Location meublée : DPE et interdictions de location

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La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit un calendrier progressif d'interdiction de location pour les logements les moins bien notés au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location. Les classes F suivront en 2028, puis E en 2034. Ces règles s'appliquent également aux locations meublées. Le non-respect de ces interdictions expose le bailleur à des sanctions et à des recours du locataire.

Le DPE : définition et classes énergétiques

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoirement annexé au bail et à toute annonce de location depuis le 1er juillet 2021 (date à laquelle le DPE est devenu opposable, c'est-à-dire juridiquement contraignant).

Le DPE classe le logement de A (très performant, < 70 kWh ep/m²/an) à G (passoire thermique, > 420 kWh ep/m²/an). Les classes F et G sont communément appelées passoires thermiques. Elles représentent environ 17 % du parc locatif privé en France métropolitaine, soit quelque 1,6 million de logements.

La durée de validité d'un DPE est de 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 (ancienne méthode) ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024, même s'ils n'ont pas atteint leurs 10 ans. Tout bailleur dont le DPE date d'avant cette réforme doit en faire réaliser un nouveau par un diagnostiqueur certifié avant toute nouvelle mise en location.

Le calendrier progressif des interdictions de location

La loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) a fixé un calendrier d'interdiction progressif, applicable en France métropolitaine :

Date d'entrée en vigueur	Classe DPE interdite	Seuil de consommation
1er janvier 2025	Classe G (étiquette « G »)	> 420 kWh ep/m²/an
1er janvier 2028	Classe F + G	> 330 kWh ep/m²/an
1er janvier 2034	Classe E + F + G	> 250 kWh ep/m²/an

Ces interdictions s'appliquent aux nouvelles mises en location : un bailleur ne peut plus proposer à la location un logement classé G depuis le 1er janvier 2025. En revanche, les baux en cours peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme, mais ne peuvent pas être renouvelés ou reconduits tacitement si le logement est devenu interdit entre-temps.

Le gel des loyers pour les passoires thermiques

En parallèle des interdictions de location, la loi impose un gel des loyers pour les logements classés F et G, depuis le 24 août 2022 :

• Pas de révision du loyer selon l'IRL : le bailleur d'un logement F ou G ne peut plus augmenter le loyer lors des révisions annuelles, même si l'IRL progresse.
• Pas d'augmentation entre deux locataires : lors d'un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien. Toute clause prévoyant une hausse de loyer à la relocation est nulle pour un logement F ou G.
• Pas de complément de loyer : même dans les zones soumises à l'encadrement, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G.

Ce gel des loyers constitue une pression économique forte sur les bailleurs propriétaires de passoires thermiques : sans possibilité de répercuter l'inflation sur les loyers, la rentabilité locative se dégrade mécaniquement.

Sanctions encourues en cas de location d'un logement interdit

La mise en location d'un logement classé G après le 1er janvier 2025 expose le bailleur à plusieurs risques :

Action du locataire en justice : le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater que le logement ne satisfait pas aux critères de décence énergétique. Le juge peut alors ordonner la réalisation de travaux dans un délai imparti, réduire le loyer pendant la période d'indisponibilité ou allouer des dommages et intérêts au locataire.

Responsabilité civile du bailleur : si le logement indigne cause un préjudice au locataire (froid, humidité, problèmes de santé), le bailleur engage sa responsabilité civile et peut être condamné à indemniser le locataire.

Difficultés de revente : la valeur vénale d'un logement classé F ou G diminue rapidement (« décote verte »). Les acquéreurs sont conscients des travaux à prévoir, ce qui fragilise les négociations.

Travaux énergétiques et aides financières pour les bailleurs

Pour remettre un logement classé F ou G dans les clous avant les échéances légales, plusieurs travaux permettent d'améliorer significativement l'étiquette DPE : isolation des murs et des combles, remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière à condensation), installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC), remplacement des fenêtres.

Les bailleurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs d'aide :

• MaPrimeRénov' : aide de l'ANAH, accessible aux propriétaires bailleurs depuis 2020. Le montant dépend des revenus du foyer, de la nature des travaux et du gain énergétique obtenu. Les travaux doivent viser un saut d'au moins 2 classes DPE pour les rénovations globales.
• L'Eco-PTZ : prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique, accessible sans condition de revenus.
• La déduction fiscale au régime réel LMNP : les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des revenus locatifs au régime réel, soit directement (travaux d'entretien et réparation), soit par voie d'amortissement (travaux d'amélioration). Voir notre guide sur la fiscalité de la location meublée.

Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh ep/m²/an en France métropolitaine) ne peuvent plus être proposés à la location pour la première fois ou lors d'un changement de locataire. Les baux signés avant cette date peuvent toutefois se poursuivre jusqu'à leur échéance, mais le bailleur ne peut pas reconduire tacitement le bail ni signer un nouveau bail sur ce logement sans avoir au préalable réalisé des travaux permettant de sortir de la classe G.

À partir de quelle date les logements classés F seront-ils interdits à la location ?

Les logements classés F (consommation entre 331 et 420 kWh ep/m²/an) seront interdits à la mise en location à compter du 1er janvier 2028. Les bailleurs concernés disposent donc encore de deux ans pour engager les travaux de rénovation nécessaires. Une rénovation permettant de passer en classe D ou E (saut de 2 classes minimum) ouvre accès aux aides MaPrimeRénov'.

Le DPE s'applique-t-il aux locations meublées comme aux locations nues ?

Oui. Les obligations liées au DPE sont identiques pour les locations meublées et les locations nues : le DPE est obligatoirement annexé au bail, mentionné dans les annonces de location, et les interdictions de louer des logements classés G puis F s'appliquent également aux baux meublés classiques, aux baux étudiants et aux baux mobilité. La seule exception concerne les locations saisonnières de très courte durée (< 4 mois), soumises à des règles spécifiques.

Que risque un bailleur qui loue un logement classé G interdit ?

Le bailleur qui signe un nouveau bail sur un logement classé G après le 1er janvier 2025 s'expose à des recours du locataire devant le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la réalisation de travaux dans un délai imparti, réduire le loyer pendant la période où le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique, ou condamner le bailleur à des dommages et intérêts si le logement a causé un préjudice au locataire (problèmes de santé liés au froid, humidité). La location d'un logement indigne est également susceptible de caractériser une infraction pénale.

Les locations saisonnières meublées sont-elles concernées par les interdictions DPE ?

Oui, partiellement. Les logements loués en location saisonnière à un usage touristique de très courte durée (< 4 mois) bénéficient de dispositions spécifiques qui peuvent reporter certaines échéances. En revanche, si le logement saisonnier est également loué à l'année en meublé classique, les interdictions s'appliquent dans les mêmes conditions qu'un bail meublé ordinaire. Dans tous les cas, le DPE reste obligatoire et doit être fourni à tout locataire ou acquéreur potentiel.

Comment améliorer la note DPE d'un logement meublé ?

Les travaux les plus efficaces pour améliorer le DPE d'un logement meublé sont, par ordre d'impact : l'isolation des combles (perte de chaleur de 25 à 30 %), l'isolation des murs par l'extérieur ou l'intérieur, le remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur air/eau (taux d'efficacité élevé), et l'installation d'une VMC double flux. Ces travaux sont éligibles à MaPrimeRénov' (ANAH), à l'Eco-PTZ, et sont déductibles des revenus locatifs au régime réel LMNP, ce qui réduit significativement leur coût net pour le bailleur.