Location meublée : Fiscalité des locations meublées

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Les bailleurs procédant à une location d’un meublé sont soumis à une fiscalité spécifique. En fonction du régime fiscal choisi, le propriétaire peut dans la majorité des cas effacer complètement son impôt. La location meublée implique un statut d’entreprise et entraine dans certains cas des obligations comptables.

Les points importants sur la fiscalité d’une location meublée

Un bailleur proposant une location meublée entre dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Considéré comme étant une entreprise individuelle, le propriétaire peut choisir le régime micro BIC ou le régime réel. En fonction du régime, la fiscalité, son imposition et sa taxation seront différentes. Outre le régime, la fiscalité d’une location meublée dépend également du statut du bailleur. Ce dernier peut se définir comme un loueur professionnel ou non professionnel.

La grande majorité des bailleurs en location meublée relève du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut concerne surtout les propriétaires dont les revenus locatifs meublés sont inférieurs aux autres revenus.

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) offre des avantages fiscaux supplémentaires lors d’une location meublée. Il permet de réduire la facture fiscale globale en tenant compte des déficits de la location. En outre, grâce au statut LMP, les biens loués depuis 5 ans et rapportant moins de 90 000 euros qui seront mis en vente bénéficieront d’une exonération d’impôt via les plus-values professionnelles. Ce statut permet également au bailleur de ne pas être imposé sur la fortune immobilière en cas de location d’un meublé.

L’essentiel sur les régimes de la fiscalité d’une location meublée

Le régime micro BIC et le régime meublé réel sont applicables pour la fiscalité d'un contrat de location meublée.

Le régime micro BIC s'applique pour les propriétaires percevant moins de 70 000€ de revenus locatifs par an. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par le fisc sur les revenus en régime micro-BIC. Les revenus meublés incluent les loyers nus et les charges.

Le régime meublé réel s'applique soit sur option (c'est-à-dire sur décision du propriétaire), soit d'office si les revenus locatifs meublé dépassent 70 000€.

Ceux qui choisissent le régime meublé réel peuvent déduire toutes leurs charges locatives. Par exemple, les bailleurs peuvent déduire les frais de notaire, d’assurance ou de litige avec un locataire, ou encore sur la taxe foncière. Mais surtout, un pourcentage de la valeur de la location meublée, appelé amortissement, est déductible chaque année. C'est un avantage énorme, car cet amortissement permet en général d'avoir un bénéfice nul et donc de ne payer aucun impôt pendant de nombreuses années.

Quel que soit le régime choisi, un prélèvement social de 17,2% (CSG et CRDS) est appliqué sur les bénéfices. Dans le cas du régime meublé réel, si le bénéfice est nul, il n'y a aucun prélèvement social.

Les obligations comptables pour la location meublée

Au régime meublé réel, les propriétaires sont tenus de tenir une comptabilité, de rédiger un journal des recettes et des dépenses. Ils doivent en outre faire une déclaration meublée au réel, en complétant annuellement les liasses fiscales 2031 et 2033 : un bilan et un compte de résultat simplifiés, un relevé des provisions, un tableau des immobilisations et des amortissements ainsi qu’un tableau sur la valeur ajoutée produite.

Avec le régime micro BIC, le bailleur profite d’une fiscalité de location de meublé simplifiée. Il n'y a pas d'obligation comptable. Le propriétaire déclare simplement la totalité des revenus locatifs (loyer nu et charges comprises) sur le formulaire 2042C. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par le fisc.