Fiscalité de la location meublée : Charges déductibles en LMNP réel

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En régime réel, toutes les charges engagées dans le cadre de l'activité de location meublée sont déductibles des revenus locatifs. C'est l'un des atouts majeurs du régime réel par rapport au micro-BIC.

Les intérêts d'emprunt

Si le bien est financé à crédit, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des revenus locatifs. Cette déduction s'applique aussi aux intérêts d'un prêt contracté pour financer des travaux. Les frais de dossier et les frais de garantie bancaire sont également déductibles.

La taxe foncière

La taxe foncière est déductible en totalité des revenus locatifs, y compris la taxe spéciale d'équipement (TSE) et la taxe pour la gestion des milieux aquatiques (GEMAPI) qui y sont rattachées. En revanche, la taxe d'habitation (due par le locataire) n'est pas déductible.

Les charges de copropriété

En location meublée au réel, toutes les charges de copropriété sont déductibles, qu'elles soient récupérables sur le locataire ou non (contrairement à la location nue où seules les charges non-récupérables sont déductibles). Cela constitue un avantage supplémentaire du régime meublé réel.

Les assurances

Les primes d'assurance liées au bien loué sont déductibles :

• Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• Assurance loyers impayés (GLI)
• Assurance emprunteur (pour la quote-part correspondant au bien loué)

Les frais de gestion locative

Si vous passez par une agence ou un administrateur de biens, les honoraires de gestion (en général 7 à 10 % des loyers HT) sont intégralement déductibles. Les frais de mise en location (recherche de locataire, état des lieux) le sont également.

Les travaux d'entretien et de réparation

Les dépenses d'entretien et de réparation (peinture, plomberie, électricité, toiture…) sont déductibles l'année de leur paiement. En revanche, les travaux de construction ou d'extension (agrandissement, surflévation…) ne sont pas déductibles directement : ils doivent être amortis sur leur durée d'utilisation.

Les frais de comptabilité et honoraires divers

Les frais engagés pour tenir votre comptabilité sont déductibles : honoraires d'expert-comptable, abonnement à une solution en ligne spécialisée LMNP, adhésion à un CGA. En 2025, la réduction d'impôt des 2/3 sur ces frais a été supprimée, mais la déductibilité directe de ces charges subsiste.

La Contribution Foncière des Entreprises (CFE)

La CFE est une charge déductible des revenus meublés au réel. Elle s'ajoute donc à l'ensemble des charges déductibles précitées pour réduire le bénéfice imposable.

Tableau récapitulatif des charges déductibles