Contrat de location : Colocation

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Depuis 10 ans, la colocation est devenue très répandue en France, en particulier dans les grandes métropoles et les centres universitaires. Et pour cause ! Pour les propriétaires, la rentabilité locative est supérieure, avec des loyers au dessus de la moyenne et un bon taux d’occupation. Les grands appartements et les grandes maisons trouvent plus facilement preneur en colocation. Sans oublier le risque d’impayé qui est diminué, en étant réparti sur l’ensemble des colocataires.

Modèle de contrat de colocation à télécharger (logement nu)
Modèle de contrat de colocation à télécharger (logement meublé)

Le contrat de colocation

La loi définit simplement la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires.

Bail unique pour tous les colocataires

Les propriétaires privilégient un bail unique pour l’ensemble des colocataires. L’intérêt principal du bail unique est d’engager la responsabilité de chaque locataire sur la totalité du loyer. Cet engagement est matérialisé par une clause de solidarité dans le bail.



La clause de solidarité s’éteint pour le colocataire partant :
- immédiatement lorsque le colocataire est remplacé
- au bout de 6 mois après le départ d’un colocataire non remplacé

Cette clause de solidarité contient également une clause d'indivisibilité. C'est à dire que n'importe lequel des colocataires représente l'ensemble des colocataires.

Baux multiples

Alternativement, il est possible de faire un bail par locataire. En cas de baux multiples, le propriétaire précise dans chaque contrat les pièces en jouissance exclusive et les pièces communes (par exemple la cuisine ou la salle de bain). Dans ce cas de figure, les colocataires ne sont responsables que du paiement de leur part du loyer.

Forfait de charges

Dans les colocations en logement nu ou meublé, le propriétaire peut opter pour un forfait mensuel de charges. Par opposition aux provisions de charges, ce forfait ne donne pas lieu à une régularisation annuelle. Le législateur impose que ce forfait soit réaliste en regard des charges réelles.

Caution solidaire

Le propriétaire peut exiger une caution solidaire par colocataire. Dans ce cas, l’acte de cautionnement indique le colocataire pour lequel s’applique l’engagement. Cela permet à la caution de se désengager à la sortie du colocataire en question.

Il faut souligner un point important : chaque caution solidaire s’engage sur la totalité du loyer, indépendamment du colocataire pour lequel porte la garantie.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est uniquement restitué au départ de tous les colocataires, c'est-à-dire à la fin complète du bail. Si la clause de solidarité contient une clause d'indivisibilité, le dépôt de garantie peut être restitué à n'importe quel colocataire, charge ensuite aux colocataires de faire la répartition entre eux.

En cas de changement de colocataire, il n’y a aucune restitution, même partielle, du dépôt de garantie. Mais rien n’interdit aux colocataires de s’arranger entre eux pour transférer une partie du montant du locataire entrant pour le locataire sortant.

Avenant au contrat en cas de changement de colocataire

Qui dit colocation, dit changement de colocataire. En cas de départ d’un des colocataires, il est courant que les autres cooptent un nouveau venu. Autant de recherches et de visites en moins pour le propriétaire.

Reste à signer un avenant au bail.

Voir notre modèle d’avenant au contrat de colocation.

L'avenant précise :
• Le bailleur et ses coordonnées
• Les colocataires et leurs coordonnées
• Le contrat initial (date de signature et adresse du logement)
• Le colocataire partant et se date de départ
• Le colocataire entrant et sa date d’arrivée
• Que les conditions du bail initial continuent de s’appliquer

L'avenant est signé par tous les colocataires et le bailleur.

Rappel : il n’y a pas lieu de rembourser partiellement le dépôt de garantie lors d’un changement de colocataire.

La gestion locative en colocation

La gestion locative d’une colocation ne diffère que très peu d’une location standard. Les points spécifiques sont présentés dans ce chapitre.

Quittance de loyer

A réception du paiement du loyer, une quittance unique est adressée à l’ensemble des colocataires avec la totalité du montant perçu. Ce n’est qu’en cas de baux multiples qu’une quittance individuelle est adressée à chaque colocataire.

Congé de tous les colocataires (fin de la colocation)

La lettre de congé doit être signée par tous les colocataires pour mettre fin au bail. Les délais de préavis sont les mêmes que vous une location classique, soit 1 ou 3 mois.

Congé d’un seul colocataire

La lettre de congé n’est signée que par le colocataire partant. Il reste redevable du paiement de l’ensemble loyer pour une durée de 6 mois après son départ.

Congé donné par le propriétaire, relances, révision du loyer, régularisation des charges…

Ces actes sont adressés à l’ensemble des colocataires, dans la mesure où la clause de solidarité précise que les colocataires sont « indivisibles ». La signature d’un accusé de réception par un des colocataires engage l’ensemble de la colocation.

Il n’est donc pas nécessaire d’envoyer un courrier par colocataire.

Maitriser les risques en colocation

Pour le propriétaire, la peur la plus fréquente est d’avoir des problèmes de voisinages. A cet effet, dès l’entrée dans le logement, il est conseillé de rappeler aux colocataires leur obligation d’usage paisible du logement, ainsi que le règlement de copropriété. Et en cas de problème, le propriétaire ne doit pas hésiter à rappeler ces obligations par une mise en demeure par lettre recommandée.

Un autre point d’attention est à porter sur les dégradations. Il faut rappeler aux colocataires qu’ils n’ont pas le droit de transformer les locaux (par exemple cloisonner une pièce). Une attention particulière est portée sur l’état des lieux, pour noter très précisément les dégradations à la sortie du logement. Les cautions solidaires sont également responsables du paiement des dégradations.