En copropriété, la déclaration des revenus fonciers a une particularité : le propriétaire déduit les provisions trimestrielles et l’année suivante une régularisation est opérée en fonction de l’arrêté des comptes du syndic. Décryptons ce casse-tête bien français !
Régularisation des charges et provisions de copropriété ligne 229 et 230

Provisions pour charges versées au syndic

Les provisions pour charges sont déductibles des revenus fonciers. Ces provisions concernent les appels trimestriels du syndic, utilisés pour les dépenses courantes et les petits travaux. Sont déductibles les provisions pour :
  • Charges de maintenance, de fonctionnement et d'administration des communs
  • Petits travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble, études techniques,...
Ces provisions incluent certaines dépenses récupérables qui ne sont pas déductibles. La ligne « Régularisation des provisions » permet de rattraper l’excédent de déduction, avec une année de décalage.

Les cotisations au fonds de travaux, les provisions destinées à faire face à des travaux importants (ascenseur, ravalement...), les avances de trésorerie ne sont pas déductibles. Mais lorsque ces provisions dont dépensées, le montant payé par le syndic aux fournisseurs est déductible.

Régularisation des provisions pour charges

Il faut régulariser les provisions que vous avez déduites l'année passée : ces provisions contenaient des charges récupérables (non déductibles) et des charges déductibles. L'objectif de la régularisation est de réintégrer la partie non déductible de ces provisions.

La régularisation suit la formule suivante :
Régularisation année N-2 = ( "Provisions pour charges" versée en année N-2 ) - ( " Arrêté des comptes du syndic : Charges déductibles" pour l’année N-2).

Pour l'arrêté des comptes, votre syndic vous remet normalement un récapitulatif annuel qui détaille en général :
  • les charges locatives récupérables
  • les charges non locatives, c'est-à-dire les charges déductibles
  • le solde
Si le syndic n'a pas fait cette répartition, il faut faire le bilan en séparant manuellement les charges locatives des charges déductibles.

Par exemple en 2019, pour votre déclaration de revenus 2018.

En 2017, vous avez versé 1000€ de provisions.
En 2018, vous avez versé 1050€ de provisions.
En 2018, le syndic vous a envoyé un arrêté des comptes pour 2017 :
- Charges locatives : 600€
- Charges non locatives (=charges déductibles) = 350€
- Solde positif = 50€ conservés par le syndic pour les provisions 2018

Pour la déclaration des revenus 2018 (en 2019), vous déclarez :
- Provisions pour charges = 1050€ (vous avez versé 1000€ et il faut ajouter les 50€ de solde positif)
- Régularisation des charges 2017 = 1000€ (provisions 2017) - 350€ (charges non locatives 2017) = 650€


Provisions pour travaux, cotisations au fonds de travaux, avance de trésorerie

Les versements suivants ne sont pas déductibles à la date de leur paiement :
  • Cotisations au fonds de travaux
  • Provisions spéciales pour travaux
  • Avance de trésorerie / Fond de roulement

En revanche, lorsque ces provisions sont dépensées pour des travaux à caractère déductible, les dépenses sont déductibles à la date où elles ont été effectivement versées par le syndic de la copropriété aux fournisseurs ou aux entreprises.

Récapitulatif des charges de copropriété


Catégorie Fréquence Déductible des
revenus fonciers
Provisions pour charges Trimestrielle Oui
(avec régularisation annuelle)
Avances, provisions et cotisations travaux Ponctuelle
(paiement au syndic)
Non
Gros travaux déductibles Ponctuelle
(paiement du syndic aux entrepreneurs)
Oui
(en totalité sans tenir compte des provisions)
Arrêté annuel des comptes Annuelle Non
(utilisé pour la régularisation annuelle)

24 commentaires SUR

  • olivier 26 avril

    Êtes-vous sur que toutes les charges non locatives soient déductibles ?

