Révision du loyer avec l'IRL : calcul, modèle de courrier et règles

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À la date anniversaire du bail, le bailleur peut réviser le montant du loyer. Pour les logements d'habitation, l'augmentation est limitée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié trimestriellement par l'INSEE. On parle aussi d'« indexation du loyer ». Point clé : le contrat de bail doit obligatoirement comporter une clause de révision pour que l'augmentation soit possible.

Calcul du nouveau loyer

Prenons l'exemple d'un loyer d'habitation : loyer nu 700 € + provisions de charges 80 €. Le bail a été signé le 15 octobre 2022.

L'indice de début est le dernier IRL connu à la date de signature du bail : IRL T3 2022 (publié en octobre 2022), valeur 136,27.

L'indice de fin est le dernier IRL publié un an plus tard : IRL T3 2023 (publié en octobre 2023), valeur 137,26.

Consultez les indices IRL sur le site de l'INSEE pour obtenir la valeur la plus récente.

Formule de calcul d'indexation du loyer

Nouveau loyer nu = Ancien loyer nu × Indice de fin / Indice de début

Nouveau loyer nu = 700 × 137,26 / 136,27 = 705,09 €

Nouveau loyer charges comprises = 705,09 + 80 = 785,09 €

Dans cet exemple, à compter du 15 octobre 2023, le bailleur peut appliquer le nouveau loyer.

La révision ne porte que sur le loyer nu, pas sur les provisions de charges. Les provisions sont ajustées séparément lors de la régularisation des charges.

Clause de révision du loyer

Le contrat de location doit comporter une clause permettant la révision du loyer. Sans cette clause, aucune augmentation n'est possible.

Exemple de clause de révision

Modalités de révision :

a) Date de révision : annuellement le 15 octobre

b) Indice de révision : IRL

c) Indice de référence : IRL T3 2022, valeur 136,27 (publié en octobre 2022)

Lire aussi : Contrat de location - Bail parking

Modèle de courrier de révision

VILLE, le ../../..

Objet : Révision du montant du loyer

Madame, Monsieur,

Je vous informe par la présente de la révision du montant du loyer pour le logement que vous occupez au 01 rue EXEMPLE 10 000 VILLE. Conformément au contrat de bail, le loyer est révisé annuellement en fonction de l'indice IRL publié par l'INSEE.

Cette révision s'applique sur la période du 15/10/2022 au 15/10/2023. À compter du 15/10/2023, le loyer mensuel charges comprises s'élève à 785,09 €.

Détail de la révision :

Période de révision du	15/10/2022 au 15/10/2023
Indice de début (IRL T3 2022) :	136,27
Indice de fin (IRL T3 2023) :	137,26
Loyer nu avant révision :	700,00 €
Loyer nu après révision :	705,09 €
Variation :	+0,73 %
Provisions de charges :	80,00 €
Nouveau loyer total :	785,09 €

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'expression de mes sentiments les meilleurs.

Il n'est plus possible de réviser rétroactivement un loyer d'habitation : les augmentations non réalisées sont définitivement perdues. Le nouveau loyer prend effet à la date de réception du courrier de révision par le locataire.

Lire aussi : Gestion locative - Appel de loyer

Bail professionnel et bail commercial

Bail professionnel (professions libérales, BNC) : l'indice recommandé est l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), publié trimestriellement par l'INSEE. Les parties peuvent convenir d'un autre indice.
Bail commercial (activités commerciales et artisanales) : l'indice à utiliser est l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), publié trimestriellement par l'INSEE. L'ICC (Indice du Coût de la Construction) ne peut plus être utilisé depuis septembre 2014.

Quand est-il interdit de réviser le loyer ?

Plusieurs situations font obstacle à la révision du loyer :

Logement classé F ou G au DPE : depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements dont le DPE est classé F ou G, dans tout le parc privé. Cette règle s'applique même si le bail comporte une clause de révision.
Encadrement des loyers en zone tendue : dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble…), le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par le préfet. La révision IRL reste applicable dans la limite de ce plafond.
Délai dépassé : le propriétaire dispose d'un an à compter de la date prévue de révision pour l'appliquer. Au-delà, la révision de l'année concernée est perdue.

Tableau des derniers indices IRL publiés par l'INSEE

Trimestre	Valeur IRL	Variation annuelle
T4 2023	138,89	+3,50 %
T1 2024	139,56	+3,21 %
T2 2024	140,59	+3,27 %
T3 2024	141,03	+2,47 %
T4 2024	141,62	+1,96 %
T1 2025 et suivants	Consultez l'INSEE pour les valeurs actualisées

10 commentaires SUR

Claude CLARETON 27 octobre
Bjr, les courriers de régularisation des charges et de la révision du loyer doivent-il être envoyés en recommandé avec accusé de réception ? Cdlt Claude
Dupuis 27 octobre
Pour la régularisation des charges, il n’est pas nécessaire de faire un courrier recommandé : en cas de désaccord ou de non réponse du locataire, la prescription est de 3 ans, vous avez donc le temps d’agir (lettre recommandée, commission de conciliation…).

