond de loyer pour les nouvelles locations

Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeubanne, Montpellier, Bordeaux, sur le territoire de l’EPT Est Ensemble et de l’EPT Plaine Commune… : un plafond de loyer est à respecter

Le loyer hors charges ne doit pas dépasser un « loyer de référence majoré » définit par l’observatoire des loyers de chaque agglomération. Ce loyer prend en compte la localisation du logement (quartier), les caractéristiques du logement (année de construction, nombre de pièces, meublé ou non).

Un complément de loyer peut être demandé pour des logements ayant des attraits exceptionnels, par exemple un jardin privatif, un parking ou une terrasse.

Reste de la France : pas de plafond de loyer

Pour toute nouvelle location, ou si le bien n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, le propriétaire est libre de fixer librement le montant du loyer.

Toutefois, pour trouver un locataire pérenne, il est conseillé de fixer le prix en accord avec les loyers pratiqués dans le voisinage.

Evolution du loyer entre deux locataires (relocation)

L’encadrement des loyers à la relocation s’applique sous conditions :

• Le logement est situé en « zone tendue » (voir la liste des communes en zone tendue)
• Le logement constitue la résidence principale du locataire
• L’ancien locataire est parti depuis moins de 18 mois
• Le propriétaire n’a pas réalisé d’importants travaux depuis 6 mois
• Le loyer n’est pas « manifestement sous-évalué » par rapport aux locations équivalentes du voisinage

Quand ces conditions sont réunies, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer payé par l’ancien locataire.

Si l’ancien loyer n’a pas été révisé depuis plus de 12 mois, il est possible d’appliquer une augmentation selon l’indice de Révision des Loyers (IRL) de l’INSEE.

Questions fréquentes sur l'encadrement des loyers

Quelles villes sont soumises à l'encadrement des loyers en ANNEE ?

Plusieurs grandes métropoles appliquent un plafonnement strict : Paris (depuis 2019), Lille, Hellemmes et Lomme (2020), les communes de l'EPT Plaine Commune et d'Est Ensemble (2021), Lyon et Villeurbanne (2021), Montpellier (2022), Bordeaux (2022), et Grenoble avec 27 communes de sa métropole (2023). D'autres communes rejoignent progressivement le dispositif depuis 2024.

Comment connaître le loyer de référence majoré applicable à mon logement ?

Chaque métropole dispose d'un observatoire des loyers qui publie les loyers de référence par zone géographique, type de logement (nombre de pièces, meublé ou non) et période de construction. Le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %).

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Un complément de loyer peut être appliqué au-delà du loyer de référence majoré si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte : vue exceptionnelle, jardin privatif, terrasse, parking… Ce complément doit être justifié et mentionné dans le bail. Le locataire peut le contester devant la commission de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail.