État des lieux de sortie

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Au début d'une location, le locataire et le bailleur établissent un état des lieux d'entrée. Au moment de la prise de congé, les deux parties doivent réaliser un état des lieux de sortie. Le locataire doit nettoyer et entretenir le logement avant son départ de l'habitation. En effet, il est tenu de laisser les lieux dans le même état que lors de son arrivée.

État des lieux de sortie : comment ça se passe ?

Quelques jours avant son départ, le locataire doit procéder à des vérifications. Il peut être amené à réaliser certains travaux (colmatage des trous, nettoyage, petit entretien…), dans la limite des réparations locatives prévues par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Par ailleurs, selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne prend pas en charge les travaux dus à la vétusté du logement.

Le jour de la remise des clés entre l'occupant et le bailleur, ces derniers réalisent l'état des lieux de sortie. Un état des lieux de sortie comprend les mêmes informations que le document d'entrée. À cela s'ajoutent les données indiquant que l'état des lieux est pour une sortie, la date de la réalisation de l'état des lieux d'entrée et la nouvelle adresse du locataire. Il peut être réalisé sur le même document que l'état des lieux d'entrée ou être transcrit sur une pièce annexe. Dans le premier cas de figure, les deux parties peuvent procéder plus facilement à une comparaison de l'état avant/après du logement. Dans le second cas, ils dressent un modèle d'état des lieux similaire au premier.

Comme pour l'état des lieux d'entrée, le locataire et le bailleur font le tour des différentes pièces du logement. Le bailleur constate les éventuelles dégradations, pose des questions et le locataire lui répond selon les différences constatées. Les constatations sont consignées sur l'état des lieux de sortie.

Les cas de figure lors d'un état des lieux de sortie

Un état des lieux de sortie peut être réalisé à l'amiable (entre le propriétaire et le locataire) ou en présence d'un commissaire de justice (anciennement huissier, convoqué par l'une des parties). Si la présence d'un professionnel de la justice est nécessaire, ce dernier devra prévenir le bailleur et le locataire du rendez-vous. Cette action se fera par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux deux parties sept jours avant le rendez-vous.

Lors de l'état des lieux de sortie, les parties (avec ou sans le commissaire de justice) vérifieront scrupuleusement les points indiqués dans l'état des lieux d'entrée. Le locataire pourra ensuite signer l'état des lieux et recevra une copie. L'autre exemplaire sera pour le bailleur.

En cas de litige, des commentaires doivent être annotés sur l'état des lieux de sortie. Ensuite, si les parties n'arrivent pas à se mettre d'accord, elles feront appel à un commissaire de justice qui fera ses propres constatations, via un constat locatif. Si les services d'un commissaire de justice sont nécessaires, les deux parties se partagent le règlement de ses frais d'intervention, plafonnés entre 174,67 € et 273,77 € TTC en 2026.

Après l'état des lieux de sortie

Une fois l'état des lieux de sortie signé, le bailleur doit procéder à la restitution du dépôt de garantie pour la location. Si la vérification du logement indique que les lieux sont les mêmes qu'à l'emménagement du locataire, c'est à dire qu'il n'y a aucune dégradation, le propriétaire lui rendra sa caution dans un délai d'un mois après son départ.

Dans le cas contraire, le bailleur gardera le dépôt de garantie durant deux mois afin de faire établir des devis et de prélever les sommes nécessaires aux travaux de réparation ou de nettoyage. Le propriétaire restitue le solde du dépôt de garantie au locataire sous deux mois.

Au cas où des dégradations seraient notées sur l'état des lieux de sortie du logement, il faudra faire la différence entre les dégâts dus à la vétusté des lieux et ceux provoqués par le locataire. En effet, les réparations dues à la vétusté sont à la charge du propriétaire, pas à la charge du locataire.

Il est conseillé de joindre des photos à l'état des lieux d'entrée et de sortie. Ces photos valideront les éventuels dommages provoqués par l'occupant.

La grille de vétusté à l'état des lieux de sortie

La loi ALUR a institué la possibilité pour le bailleur et le locataire de convenir d'une grille de vétusté annexe au bail. Cette grille définit la durée de vie théorique des éléments du logement et permet de calculer la part résiduelle à la charge du locataire en cas de dégradation. Par exemple, une peinture a une durée de vie de 7 ans : si elle a 5 ans, seuls 2/7 du coût de remplacement sont imputables au locataire. Une moquette usée après 7 ans est considérée comme complètement amortie et ne peut faire l'objet d'aucune retenue. La grille de vétusté protège le locataire de réclamations abusives, mais elle doit avoir été signée lors de la conclusion du contrat de location pour être opposable.

Retenue abusive sur dépôt de garantie (caution) : comment se défendre ?

Une retenue sur dépôt de garantie n'est légitime que si elle correspond à une dégradation réelle, justifiée par un devis ou une facture, et documentée dans l'état des lieux de sortie. Le locataire peut contester une retenue abusive en adressant d'abord une lettre recommandée au bailleur en expliquant les motifs du litige. Si le bailleur ne répond pas ou maintient sa position, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) gratuitement. En dernier recours, le tribunal judiciaire de proximité peut être saisi pour les litiges inférieurs à 5 000 €. La prescription pour réclamer un dépôt de garantie indument retenu est de 3 ans à compter de la fin du bail.

L'état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

Oui, l'état des lieux de sortie est obligatoire pour toute location à usage de résidence principale. Son absence profite au locataire : sans ce document, le bailleur ne peut pas justifier de retenues sur le dépôt de garantie. La loi prévoit que tout logement non documenté à la sortie est présumé rendu en bon état.

Quels délais pour la restitution du dépôt de garantie après l'état des lieux de sortie ?

Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si aucune dégradation n'a été constatée. Ce délai est porté à deux mois en cas de dégradations à la charge du locataire. Au-delà, chaque mois de retard entraîne une majoration de 10 % sur le montant dû au locataire.

Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie ?

Le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour dresser un constat contradictoire. Le commissaire de justice convoque les deux parties par lettre recommandée avec au moins sept jours de préavis. Ce constat a valeur juridique et s'impose aux deux parties, même en cas de refus de signature du locataire.

Puis-je contester des retenues sur mon dépôt de garantie ?

Oui, si vous estimez que les retenues sont injustifiées ou excessives au regard de la vétusté, envoyez une lettre recommandée au bailleur en explicitant vos arguments et en joignant des photos de l'état des lieux d'entrée. Saisissez ensuite gratuitement la Commission Départementale de Conciliation en cas d'échec amiable. En dernier recours, le tribunal judiciaire statue sur les sommes indument retenues.