Pour la révision de loyer, la règle est différente : depuis la loi ALUR de 2014, il n’est plus possible de faire une révision du loyer rétroactive. Un locataire indélicat pourrait donc contester la révision, en prétextant n’avoir pas été informé, et différer d’autant l’augmentation. Il est donc conseillé de faire une lettre recommandée pour acter l’augmentation du loyer. Mais pour être valable, la lettre doit être envoyée à tous les preneurs du bail (sauf pour les couples mariés). Autant dire qu’avec l’évolution actuelle de l’IRL (moins de 1% par an), il faut que le loyer soit significatif pour compenser l’envoi de plusieurs lettres recommandées et un aller/retour au bureau de poste…
FOY 29 juin
Bonjour, vous écrivez que depuis la loi ALUR 2014 la rétroactivité de révision de loyer n'est plus possible, que pensez-vous du cas de mon bailleur qui n'ayant pas procédé à des révisions depuis Janvier 2008, décide d'une révision en Février 2022, soit 14 ans plus tard (oui, vous lisez bien !), en prenant comme base de calcul :
(Loyer de 2008 x IRL 4° trim 2021 soit 132,62) / IRL 2° trim 2008 soit 116,07 ?

Remerciements,
Amaury FOY
VIGAUX 29 juin
Votre propriétaire se trompe. Il faudrait lui indiquer qu'il ne respecte pas l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que "A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.".
Si votre propriétaire maintient sa position, il faudrait contacter l'ANIL de votre département ou la Commission départementale de conciliation.
Ines 03 novembre
Bonjour,

Nous sommes locataire, le gestionnaire de l’appartement a effectué l’augmentation du loyer à la date anniversaire mais sans nous en avertir par courrier nous avons juste vu l’augmentation sur l’avis d’échéance.
Après lui avoir fais un mail lui demandant un courrier en regle avec le détail de l’augmentation il me repond qu’il n’est pas dans l’obligation de nous avertir par courrier comme la clause est dans le bail.
Après recherche je vois que depuis le 27 mars 2014 l’augmentation de loyer doit être notifié par courrier RAR, suis-je en droit d’exiger ce courrier et de prendre en considération la revision du loyer qu’à réception du courrier et comment lui formuler cette demande pour par qu’il la rejette.
Merci pour votre aide
Benjamin 03 novembre
Effectivement, votre gestionnaire doit vous informer de l'augmentation. Le fait d'avoir échangé par email au sujet de l'augmentation prouve que vous avez été informé de sa volonté d'augmenter le loyer. A partir de ce moment, l'augmentation est recevable. Le gestionnaire n'a pas l'obligation de détailler les calculs.
Benjamin 16 novembre
Bonjour,
Si l'ancien propriétaire n'a jamais révisé le loyer pour un bail habitation avec une date anniversaire au 1er mars par exemple, puis-je réviser le loyer immédiatement en cours d'année en novembre jusqu'au 28 février (pour ne pas perdre mon droit de la dernière période de révision), et refaire immédiatement une révision le 1er mars à la date anniversaire ? Du coup, cela fait 2 courriers de révision en moins de 6 mois ? Je peux ?

Idem pour un bail professionnel ? Rattrape sur combien d'année ? 5 ou 6 je crois ?

Merci pour votre expertise. Et bravo pour votre application, simple et très complet.
Cyrille 16 novembre
Bonjour,

Pour un bail d'habitation dont le loyer n'a jamais été révisé et dont la date anniversaire est le 1er mars : vous pouvez faire aujourd'hui (en novembre 2023), la révision du 1er mars 2022 au 1er mars 2023, avec une prise d'effet au 1er décembre 2023. Puis vous pourrez refaire une révision en février 2024, pour la période du 1er mars 2023 au 1er mars 2024, avec application au 1er mars 2024. Communiquez bien avec votre locataire qui risque d'être surpris !

Pour un bail professionnel qui comporte une clause de d'indexation : la révision peut être rétroactive sur 5 ans. En théorie, le loyer révisé peut être réclamé rétroactivement sur 5 ans.
Stéphane 28 mars
Bonjour,
je souhaiterais vous posez une question. Le bail de mon appartement en location nue a été signé en juin 2008. L'agence qui gère le bien me réclame ce jour 160 euros de rétroactivité sur le loyer pour récupérer le manque à gagner sur la révision qui aurait dû être appliquée en juin 2023 (date de révision du loyer prévue par le bail). Je ne conteste pas la révision seulement sa rétroactivité. Ce sont les arriérés de loyer dus à cette révision tardive qui me pose question, pas l'indice de calcul utilisé (c'est correct).
Voici mes questions : étant donné que mon bail a été signé avant la loi Alur de 2014 qui annule cette possibilité, l'agence a-t-elle le droit de récupérer rétroactivement l'augmentation du loyer depuis juin 2023 ?
Ou bien la révision du loyer ne vaut-elle qu'à PARTIR de la date de la demande de révision du loyer, soit aujourd'hui, quelque soit l'année de signature du bail ?
La somme demandée me prend de cours et je suis un peu perdu.
Merci par avance.
Cécile 28 mars
Bonjour,
Avec la loi ALUR, le loyer révisé n'est applicable qu'à partir de date à laquelle le bailleur vous a informé de la révision. Ceci s'applique à tous les baux d'habitation de résidence principale, même si le bail a été signé avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le 27 mars 2014.
Si l'agence vous a informé de la révision en mars 2024, le nouveau loyer n'est dû que depuis cette date.
Vous pouvez leur transmettre en référence cet article de l'ANIL.