Location meublée : Congé et préavis bail meublé

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La résiliation d'un bail meublé obéit à des règles strictes fixées par la loi du 6 juillet 1989. Le locataire peut partir à tout moment en respectant un préavis d'un mois. Le bailleur, en revanche, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, en respectant trois mois de préavis et l'un des motifs légaux limitativement prévus. Téléchargez notre modèle de bail meublé gratuit incluant les clauses de congé conformément à la réglementation.

Le préavis du locataire : un mois, à tout moment

C'est l'un des grands avantages de la location meublée pour le locataire : le préavis est d'un seul mois, quel que soit le moment de l'année, sans qu'il soit nécessaire d'attendre l'échéance du bail. C'est deux fois moins que le préavis d'un bail vide en zone non tendue (3 mois).

Le locataire n'a pas à motiver sa décision. Il lui suffit de notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d'huissier. Le préavis court à compter de la réception de la LRAR par le bailleur (non à la date d'envoi). Si la lettre est refusée ou non réclamée, le point de départ est reporté à la première présentation du recommandé.

Pendant le mois de préavis, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, même s'il quitte les lieux plus tôt. Une exception : si le bailleur trouve un nouveau locataire qui prend possession du logement avant la fin du préavis, le loyer n'est dû que jusqu'à la date d'entrée effective du nouveau locataire.

Pour les baux étudiants (9 mois) et les baux mobilité (1 à 10 mois), les mêmes règles de préavis d'un mois s'appliquent au locataire. Pour le bail mobilité, à l'issue du terme, le bail s'arrête automatiquement sans qu'aucun congé ne soit nécessaire.

Le congé du bailleur : trois mois, trois motifs

Le bailleur dispose d'un droit de récupérer son logement beaucoup plus encadré. Il ne peut donner congé qu'avant l'échéance du bail, en respectant un préavis de trois mois. Le congé doit être notifié par LRAR ou acte d'huissier. Un congé donné hors délai ou par simple e-mail est nul.

La loi limite strictement les motifs recevables. Seuls trois cas ouvrent le droit au congé :

1. La reprise pour occupation personnelle ou familiale
Le bailleur reprend le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche : conjoint, partenaire PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant (du bailleur ou de son conjoint/partenaire). La reprise doit être effective et réelle : un congé fictif pour récupérer le logement et le relouer plus cher constitue un abus de droit, susceptible d'engager la responsabilité civile et pénale du bailleur. Le locataire peut demander à vérifier la réalité de l'occupation dans les 6 mois suivant son départ.

2. La vente du logement
Le congé pour vente vaut en même temps offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption lui permettant d'acquérir le bien en priorité. Le locataire dispose de deux mois pour accepter (ou quatre mois s'il a recours à un prêt). En cas de vente à un prix inférieur à celui proposé initialement, le locataire doit être notifié à nouveau.

3. Le motif légitime et sérieux
Ce motif recouvre principalement les manquements du locataire à ses obligations : non-paiement du loyer ou des charges, troubles de voisinage répétés et caractérisés, dégradations du logement, sous-location non autorisée. Le bailleur doit être en mesure de prouver la faute.

La reconduction tacite et la résiliation conventionnelle

Si aucun congé n'est donné dans les délais, le bail meublé classique est reconduit tacitement pour une nouvelle période d'un an, dans les mêmes conditions. Ce mécanisme se répète indéfiniment jusqu'à ce que l'une des parties donne congé dans les formes.

Les parties peuvent également mettre fin au bail d'un commun accord à n'importe quel moment, sans respecter de délai ni justifier d'un motif, par convention de résiliation amiable. Cet accord doit être écrit et signé des deux parties. Il précise la date de remise des clés, les modalités de restitution du dépôt de garantie et éventuellement une compensation financière.

La clause résolutoire : procédure de résiliation pour faute

Quand le locataire ne paie plus son loyer ou ne respecte pas ses obligations, le bailleur dispose d'une procédure accélérée grâce à la clause résolutoire, obligatoirement présente dans les baux types conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Étape 1 : le commandement de payer
Le bailleur (ou son mandataire) fait délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement ouvre un délai de deux mois pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation (payer les loyers impayés et les frais de commandement).

Étape 2 : l'assignation devant le tribunal judiciaire
Si le locataire ne régularise pas dans le délai de deux mois, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge constate la résiliation de plein droit du bail et prononce l'expulsion, mais peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 36 mois) s'il estime que le locataire est en mesure de régulariser.

État des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie

Lors du départ du locataire, un état des lieux de sortie est établi contradictoirement et comparé à l'état des lieux d'entrée. Les écarts constatés (hors usure normale) peuvent justifier des retenues sur le dépôt de garantie.

Le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les délais suivants :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée.
• 2 mois si des dégradations sont constatées justifiant des retenues.

Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire. Tout retard de restitution ouvre droit à une majoration de 10 % du dépôt par mois de retard entamé (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit fournir des justificatifs (devis ou factures) pour toute retenue qu'il pratique ; à défaut, la retenue est irrégulière et le locataire peut la contester devant la commission départementale de conciliation ou devant le tribunal judiciaire.

En cas de cession du logement au cours du bail, c'est l'acquéreur qui devient dépositaire du dépôt de garantie et qui devra le restituer au locataire. Cette règle doit être prévue dans l'acte de vente.

Quel est le délai de préavis pour un locataire qui souhaite quitter un logement meublé ?

Le locataire d'un bail meublé bénéficie d'un préavis réduit à un seul mois, quelle que soit la zone géographique et quel que soit le moment dans le bail. Ce préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) par le bailleur — non à la date d'envoi. Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte physiquement le logement plus tôt, sauf si un nouveau locataire prend possession du bien avant l'échéance.

Le bailleur peut-il donner congé à n'importe quel moment en bail meublé ?

Non. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (1 an pour un bail meublé classique, 9 mois pour un bail étudiant), en respectant un préavis de trois mois et en justifiant obligatoirement de l'un des trois motifs légaux : reprise pour occupation personnelle ou familiale, vente du logement (avec droit de préemption du locataire) ou motif légitime et sérieux (impayés, dégradations, troubles de voisinage). Tout congé donné hors délai ou sans motif légal est nul de plein droit.

Comment le bailleur doit-il notifier le congé à son locataire ?

Le congé du bailleur doit obligatoirement être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d'huissier de justice. Un e-mail, un SMS ou une lettre simple ne sont pas valables et exposent le bailleur à la nullité du congé. La lettre doit indiquer le motif précis. En cas de reprise pour occupation, l'identité et la qualité du bénéficiaire (conjoint, enfant, ascendant…) doivent être mentionnées, sous peine de nullité.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué après le départ du locataire ?

Le bailleur dispose d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, ou de deux mois si des dégradations justifient des retenues. Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire. Tout retard ouvre droit à une majoration de 10 % du dépôt par mois de retard entamé (art. 22, loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit fournir des justificatifs (devis ou factures) pour toute retenue ; à défaut, la retenue est irrégulière et contestable devant la commission départementale de conciliation.

Que risque un bailleur qui donne un faux motif de congé à son locataire ?

Un congé fictif — par exemple invoquer une reprise pour occupation personnelle alors que le bien est immédiatement remis en location à un tiers ou à un prix plus élevé — constitue un abus de droit. Le locataire peut engager la responsabilité civile du bailleur et obtenir des dommages et intérêts. Il dispose de six mois après son départ pour vérifier que le motif de reprise était réel. En cas de fraude caractérisée, des poursuites pénales pour violation de domicile ou manœuvres dolosives ne sont pas exclues.