Gestion locative : Déclaration des revenus fonciers

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La location d’un ou de plusieurs biens immobiliers assure une rentrée d’argent substantielle, mais contraignante. Outre la gestion des différents logements, les bailleurs doivent se charger de la déclaration de revenus locatifs. Cette démarche administrative permettra de déterminer le montant imposable pour l’année ainsi que les charges déductibles.

Qu’est-ce que la déclaration de revenus fonciers ?

Les bailleurs louant un bien immobilier vide (non meublé) perçoivent des sommes appelées revenus fonciers. Ces dernières englobent les loyers obtenus pour la mise à disposition de locaux et de leurs dépendances pour un usage personnel ou commercial. Le revenu foncier peut aussi être obtenu par le biais de recettes engendrées par des investissements dans une société foncière ou dans le secteur financier via des SCPI.

Chaque année, les bailleurs doivent réaliser une déclaration de revenus fonciers. Pour ce faire, ils doivent additionner les loyers effectivement perçus durant l’année. Les paiements en retard doivent être également pris en compte, même si ces derniers remontent à des années. En revanche, les loyers impayés ne seront pas indiqués.

Seuls les loyers nus sont à déclarer au fisc. Les loyers nus sont les loyers hors charges et provisions de charges. Par exemple, pour un loyer mensuel de 600€ plus 100€ de charges, si le locataire a réglé ses loyers en temps et en heure, les revenus fonciers bruts seront de 600 x 12 = 7200€.

Le revenu foncier tient également compte de certaines recettes brutes exceptionnelles et diverses. Entrent dans cette catégorie les indemnités fournies par les assurances, les différentes subventions, les revenus obtenus par la location d’emplacements publicitaires…

Régime micro foncier ou régime réel ?

Lors de l’établissement de la déclaration de revenus fonciers, il faut déterminer le régime d’imposition. Ce dernier se divise en deux catégories : le régime micro foncier et le régime réel.

Le régime micro foncier ou régime forfaitaire est applicable si le revenu foncier ne dépasse pas 15 000 euros par an. Nécessitant peu de documents à remplir et de formalités, il permet aux bailleurs de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers hors charges perçus. Cet abattement forfaitaire représente les charges liées au bien en location. Cet avantage étant limité, il est conseillé aux propriétaires de basculer vers le régime réel si leurs charges sont importantes.

Le régime réel, quant à lui, est automatiquement appliqué lorsque les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros. Pour remplir cette déclaration de revenus locatifs, il faut utiliser le formulaire n°2044 et renseigner les revenus fonciers, les charges déductibles et les différents frais pris en compte par le fisc. On parle aussi de déclaration des revenus fonciers au réel.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Les charges déductibles des revenus fonciers, au régime réel, sont les suivantes :
- Les frais de gestion payés à de tiers : honoraires de gestion des agences immobilières, honoraires de mise en location, frais de procédure judiciaire…
- Un forfait de 20€ par logement pour les autres frais de gestion : frais de correspondance, déplacements… Ce forfait est obligatoire même si les frais réels sont supérieurs à 20€.
- Les travaux sur le bien : rénovation, entretien, diagnostics
- Les primes d’assurances : assurance PNO, assurance loyers impayés
- Les impôts fonciers (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagère qui est une charge déductible).
- Les intérêts d’emprunt (le remboursement du capital n’est pas déductible)
- Les provisions de charges réglées au syndic de copropriété. Ces provisions feront l’objet d’une régularisation l’année suivante, en fonction de la part des charges déductibles suite à l’arrêté des comptes du syndic.

Comment remplir la déclaration de revenus locatifs ?

Chaque année, les bailleurs remplissent leur déclaration de revenus en ligne via le formulaire n°2042/2044, à remplir en ligne. Cette déclaration est à faire entre mai et juin. Les propriétaires doivent ensuite remplir des déclarations de revenus fonciers correspondant à son régime ou aux types de sociétés où ils ont réalisé un investissement.

Une personne percevant des revenus fonciers doit remplir :
- Au régime micro foncier, uniquement la déclaration n°2042 et y indiquer loyers bruts hors charges perçus par son foyer fiscal. L’administration se charge d’appliquer l’abattement de 30%.
- Au régime réel, la déclaration 2044 avec les revenus bruts (loyers hors charges), les charges déductibles, les intérêts d’emprunt et les revenus fonciers nets, puis reporter les résultats sur la déclaration 2042