Location meublée

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Une location meublée est un logement dans lequel le locataire peut s'installer immédiatement avec ses seuls effets personnels. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste exhaustive des équipements que le bailleur doit fournir. Tout manquement peut entraîner la requalification du bail en location vide, avec des conséquences fiscales et juridiques importantes.

Définition légale d'une location meublée

Avant la loi ALUR de 2014, la notion de logement meublé était floue et source de contentieux. Depuis, la loi définit précisément qu'un logement meublé est une habitation pourvue des meubles et équipements permettant à l'occupant de manger, vivre et dormir conformément aux besoins du quotidien, sans avoir à apporter quoi que ce soit de ses propres meubles.

Cette définition emporte des conséquences importantes. Si le logement ne remplit pas les critères, le juge peut requalifier le bail en location nue soumise au régime des revenus fonciers, plus contraignant et moins avantageux fiscalement. La location meublée peut avoir plusieurs destinations : résidence principale du locataire (encadrée par la loi du 6 juillet 1989), résidence secondaire (droit commun des contrats) ou encore hébergement saisonnier.

Lorsque le logement meublé est loué en tant que résidence principale, le bailleur doit obligatoirement utiliser un contrat de location meublée conforme au décret du 29 mai 2015, comporter toutes les mentions légales et être accompagné des annexes réglementaires (diagnostic technique, état des lieux, inventaire du mobilier).

Les 11 équipements obligatoires du logement meublé

Le décret de 2015 dresse une liste précise des équipements que le bailleur doit fournir. L'absence de l'un de ces éléments peut suffire à requalifier le bail. L'inventaire du mobilier annexé au bail doit reprendre chacun de ces équipements avec son état au moment de la remise des clés.

• Literie : sommier, matelas, couette ou couverture adaptés au nombre de locataires.
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces servant de chambre : volets, rideaux opaques ou stores.
• Plaques de cuisson (gaz ou électriques).
• Four ou four à micro-ondes.
• Réfrigérateur avec compartiment congélation à au moins −6 °C, ou réfrigérateur et congélateur séparés.
• Vaisselle nécessaire aux repas : assiettes, verres, couverts en quantité suffisante.
• Ustensiles de cuisine : casseroles, poêles, spatules, passoire…
• Table et sièges en nombre adapté à la capacité du logement.
• Étagères de rangement.
• Luminaires dans chaque pièce principale.
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement : aspirateur, balai, serpillière…

Le bailleur peut enrichir cette liste selon ses souhaits (machine à laver, télévision, lave-vaisselle…), ce qui valorise généralement le logement et justifie un loyer plus élevé. Chaque équipement ajouté doit figurer dans l'inventaire annexé à l'état des lieux.

Le statut LMNP : déclaration et fonctionnement

Tout propriétaire qui loue un logement meublé à titre onéreux est, par défaut, un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette qualité l'oblige à accomplir des formalités d'enregistrement avant (ou au plus tard 15 jours après) la première mise en location.

Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de début d'activité ne se fait plus auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, mais exclusivement via le guichet unique de l'INPI à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr. Le formulaire P0i est rempli en ligne. L'INSEE attribue ensuite un numéro de SIRET qui servira pour toutes les déclarations fiscales.

Le LMNP est considéré comme un entrepreneur individuel. Ses revenus locatifs sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) — et non dans les revenus fonciers comme pour la location nue. Ce changement de catégorie est à l'origine des avantages fiscaux spécifiques au meublé.

En cas de changement de situation (adresse, co-bailleur, régime fiscal) ou de cessation d'activité, des déclarations modificatives (P2i ou M2) doivent être transmises dans les 30 jours via le même guichet.

LMNP ou LMP : comment déterminer son statut ?

Le passage du statut LMNP au statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) est automatique dès lors que deux conditions sont simultanément remplies :

• Les recettes annuelles tirées de la location meublée (tous biens confondus) dépassent 23 000 €.
• Ces recettes excèdent le montant total des autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, pensions, BNC, BA…).

Si l'une seulement de ces conditions est remplie, le statut LMNP s'applique. Le passage LMP entraîne des conséquences significatives : le bailleur est rattaché au régime social des indépendants (SSI) et paye des cotisations sociales sur ses bénéfices (au lieu des simples prélèvements sociaux de 17,2 %), mais bénéficie en contrepartie de la possibilité d'imputer ses déficits sur son revenu global et d'exonérations de plus-values en cas de cession. Découvrez en détail les différences entre LMNP et LMP.

