Révision du loyer

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Complétez les informations du bail :

La révision de loyer permet au bailleur d'ajuster chaque année le montant du loyer d'un bien loué, à condition qu'une clause du bail le prévoie. Le calcul repose sur un indice publié par l'Insee : l'Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les résidences principales, l'ICC, l'ILC ou l'ILAT pour les locaux commerciaux et professionnels. Voici comment appliquer cette hausse dans les règles, avec des exemples chiffrés à jour.

Qu'est-ce qu'une révision de loyer ?

La révision du loyer, aussi appelée indexation du loyer, est l'augmentation (ou plus rarement la baisse) du montant d'un loyer en cours de bail. Elle concerne aussi bien les contrats de location vides que meublés, ainsi que les baux commerciaux et professionnels.

Cette possibilité n'est pas automatique : elle doit être prévue par une clause du contrat de location, du type « Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire, en fonction de la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'Insee. L'indice de référence retenu est le dernier publié à la date de signature du présent contrat. » Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé, même à la date anniversaire du bail. Retrouvez le détail des conditions à respecter pour augmenter un loyer dans notre guide dédié.

Comment réviser un loyer : la procédure à suivre

Pour un bail d'habitation (logement vide ou meublé, résidence principale du locataire), la révision doit intervenir à la date fixée par le bail, le plus souvent à sa date anniversaire. Rien n'empêche de l'appliquer en cours d'année, mais elle n'est alors jamais rétroactive : elle ne s'applique que pour les mois restant avant la prochaine date anniversaire.

La révision ne porte que sur le loyer nu, hors charges. Les provisions pour charges suivent une logique différente et se corrigent lors de la régularisation annuelle des charges, et non par l'IRL.

Pour un bail commercial ou professionnel, la révision est moins contrainte : le code civil autorise un rattrapage rétroactif sur 5 ans. Dans un souci de bonnes relations avec le locataire, mieux vaut toutefois s'en tenir à la date prévue au contrat.

Comment calculer la révision du loyer avec l'IRL ?

Pour un logement d'habitation, le calcul se base sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee. La formule est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente

Pour les locaux professionnels et commerciaux, trois autres indices s'appliquent selon l'activité exercée : l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les commerces et activités artisanales, l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les bureaux et entrepôts logistiques, et l'Indice du Coût de la Construction (ICC), plus rarement utilisé, notamment pour les baux de parking.

Peut-on rattraper une révision de loyer oubliée ?

Pour les logements constituant la résidence principale du locataire, la loi Alur du 24 mars 2014 encadre strictement ce rattrapage : l'action en révision du loyer par le bailleur se prescrit un an après la date convenue au bail. Si le propriétaire n'a pas procédé à la révision dans ce délai d'un an, il perd définitivement le bénéfice de la hausse pour la période écoulée — sans effet rétroactif possible au-delà.

À l'inverse, pour les loyers commerciaux et professionnels, la prescription est de 5 ans. L'indice de départ à retenir est alors celui d'il y a 5 ans, et non celui du début du bail, conformément à la jurisprudence constante (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15 mars 2017, n° 15/05374).

Cas pratique : appliquer une révision de loyer étape par étape

Prenons le cas d'un bailleur qui loue un T2 nu 950 € hors charges depuis le 1ᵉʳ mars 2023, avec une clause de révision annuelle indexée sur l'IRL du 1ᵉʳ trimestre :

• Étape 1 : vérifier que le bail comporte bien une clause de révision et identifier la date et le trimestre de référence (ici, le 1ᵉʳ trimestre).
• Étape 2 : relever l'IRL du trimestre de référence pour l'année en cours et celui de l'année précédente sur le site de l'Insee.
• Étape 3 : appliquer la formule de calcul et vérifier que le logement n'est pas soumis à un gel réglementaire (DPE F ou G, voir ci-dessous).
• Étape 4 : notifier le locataire par courrier ou par voie électronique si le bail le prévoit, en indiquant le nouveau montant et le mode de calcul.
• Étape 5 : mettre à jour le prochain quittance de loyer avec le montant révisé, sans attendre une relance du locataire.

Points de vigilance juridiques en 2026

Trois situations empêchent ou limitent la révision du loyer, même lorsque l'IRL a bien augmenté :

• Logements classés F ou G au DPE : depuis le 24 août 2022, la révision annuelle du loyer est gelée pour les baux d'habitation dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G, dès leur signature, leur renouvellement ou leur reconduction tacite. La réforme du mode de calcul du DPE entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026, qui a fait sortir de nombreux logements chauffés à l'électricité de la catégorie F ou G, ne lève pas automatiquement ce gel : un simple changement de lettre ne rétablit pas le droit à révision en cours de bail. Il faut attendre un renouvellement effectif du contrat, justifié par un nouveau diagnostic.
• Zones tendues : dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, la révision reste possible selon l'IRL, mais toute autre majoration (loyer sous-évalué, mise en location après un logement vacant) obéit à des règles spécifiques et à des loyers de référence encadrés.
• Logements conventionnés ou HLM : ces baux suivent des règles de revalorisation propres, fixées par la convention ou par l'organisme bailleur, indépendantes de l'IRL classique.

Les derniers indices de révision des loyers publiés par l'INSEE

Indice de Révision des Loyers IRL

Pour les baux d'habitation

Indice du Coût de la Construction ICC

Pour les parkings

Indice des Loyers des Activités Tertiaires

Pour les bureaux

Indice des Loyers Commerciaux

Pour les baux commerciaux