Les revenus locatifs sont à déclarer annuellement aux impôts. Le contribuable choisit entre une déclaration très simplifiée (le régime micro) et une déclaration complète (le régime réel). En fonction de votre situation, découvrons la déclaration la plus avantageuse.

Locations nues (non meublées)

Les revenus fonciers sont les revenus issus des locations "nues", c'est à dire non meublées. Pour la déclaration des revenus fonciers, deux régimes déclaratifs sont ouverts.

Régime réel

Le régime réel s'applique si les loyers annuels sont supérieurs à 15 000€ ou sur option.

Afin de calculer les revenus fonciers nets, la valeur réelle des dépenses est déduite des loyers. Pour le régime réel, l'annexe 2044 est à compléter. Cette annexe n'est pas difficile à compléter, mais il faut se pencher sur les différentes dépenses et les affecter aux catégories proposées. Après déduction des charges et des intérêts d'emprunt, les revenus nets sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€ (total des loyers nus encaissés dans l'année hors provisions pour charges).

Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué. Ce régime est donc intéressant si les dépenses sont faibles ou si vous n'avez pas de remboursement d'emprunt. La déclaration est très simple, vous ne déclarez que le total des loyers nus. Ce régime ne demande pas de connaissances fiscales particulières. Après abattement, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Locations nues : comparatif réel et micro-foncier


Régime fiscal

Location nue Micro-foncier

Location nue Régime Réel

Plafond
15 000€ -
Base d'imposition Forfaitaire
70%  des loyers hors charges
Bénéfice réel =
+ loyers hors charges
- frais et intérêts
Prélèvements sociaux 17,2% 17,2%
Déclarations Formulaire 2042
(= formulaire revenus)
Formulaire 2044
Catégorie des revenus Revenus fonciers Revenus fonciers
Avantages

Déclaration très simplifiée
Intéressant si charges faibles

Intéressant si charges et
intérêts d'emprunts importants

Le régime réel peut être choisi volontairement, même si vos revenus fonciers sont inférieurs au plafond de 15 000€. Dans ce cas, le choix est irrévocable pour une durée de 3 ans.

Locations meublées

Les revenus des locations meublés entrent dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il faut impérativement séparer les revenus des locations nues et des locations meublées.

Pour les locations meublées, deux régimes déclaratifs sont ouverts.

Régime réel

Le régime réel s'applique si les loyers annuels sont supérieurs à 70 000€ ou sur option.

L'intérêt de la location meublée au réel est d'amortir la valeur du logement, c'est à dire de déduire tous les ans un montant compris entre 2% et 3% du prix d'achat. En plus de l’amortissement, toutes les charges engagées sont déductibles. Dans 9 cas sur 10 ce régime permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s'applique si les loyers annuels sont inférieurs à 70 000€ (total des loyers incluant les provisions pour charges).

Le régime micro-BIC propose une fiscalité très simplifiée. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts meublés. Après abattement, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Déclaration de début d'activité : quel que soit le régime choisit, si vous louez en meublé il faut compléter le formulaire Cerfa P0i, et l'envoyer au greffe du tribunal de commerce (RCS) dont dépend votre logement. Un numéro SIREN vous sera attribué. Vous devenez automatiquement Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Locations meublées : comparatif réel et micro-BIC


Régime fiscal

Meublé Micro-BIC

Meublé Réel
Plafond
70 000€ -
Base d'imposition

Forfaitaire
50% des loyers charges incluses

Bénéfice réel =
+ loyers charges incluses
- frais et intérêts
- amortissement
Prélèvements sociaux 17,2% 17,2%
Déclarations Formulaire P0i
Formulaire 2042C
Formulaire P0i
Formulaires 2031 et
annexes 2033
Catégorie des revenus Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Avantage
Déclaration très simplifiée Permet d'effacer l'impôt dans 9 cas sur 10

Le régime du réel peut être choisi volontairement, même si vos revenus meublés sont inférieurs au plafond de 70 000€. Le régime du bénéfice réel s'applique obligatoirement si vos revenus sont supérieurs au plafond.


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