  • Paul 27 avril

    En règle générale oui, mais pas toujours ! Seul le décompte du syndic peut vous aider à séparer les charges récupérables, déductibles et non déductibles. Mais très peu de syndics mentionnent les charges non déductibles. Dans ce cas, posez leur la question, mais il est probable qu'ils ne sachent pas répondre...

  • marc delquignies 03 mai

    Le syndic me transmet un relevé général des dépenses et répartition individuelle du 01/10 au 30/09. Que dois je intégrer comme provisions à déclarer en L229, les provisions sur cette période ou seule la partie afférant à l'année N-1? Si seule la partie afférant à l'année N-1, je ne vois pas comment calculer la régularisation, les relevés restants toujours basés sur cette période

  • DUBUY 03 mai

    Pour bien faire, il faut indiquer les provisions versées en année N-1 et faire un prorata des arrêtés du syndic pour correspondre à l'année civile N. En pratique, il est toléré de renseigner les provisions en année N-1 et d'utiliser l'arrêté du syndic en décalage par rapport à l'année civile.

  • Isabelle 12 mai

    Je paie au syndic les provisions de charges propriétaires et locatives par appel de fonds. Mais par ailleurs, je reçois le paiement de la provision de charges locatives avec le loyer de mon locataire (loyer et charges) comment dois-je remplir la déclaration ligne 229 et 230 ? merci

  • Forest 12 mai

    Les provisions de charges locatives payées mensuellement par le locataire n'ont aucun impact sur les lignes 229 et 230. Il ne faut pas confondre la régularisation des charges locatives (entre vous et le locataire) et la régularisation fiscale de provisions versées au syndic (entre vous et l'état). Comme expliqué dans l'article ci-dessus, la régularisation fiscale en ligne 230 est calculée à partir des provisions trimestrielles versées au syndic et à partir de l'arrêté des comptes annuel du syndic.

  • Jean 13 mai

    Je remplis cette année ma première déclaration de revenus fonciers, puisque j'ai acheté mon appartement cet année. J'ai donc payé des provisions de charges en 2019. En revanche je n'en ai pas payé pour l'année 2018 (forcément puisque je n'étais pas propriétaire à ce moment) Si je comprends bien je dois inscrire la somme des mes provisions de la date d'acquisition en 2019 jusqu'à la fin 2019 à la ligne 229, ainsi que 0 à la ligne 230. Est-ce correct ? Merci pour votre aide

  • Quere 13 mai

    Oui, c'est exactement cela. La ligne 229 reprend les provisions versées en 2019, et la ligne 230 reste à 0 (il n'y a pas lieu de régulariser, vous n'avez rien déclaré pour ce logement l'année passée).

  • JOEL VATAN 23 mai

    Bonjour, du fait du COVID-19 l'assemblée a été reportée et les comptes 2019 n'ont pas été approuvés ni publiés; comment faire? Merci d'avance

  • DUVEAU 24 mai

    Cela n'a pas d'impact pour votre déclaration des revenus fonciers 2019 : seul l'arrêté des comptes 2018 est nécessaire pour calculer la ligne de régularisation des charges de copropriété.

  • Mikael 24 mai

    Bonjour, 2 questions: 1) Dans l'exemple donné. Si on a acquis le bien le 1er Juillet 2017. en case 230 de la declaration 2019 (sur revenus 2018), faut il remplir au pro-rata ? Donc dans l exemple: 500 € (provision charges proraté entre 1er juillet et 31 dec 2017) - 175 € (charges non locatives 2017 proraté) = 325 € à remplir en case 230. Est ce correct ?? 2eme question: Sur l'arreté de compte fourni par syndic, peut on traduire l'intitulé " non-récuperable" comme "non locatif" et donc ...comme "déductible" à prendre en compte pour le calcul de la case 230 ? Merci

