Fin du plafonnement exceptionnel des loyers

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Entre 2022 et 2024, la hausse des loyers a été plafonnée à 3,5 % pour protéger le pouvoir d'achat des locataires face à l'inflation. Cette mesure exceptionnelle a pris fin en mars 2024 : la révision de loyer suit désormais de nouveau l'Indice de Référence des Loyers, sans plafond légal général. Le véritable frein à l'augmentation en 2026 n'est plus l'inflation, mais la performance énergétique du logement.

Rappel : le plafonnement exceptionnel à 3,5 % (2022-2024)

Face à la flambée de l'inflation, l'article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 avait plafonné à 3,5 % la hausse des loyers d'habitation, quelle que soit la variation réelle de l'IRL. La mesure couvrait les révisions calculées à partir des indices IRL du 3ᵉ trimestre 2022 au 2ᵉ trimestre 2023, avec un plafond ajusté à 2,5 % pour les DOM-COM et une modulation possible entre 2 % et 3,5 % en Corse. Un plafond de 3,5 % s'appliquait aussi à l'ILC pour les baux commerciaux des PME sur une période comparable. Prolongée une première fois, cette mesure exceptionnelle s'est définitivement éteinte en mars 2024.

Ce qui s'applique désormais : la révision selon l'IRL, sans plafond légal

Depuis le printemps 2024, les révisions de loyer suivent de nouveau la variation intégrale de l'IRL, sans plafonnement spécifique lié à l'inflation. Un bailleur peut donc appliquer l'intégralité de la hausse publiée par l'Insee, à condition que le contrat de location comporte une clause de révision et que la notification respecte le délai d'un an prévu par la loi Alur.

Cette normalisation ne signifie pas pour autant que toute révision est libre : d'autres dispositifs continuent d'encadrer, voire d'interdire, la hausse du loyer selon la situation du logement.

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Le vrai frein à la hausse en 2026 : le gel des loyers classés F ou G

Depuis le 24 août 2022, la révision annuelle du loyer est gelée pour tout bail d'habitation dont le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), dès sa signature, son renouvellement ou sa reconduction tacite. Ce gel s'applique quel que soit le montant de l'IRL : un logement passoire thermique ne peut voir son loyer révisé, ni lors d'une nouvelle location, ni en cours de bail.

La réforme de la méthode de calcul du DPE, entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026, a fait sortir de la catégorie F ou G de nombreux logements chauffés à l'électricité, sans qu'aucuns travaux n'aient été réalisés. L'administration a toutefois précisé qu'un simple changement de lettre sur le diagnostic ne suffit pas à débloquer la révision en cours de bail : la reconduction tacite d'un contrat ne rétablit pas ce droit. Il faut attendre un renouvellement effectif du bail, appuyé par un nouveau diagnostic attestant la sortie de la catégorie F ou G, pour pouvoir de nouveau réviser le loyer. Une attestation gratuite peut être obtenue auprès de l'observatoire DPE de l'Ademe à partir du numéro du diagnostic existant, sans nouveau passage obligatoire du diagnostiqueur.

Cette restriction s'ajoute, sans s'y substituer, aux règles de révision classique : même hors gel DPE, la notification doit toujours être envoyée dans le respect du modèle et des délais légaux.

Tableau comparatif : plafonnement 2022-2024 et règles applicables en 2026

FAQ : révision de loyer et DPE

Mon logement vient de passer de F à E, puis-je augmenter le loyer immédiatement ?
Pas en cours de bail. Le gel ne se lève qu'au renouvellement effectif du contrat, sur présentation du nouveau diagnostic. Une reconduction tacite ne suffit pas.

Le gel s'applique-t-il aussi aux baux meublés et aux baux mobilité ?
Oui, la restriction concerne tous les baux d'habitation portant sur la résidence principale du locataire, meublés comme non meublés.

Comment suivre la classe énergétique de mon parc locatif ?
Un logiciel de gestion locative permet de centraliser les diagnostics, les dates de validité et les échéances de révision pour chaque lot, afin d'anticiper les renouvellements de bail.