Les avantages de la location meublée

Par rapport à une location vide, la location meublée présente plusieurs atouts concrets pour le bailleur.

Un loyer majoré : il est généralement 10 à 20 % plus élevé qu'un logement vide comparable, car le locataire bénéficie d'un logement clé en main. Cette majoration est particulièrement marquée dans les zones à forte demande étudiante ou de jeunes actifs.

Une fiscalité plus avantageuse : la déclaration au régime réel en location meublée permet, grâce au mécanisme de l'amortissement fiscal, d'effacer généralement la totalité de l'impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années. Sinon, le régime micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sans aucune obligation comptable.

Une rotation plus flexible : le bail meublé est d'un an (9 mois pour les étudiants), ce qui offre au bailleur plus de souplesse que le bail nu de 3 ans pour récupérer son bien. Des formules encore plus courtes existent avec le bail mobilité (1 à 10 mois).

Un dépôt de garantie plus élevé : plafonné à 2 mois de loyer hors charges en meublé (contre 1 mois en nu), il offre une meilleure couverture contre les dégradations.

La location saisonnière meublée : règles spécifiques

D'un point de vue fiscal, la location saisonnière est considérée comme une location meublée et relève donc des BIC. Le loueur saisonnier obtient un SIRET via le guichet INPI et déclare ses revenus en BIC. Des formalités complémentaires s'ajoutent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants, collecte de la taxe de séjour.

Les seuils du régime micro BIC ont évolué avec la loi de finances pour 2024 :

• Meublé de tourisme classé et chambre d'hôte : seuil de 188 700 €, abattement forfaitaire de 71 %.
• Meublé de tourisme non classé : seuil abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 %. Ce changement vise à rééquilibrer la fiscalité entre la location saisonnière et la location longue durée.

Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 liste 11 équipements que le bailleur doit impérativement fournir : literie (sommier + matelas + couverture), dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. L'absence de l'un de ces éléments peut suffire au juge pour requalifier le bail en location nue, avec des conséquences fiscales et juridiques importantes pour le bailleur.

Quelle est la différence entre le statut LMNP et le statut LMP ?

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s'applique dès lors que deux conditions sont simultanément réunies : les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € ET ces recettes excèdent le montant total des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Si l'une seulement des conditions est remplie, le statut LMNP s'applique. Le LMP bénéficie de l'imputation des déficits sur le revenu global et d'une exonération d'IFI, mais il est soumis aux cotisations sociales TNS (≈ 40 % sur bénéfice) au lieu des simples prélèvements sociaux à 17,2 % du LMNP.

Comment déclarer le début d'une activité de location meublée ?

Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration d'activité LMNP s'effectue exclusivement sur le site formalites.entreprises.gouv.fr (guichet unique de l'INPI), via le formulaire P0i rempli en ligne. L'ancien circuit via le Greffe du Tribunal de Commerce ou le CFE n'est plus valable. La démarche doit être réalisée au plus tard 15 jours après la première mise en location. L'INSEE attribue ensuite un numéro SIRET utilisé pour toutes les déclarations fiscales.

Un bail meublé peut-il être conclu pour moins d'un an ?

Oui, dans deux cas prévus par la loi. Le bail étudiant (art. 25-7 de la loi du 6 juillet 1989) peut être conclu pour 9 mois non renouvelables, sans reconduction automatique. Le bail mobilité (art. 25-12 à 25-18) peut être conclu pour 1 à 10 mois, sous réserve que le locataire justifie de l'un des 7 motifs légaux (formation, stage, apprentissage, mutation professionnelle, mission temporaire, études supérieures, service civique). En dehors de ces deux cas, la durée minimale d'un bail meublé résidence principale est d'un an.

Quel loyer peut-on pratiquer en location meublée par rapport à une location vide ?

La loi ne fixe pas de majoration minimale pour le meublé par rapport au vide. En pratique, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher qu'un logement vide comparable, car le locataire bénéficie d'un logement clé en main. Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux…), le loyer de référence meublé majoré s'applique, avec un complément de loyer possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles diment justifiées dans le contrat.