  • Jorda 25 mai

    1) En fait, tout dépend de ce que vous avez déclaré pour les revenus 2017. Normalement, en 2017 vous avez déduit en ligne 229 les provisions versées au syndic en 2017 (c'est-à-dire avec une date de versement en 2017). Ensuite, pour la déclaration de revenus 2018, pour la ligne de régularisation 230, il faut reprendre ce que vous avez déclaré pour 2017 en provisions, moins le prorata "non locatif" de la partie 2017 de l'arrêté.
    Régularisation provisions ligne 230 = 500€ (Provisions déduites pour 2017) - 175 € (charges non locatives 2017 au prorata) = 325 €
    2) Oui, le "non-récupérable" correspond à des charges "non locatives". A de rares exceptions près, cela correspond à des charges déductibles. Le mieux est de demander un décompte détaillé au syndic, mais très peu de syndic fournissent cette information. Dit autrement, les charges déductibles sont votre quote-part moins les charges locatives.

  • nathalie 25 mai

    bonjour,j'ai un bien en location depuis 2017,je n'ai jamais déduit les provisions trimestrielles payés par le syndic au impôts car je ne le savait pas que ses charges pouvaient être déductible.....puis je le faire cette année ? merci pour votre réponse

  • DOMI 25 mai

    Oui, il faudrait faire cette déduction qui est obligatoire. Pour cette année déduisez l'ensemble des provisions trimestrielles versées au syndic en 2019 à la ligne 229 et laissez la ligne 230 à 0. L'année prochaine, il faudra faire la "régularisation fiscale" à la ligne 230 avec la formule donnée dans l'article, et compléter également la ligne 229.

  • Gueno 26 mai

    Bonjour, Sur ma régul. de charges 2018 ma quote-part est de 1643 euros, charges locatives récupérables 1280 eur et charges déductibles revenus fonciers 275 euros. J'ai versé en 2019 : 1817 euros. Les impôts me disent que je dois noter en ligne 230 les 1280 euros ! Dois-je rajouter autres choses ? Il y a eu des audits et des diagnostics faits en 2019 par le syndic de copropriété : est-ce que je peux déduire ces charges en lignes 224 ? Merci d'avance pour votre aide.

  • Dubeau 27 mai

    Les impôts ont raison, votre ligne 230 sera aux alentours de 1280 euros. Pour avoir la valeur exacte de la ligne 230, il faut prendre la valeur que vous avez déclarée en 2018 à la ligne 229 et retirer 275 euros.
    Les diagnostics faits par le syndic en 2019 sont normalement compris dans les provisions trimestrielles versées, dans ce cas il n'y a pas de déduction supplémentaire possible. Si ce n'est pas le cas, c'est-à-dire si vous le syndic vous a demandé un règlement spécifique pour ces audits, vous pouvez déduire le montant à la ligne 224. Mais cette année, vous ne pouvez déduire que 50% du montant en application des mesures transitoires pour le prélèvement à la source.

  • Brigitte 27 mai

    Bonjour, L'an dernier, j'ai déclaré mes revenus fonciers avec le régime micro foncier. Cette année, je souhaite passer au régime réel. Est-ce que je dois malgrè tout renseigner la case 230 Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2018 ? Merci de votre réponse.

  • François 27 mai

    Dans votre cas, il ne faut pas remplir la ligne 230. En effet, il est bien précisé "provisions pour charges déduites en 2018". Or vous n'avez rien déduit en 2018, étant au régime micro. La régularisation fiscale n'a pas lieu d'être, comme précisé par le BOFIP BOI-RFPI-BASE-20-70-20130107.

  • Francois 27 mai

    Bonjour: J ai verse 800 euros en 2019 (4 appels) a mon syndic pour des travaux de reparation votes en AG (en 2018). L artisan qui a effectue les travaux en 2019, a recu un acompte en 2019 et la facture finale a ete payee en 2020 par le syndic. Quand dois je deduire les 800 euros: en 2019 ou en 2020? et a quel taux 50%(si en 2019) ou 100% (si en 2020)

  • Dabeau 27 mai

    Les travaux sont à comptabiliser fiscalement aux dates des versements à l'entrepreneur. Donc l'acompte versé en 2019 à l'entrepreneur est à minorer de 50% (s'il ne s'agit pas de travaux urgents de conservation de l'immeuble) avec une déclaration sur les revenus 2019 et le solde sera à déclarer l'année prochaine à 100% (pas de minoration pour les travaux 2020).

