Qu'est-ce qu'un bail dérogatoire / précaire ?

Un bail dérogatoire est un contrat de moins de 3 ans pour une location commerciale. Ce type de contrat diminue fortement la valeur du fonds de commerce, car le locataire ne bénéficie pas de la propriété commerciale : il ne peut pas céder le bail et la résiliation est automatique à l'issue du bail, sans droit à la reconduction pour le locataire.

Ce type de contrat de location est appelé indifféremment bail dérogatoire ou bail précaire. Ce bail est prévu par l'article L145-5 du code de commerce en dérogation des baux commerciaux.

Quelle est la durée d'un bail dérogatoire?

Un bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de 3 années, sans durée minimum. Il est par exemple possible de conclure un bail de 3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans, 3 ans... A l'issue du bail, il est possible de le renouveler dans la mesure où la durée totale des baux consécutifs pour un même locataire est inférieure à 3 années. Par exemple, un bail dérogatoire d'un an peut être renouvelé 2 fois au maximum.

A l'issue du bail, il y a deux options possibles :
  • le propriétaire reprend le local, sans que le locataire puisse réclamer des indemnités,
  • les parties décident de signer un bail commercial, d'une durée minimale de 9 années.
Ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent donner congé de manière anticipée. Dans le cas où le locataire décide de quitter les locaux avant la fin du bail, le locataire sera redevable du loyer et des charges jusqu'à la fin du bail.

Comment réviser un bail précaire?

Une révision annuelle est possible si une clause le prévoit. Dans ce cas, une révision de loyer basée sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) est prévue.

Quel est le dépôt de garantie d'un bail dérogatoire?

En pratique, le montant du dépôt de garantie est entre 1 et 3 mois de loyer nu pour un bail dérogatoire. Alors que pour un bail commercial, 3 mois de loyer sont en général demandés.

Quelles sont les charges récupérables en bail dérogatoire?

Il est possible de récupérer les mêmes charges que pour un bail commercial. Les charges que le bailleur entend récupérer doivent être listées dans le contrat.

Depuis le 1er septembre 2014, la durée maximum d'un bail précaire est de 36 mois. Cette durée était précédemment de 24 mois.

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