Le dépôt de garantie apporte au bailleur une petite sécurité pour le bon déroulement de la location. Lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations locatives, le bailleur est en droit de prélever une retenue sur le dépôt de garantie : arriérés de loyers, non paiement des charges, défaut d'entretien régulier du logement, dégradations du logement... Le montant du dépôt de garantie doit toujours être clairement indiqué dans le bail.

Versement du dépôt de garantie

Dans le cadre d’un contrat de location vide, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer, charges non incluses. Pour un bail locatif meublé, son montant ne doit pas dépasser deux mois de loyers.

 

Location nue

Location meublée

Montant maxium
du dépôt de garantie

1 mois de loyer
(hors charges)
2 mois de loyer
(hors charges)


Le locataire est verse le dépôt de garantie au bailleur entre la signature du contrat et l'état des lieux d'entrée.

Dans le cadre d’une location de logement vide ou meublé, le dépôt de garantie est payé :
  • Soit directement par le locataire.
  • Soit par la CAF sous la forme d'un prêt sans intérêts remboursable par le locataire.
  • Soit par Action Logement (anciennement 1 % logement) sous la forme d’une avance loca-pass.
  • Soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) quand le locataire fait une demande de financement de dépôt de garantie auprès de l’organisme.
Si le locataire a effectué un versement en espèces, il est recommandé de demander au propriétaire (ou son représentant), un reçu qui précise que le montant reçu lui a été remis au titre du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est parfois appelé à tort caution. Il ne faut pas confondre la caution solidaire (le garant qui se porte caution) et le dépôt de garantie.

Certains locataires considèrent que le dépôt de garantie couvre le paiement du dernier mois de loyer. Cette pratique n’a aucun fondement légal, et le propriétaire est en droit de réclamer le paiement du dernier loyer.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Le propriétaire retient sur le dépôt de garantie :
  • Les éventuels impayés de loyers et de charges
  • Les manquements à l’entretien locatif du logement.
    Il s’agit des petits travaux d’entretien à la charge du locataire, par exemple : la révision de la chaudière, le changement des joints, l’entretien du jardin, le changement des ampoules défectueuses, le mécanisme de chasse d’eau, l’entretien des serrures…
  • Le remplacement des clés et bips perdus
  • Les frais de nettoyage d’un logement rendu sale
  • Les réparations suite à des dégradations commises par le locataire
    Par exemple : trous dans les murs, revêtement de sol déchiré, papier peint arraché ou crayonné, vitrages cassés, lavabos fendus, cabine de douche endommagée, carrelage fendu, etc.
Les dégradations imputées au locataire doivent s’appuyer sur une comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il est conseillé de produire des devis ou des factures pour justifier les retenues.

Les dégradations relevant de la vétusté ne sont pas imputables au locataire. Par exemple, un papier peint jauni, une moquette usée, une peinture écaillée, etc.

La restitution du dépôt de garantie

Les règles de restitution du dépôt de garantie ont été modifiées par la loi ALUR de mars 2014 et par la loi Macron d’août 2015. Les nouvelles règles sont applicables quelle que soit la date de signature du contrat.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d’un mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai est de 2 mois si l’état des lieux de sortie est différent du document établi à l’entrée du locataire.


 

Pas de dégradations

Dégradations
constatées

Délai de restitution
du dépôt de garantie

1 mois 2 mois

Pénalité pour retard
de resitution

1/10eme du loyer par mois de retard


Ces délais sont comptés à partir de la date de remise des clés qui intervient normalement lors l’état des lieux de sortie.

S’il s’agit d’un logement aménagé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder temporairement 20 % du dépôt de garantie, si les comptes annuels de l’immeuble n’ont pas encore été approuvés. Une fois l’approbation effectuée, le solde doit être restitué dans le mois qui suit, après régularisation des charges locatives. Il faut noter que les parties peuvent trouver un autre accord pour la restitution du dépôt de garantie, mais un document écrit doit être établi pour qu’aucune contestation ultérieure ne soit soulevée.

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux, une pénalité importante est applicable. Le propriétaire est tenu de rembourser en plus un dixième du loyer par mois de retard. Par exemple pour un loyer de 500€, un dépôt de garantie de 500€ restitué avec 12 mois de retard fera l’objet d’une majoration de 12 x 50€ soit 600€ à ajouter aux 500€ du dépôt de garantie.

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