  • BERNARD 27 mai

    Bonjour, Je vous remercie de bien vouloir m'aider dans le calcul de la régularisation fiscale. en 2018, j'ai versé en provisions : charges de copropriété 1974 €, travaux réfection embellissement 2003 €, habillage ascenseur 420 € soit un total de 4397 € que j'ai déduit sur ma déclaration 2019 (je pense que pour les deux dernières sommes j'ai eu tort). En 2019, j'ai versé en provisions : charges de copropriété 2162 €, travaux de démoussage 186 € et étude chauffage 53 €. L'arrêté de compte du syndic 2018 fait état des sommes suivantes : propriétaire : 1819 € dont tva 172 €, dont locatif 1365 €. Je précise que les travaux n'ont pas été réalisés en 2019 comme prévu. Quel montant vais-je mettre en ligne 229 et 230 ? A quoi sert la ligne 229 bis ? Merci pour votre réponse. Cordialement.

  • Bruno 27 mai

    Oui, en effet sur la déclaration de l'année passée, il n'aurait fallu déduire à la ligne 229 que les provisions pour charges. Les travaux (2003€ + 420€) auraient dû être mis à la ligne 224. Mais du fait de l'année blanche fiscale, cela n'a pas d'impact.
    Cette année en ligne 229, indiquez les provisions de copropriété 2162€.
    Ligne 230, prenez les provisions 2018 - la partie déductible de l'arrêté soit :
    1974 - (votre quote-part 1819 - locatif 1365) = 1520€
    Les travaux de démoussage et l'étude sont à déclarer à la ligne 224, mais divisés par 2 dans le cadre de la transition du prélèvement à la source. Les travaux 2018 sont également déclarer à la ligne 224, également à diviser par deux soit (2003+420+186+53)/2=1331.
    Normalement ces travaux ne sont déductibles en 2019 que s'ils ont été payés à l'entrepreneur en 2019.
    Je vous conseille de laisser la ligne 229bis à 0, car au vu de la régularisation 2018, il n'y avait pas (ou très peu) de travaux déductibles en 2018 dans votre copropriété.

  • Francois 27 mai

    Bonjour: Suite a d importants travaux de renovation energetique d une residence, j ai du faire un emprunt de 13500 sur 3 ans. Mes echeances sont de 3500 euros en 2019, 5000 en 2020, et 5000 en 2021 (je ne compte pas ici les frais demprunts et interet). Les travaux de mon appartement sont realises mais les travaux ne sont pas payes dans leur totalite aux entrepreneurs car tous les appartements de la residence ne sont pas encore termines. Le syndic me dit que je ne peux rien deduire car les travaux ne sont pas termines dans leru globalite. J imagine alors que je pourrais deduire alors la totalite du montant de l emprunt seulement lors que la facture sera acquitee. Mais comment? deduction totale des 13500 euros entrainant un deficit reportable? donc pas de possibilite de deduire mes echeances d emprunt sur plusieures annees?

  • Bruno 27 mai

    Votre syndic a tort. Le service des impôts précise dans le BOFIP BOI-RFPI-BASE-20-70-20130107, au sujet des provisions versées pour des travaux spécifiques : "Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c’est- à-dire à la date de leur paiement, par l'intermédiaire du syndic, aux fournisseurs ou aux entreprises si elles présentent le caractère de charges déductibles."
    Il faudrait donc que le syndic vous donne le montant des paiements aux entrepreneurs, afin que vous puissiez déduire votre quote-part. Mais du fait de la mise en place du prélèvement à la source, un règle spécifique s'applique pour 2019 : il faut prendre la moyenne des travaux 2018 et 2019.

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