Gestion locative : Qui paie les réparations locatives : droits et obligations légales

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Dans le cadre d'un logement en location, il est important que le locataire et le propriétaire définissent clairement la répartition des réparations locatives. Elle est prévue par la loi (décret du 26 août 1987), mais des aménagements peuvent être possibles et sont précisés dans le contrat de location, signé par les deux parties.

Quelles réparations incombent au locataire ?

Le locataire, le jour de la prise de possession du logement, réalise un certain nombre de démarches avec son bailleur : réalisation de l'état des lieux d'entrée, dernières vérifications du logement et de ses équipements, qui devient alors son lieu de vie. À partir de ce moment là, il sera tenu de veiller au bon fonctionnement des éléments du logement.

La loi stipule que le locataire et occupant d'un logement prend en charge les réparations ainsi que l'entretien courant du logement pendant toute la durée de son bail de location.

Si le logement est une location meublée, le locataire se chargera également des petites réparations, de l'entretien des meubles et des équipements.

Cet entretien courant concerne l'intégralité du bien :

• Les parties extérieures : taille, élagage, arrosage des massifs et de la pelouse, entretien des arbres, nettoyage et entretien de la piscine et des allées, dégorgement des gouttières.
• Les portes et les fenêtres : réparations des poignées, remplacement de petites pièces, des clés, entretien des fenêtres et volets, graissage des gonds.
• Les parties intérieures : rebouchage des trous dans les murs, retouche de la peinture, de la tapisserie ou de la moquette, cirage, entretien et remplacement du parquet, des meubles, etc.
• La plomberie : entretien des canalisations, dégorgement, des appareils de chauffage et sanitaires. Le locataire est aussi tenu d'entretenir et remplacer si besoin les composants de la robinetterie.
• L'électricité : entretien et remplacement des interrupteurs, prises, ampoules, résolutions des courts-circuits.
• Autres équipements : l'entretien courant des équipements du logement mis à disposition du locataire (lave-linge, cheminée, réfrigérateur, etc.).

Le locataire se doit donc d'entretenir couramment les équipements de la location, ce qui implique notamment l'entretien de la chaudière, sauf en cas de prise en charge par le propriétaire ou bailleur, le contrat de bail le spécifiant clairement.

En fonction de ses obligations et des spécificités exprimées dans son contrat, le locataire doit souscrire à une assurance habitation obligatoire pour couvrir les dommages aux éléments du logement.

Quelles réparations incombent au propriétaire ?

Au propriétaire incombe la prise en charge des dégradations liées à la vétusté, c'est-à-dire une usure causée par une utilisation normale et adaptée à l'objet.

Il devra aussi se charger de tous les travaux nécessaires à la mise ou remise aux normes du logement. Le propriétaire bailleur a l'obligation légale de proposer à son locataire un logement décent, sous peine de sanctions. Cette obligation s'est renforcée avec l'exigence d'une performance énergétique minimale : depuis 2025, les logements de classe F sont interdits à la location, et à partir de 2028, ceux de classe E le seront également.

Le propriétaire doit notamment prendre en charge :

• Les réparations urgentes : panne du système de production d'eau chaude sanitaire et de chauffage en hiver par exemple.
• Les travaux de normalisation pour rendre le logement décent et respecter les normes de performance énergétique (DPE classe D minimum à partir de 2028).
• Les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que les conditions de vie de ses locataires.

Le propriétaire n'est pas obligé de faire assurer son logement. C'est cependant conseillé pour prendre en charge les éventuels dégâts, surtout dans le cas où des aménagements quant à l'entretien courant du logement ont été prévus dans le contrat de bail avec le locataire.

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Points de vigilance pour le locataire et le propriétaire

Pour le locataire : Documentez tous les défauts constatés lors de l'état des lieux d'entrée et conservez les preuves de vos interventions d'entretien. En cas de litige sur les réparations, ces documents seront essentiels pour défendre vos droits.

Pour le propriétaire : Maintenez une trace écrite de tous les travaux urgents demandés par le locataire. Si vous ne répondez pas aux demandes légitimes de réparations, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) ou initier une procédure de conciliation.

Les deux parties doivent se rappeler que l'entretien régulier prévient les dégradations majeures et limite les contentieux à la fin du bail.