Le dépôt de garantie apporte au bailleur une petite sécurité pour le bon déroulement de la location. Lorsque le locataire ne remplit pas ses obligations locatives, le bailleur est en droit de prélever une retenue sur le dépôt de garantie : arriérés de loyers, non paiement des charges, défaut d'entretien régulier du logement, dégradations du logement... Le montant du dépôt de garantie doit toujours être clairement indiqué dans le bail.

Versement du dépôt de garantie

Dans le cadre d’un contrat de location vide, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer, charges non incluses. Pour un contrat de location meublé, son montant ne doit pas dépasser deux mois de loyers.

	Location nue	Location meublée
Montant maxium du dépôt de garantie	1 mois de loyer (hors charges)	2 mois de loyer (hors charges)

Le locataire est verse le dépôt de garantie au bailleur entre la signature du contrat et l'état des lieux d'entrée.

Dans le cadre d’une location de logement vide ou meublé, le dépôt de garantie est payé :

Soit directement par le locataire.
Soit par la CAF sous la forme d'un prêt sans intérêts remboursable par le locataire.
Soit par Action Logement (anciennement 1 % logement) sous la forme d’une avance loca-pass.
Soit par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) quand le locataire fait une demande de financement de dépôt de garantie auprès de l’organisme.

Si le locataire a effectué un versement en espèces, il est recommandé de demander au propriétaire (ou son représentant), un reçu qui précise que le montant reçu lui a été remis au titre du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est parfois appelé à tort caution. Il ne faut pas confondre la caution solidaire (le garant qui se porte caution) et le dépôt de garantie.

Certains locataires considèrent que le dépôt de garantie couvre le paiement du dernier mois de loyer. Cette pratique n’a aucun fondement légal, et le propriétaire est en droit de réclamer le paiement du dernier loyer.

Les retenues sur le dépôt de garantie

Le propriétaire retient sur le dépôt de garantie :

Les éventuels impayés de loyers et de charges
Les manquements à l’entretien locatif du logement.
Il s’agit des petits travaux d’entretien à la charge du locataire, par exemple : la révision de la chaudière, le changement des joints, l’entretien du jardin, le changement des ampoules défectueuses, le mécanisme de chasse d’eau, l’entretien des serrures…
Le remplacement des clés et bips perdus
Les frais de nettoyage d’un logement rendu sale
Les réparations suite à des dégradations commises par le locataire
Par exemple : trous dans les murs, revêtement de sol déchiré, papier peint arraché ou crayonné, vitrages cassés, lavabos fendus, cabine de douche endommagée, carrelage fendu, etc.

Les dégradations imputées au locataire doivent s’appuyer sur une comparaison de l'état des lieux d’entrée et de sortie. Il est conseillé de produire des devis ou des factures pour justifier les retenues.

Les dégradations relevant de la vétusté ne sont pas imputables au locataire. Par exemple, un papier peint jauni, une moquette usée, une peinture écaillée, etc.

Lire aussi : Tout savoir : Gestion locative

La restitution du dépôt de garantie

Les règles de restitution du dépôt de garantie ont été modifiées par la loi ALUR de mars 2014 et par la loi Macron d’août 2015. Les nouvelles règles sont applicables quelle que soit la date de signature du contrat.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d’un mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai est de 2 mois si l’état des lieux de sortie est différent du document établi à l’entrée du locataire.

	Pas de dégradations	Dégradations constatées
Délai de restitution du dépôt de garantie	1 mois	2 mois
Pénalité pour retard de resitution	1/10eme du loyer par mois de retard

Ces délais sont comptés à partir de la date de remise des clés qui intervient normalement lors l’état des lieux de sortie.

S’il s’agit d’un logement aménagé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder temporairement 20 % du dépôt de garantie, si les comptes annuels de l’immeuble n’ont pas encore été approuvés. Une fois l’approbation effectuée, le solde doit être restitué dans le mois qui suit, après régularisation des charges locatives. Il faut noter que les parties peuvent trouver un autre accord pour la restitution du dépôt de garantie, mais un document écrit doit être établi pour qu’aucune contestation ultérieure ne soit soulevée.

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux, une pénalité importante est applicable. Le propriétaire est tenu de rembourser en plus un dixième du loyer par mois de retard. Par exemple pour un loyer de 500€, un dépôt de garantie de 500€ restitué avec 12 mois de retard fera l’objet d’une majoration de 12 x 50€ soit 600€ à ajouter aux 500€ du dépôt de garantie.

Lire aussi : Gestion locative - Quittance de loyer

8 commentaires SUR

kris 04 juillet RÉPONDRE
bonjour,

Pour la non restitution de la garantie, est ce 10% du loyer initial ou du dernier loyer révisé ?

Merci
Sarlat 04 juillet RÉPONDRE
En cas de non restitution de garantie dans les délais impartis, l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard". Il s'agit donc de 10% loyer révisé.
Fabien MARGUERITE 11 août RÉPONDRE
Bonjour,

Un locataire n'a pas versé le dépôt de garantie ? Que faire dans ce cas ?

Cordialement
Raboux 11 août RÉPONDRE
En cas de non versement du dépôt de garantie, le mieux est d'échanger avec le locataire pour comprendre la raison du non versement. Ensuite, il faut envoyer un courrier de mise en demeure. Un moyen efficace est de faire envoyer la mise en demeure par un huissier. Et si le locataire ne paie toujours pas, il faudra lancer une procédure judiciaire.
Personnellement, je demande toujours la remise du dépôt de garantie avec le premier mois de loyer à la remise des clés.
Deborah 24 juillet RÉPONDRE
Bonjour,

J'ai acheté un appartement loué, pour lequel la gestion était assurée par une agence.
Je n'ai pas souhaité garder l'agence pour la gestion et le gérer moi-même.
Or, l'agence ne peut pas m'indiquer si le dépôt de garantie a été rendu à l'ancien propriétaire et m'indique de le contacter directement.
Ma question est la suivante : quelle est la règle dans ces cas de figure ? Auprès de qui dois-je réclamer le dépôt, qui me sera demandé au départ du locataire ?
En vous remerciant,
Bien cordialement,
Deborah
JP 24 juillet RÉPONDRE
C'est à l'ancien propriétaire de vous restituer le dépôt de garantie. Si le notaire fait bien son travail, le dépôt de garantie est pris en compte l'acte authentique.
Vous n'avez pas de relation contractuelle avec l'agence, l'agence n'a aucun obligation envers vous.
Luna RICHARD 23 octobre RÉPONDRE
Bonjour !
L'agence immobilière de mon ancienne location refuse de me rendre mon dépôt de garantie malgré un état des lieux conforme.
La majoration de 10% se met en place à chaque DEBUT d'un mois de retard (premier du mois) ou à la date du rendu des clés et états des lieux (par exemple tous les 26 du mois si ces rendez-vous ont eu lieu le 26 du mois)?
La majoration de 10% commence seulement une fois le mois légal de rendu dépassé c'est cela ?
Merci pour votre réponse !
Seb 23 octobre RÉPONDRE
Bonjour,
La majoration de 10% commence à la fin de la durée légale de 1 mois prévue pour la restitution du dépôt de garantie (quand il n'y a pas de dégradation). La majoration est de 10% du loyer hors charges par mois de retard commencé. Si l'état des lieux a eu lieu le 26 juin, par exemple, et que l'agence ne vous rend le dépôt de garantie que le 5 novembre, soit 3 mois et 10 jours de retard, la majoration sera de 4 x 10 % du loyer.
Si l'agence refuse de vous rendre le dépôt de garantie sans justification, envoyez-lui sans tarder un courrier de mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception.