Contrat de location : Bail professionnel

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Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Le bail professionnel est utilisé pour les activités libérales, règlementées ou non. Il ne doit pas être utilisé pour les activités commerciales (commerce, restauration, hôtellerie…), ni pour les activités artisanales, industrielles ou agricoles.

Ce type de contrat de location est plus souple que le bail commercial, en particulier pour mettre fin au bail.

Un bail professionnel est par exemple utilisé pour la location d'un cabinet médical ou d'avocats. Toutes les activités relevant de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) sont concernées.

Quelle est la durée d'un bail professionnel ?

Un bail professionnel est conclu pour une durée initiale de 6 années minimum, conformément à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. A l'issue des 6 années, le propriétaire peut reprendre le local, sans que le locataire puisse réclamer des indemnités.

A tout moment, le locataire a la faculté de donner congé de manière anticipée, en respectant 6 mois de préavis.

De son côté, le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail, en respectant 6 mois de préavis. A défaut de congé, le bail est reconduit dans les mêmes conditions, pour une durée identique au bail initial, soit 6 années au minimum.

Comment réviser un bail professionnel ?

Pour réviser le montant du loyer, une clause doit prévoir les conditions de la révision du loyer. En général, une révision annuelle basée sur l'évolution de l'ILAT (Indice des Loyer des Activités Tertiaires) est prévue. A défaut, il est impossible de réviser le loyer.

Quel est le dépôt de garantie d'un bail professionnel?

Le montant du dépôt de garantie est libre, il n'y a pas de montant maximum fixé par la loi. La pratique est de fixer le dépôt de garantie à 3 mois de loyer hors charges.

Quelles sont les charges récupérables en bail professionnel?

Toutes les charges sont récupérables à l'exception des gros travaux prévus à l'article 606 du code civil, des travaux liés à la vétusté, de la CFE, de la CVAE liée aux locaux et des honoraires de gestion des loyers.

Pour pouvoir récupérer les charges, le bailleur doit mentionner explicitement dans le contrat de location les charges qu'il entend récupérer.

Bail professionnel ou bail d'habitation mixte ?

Si les locaux comportent une partie réservée à l'habitation du locataire, il faut opter pour un contrat d'habitation mixte, en précisant que la destination des locaux est à usage mixte professionnel et habitation. Dans ce cas, les conditions de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent : durée de 3 ans, préavis de 1 ou 3 mois, dépôt de garantie limité à un mois de loyer…

Bail professionnel ou bail commercial?

Le bail professionnel ne s'applique qu'aux professions libérales : médecins, infirmiers, thérapeutes, avocats, experts comptables, consultants, notaires, huissiers…

Pour toutes les autres activités, il faut opter pour un bail commercial.