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Contrat de location : Bail précaire (dérogatoire)
Télécharger PDFQu'est-ce qu'un bail dérogatoire / précaire ?
Un bail dérogatoire est un contrat de moins de 3 ans pour une location commerciale. Ce type de contrat diminue fortement la valeur du fonds de commerce, car le locataire ne bénéficie pas de la propriété commerciale : il ne peut pas céder le bail et la résiliation est automatique à l'issue du bail, sans droit à la reconduction pour le locataire.Ce type de contrat de location est appelé indifféremment bail dérogatoire ou bail précaire. Ce bail est prévu par l'article L145-5 du code de commerce en dérogation des baux commerciaux.
Quelle est la durée d'un bail dérogatoire?
Un bail dérogatoire est conclu pour une durée maximale de 3 années, sans durée minimum. Il est par exemple possible de conclure un bail de 3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans, 3 ans... A l'issue du bail, il est possible de le renouveler dans la mesure où la durée totale des baux consécutifs pour un même locataire est inférieure à 3 années. Par exemple, un bail dérogatoire d'un an peut être renouvelé 2 fois au maximum.A l'issue du bail, il y a deux options possibles :
- le propriétaire reprend le local, sans que le locataire puisse réclamer des indemnités,
- les parties décident de signer un bail commercial, d'une durée minimale de 9 années.
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Lire aussi : Gestion locative - Arnaques aux loyers
Comment réviser un bail précaire?
Une révision annuelle est possible si une clause le prévoit. Dans ce cas, une révision de loyer basée sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) est prévue.Lire aussi : Gestion locative - Quittance de loyer
Quel est le dépôt de garantie d'un bail dérogatoire?
En pratique, le montant du dépôt de garantie est entre 1 et 3 mois de loyer nu pour un bail dérogatoire. Alors que pour un bail commercial, 3 mois de loyer sont en général demandés.Quelles sont les charges récupérables en bail dérogatoire?
Il est possible de récupérer les mêmes charges que pour un bail commercial. Les charges que le bailleur entend récupérer doivent être listées dans le contrat.Lire aussi : Formation Gérance Pro - Session 3
Lire aussi : Contrat de location - Dépôt de garantie
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11 commentaires SUR
Bonjour,
Nous venons d'établir un bail dérogatoire en septembre 2020 de 6 mois renouvelable sans excéder une durée de 24 mois. Notre local professionnel a toujours été à la vente mais nous avons cédé à la demande d'un locataire qui ne trouvait pas de local. Dans les deux mois qui ont suivi l'établissement du bail un projet de route anéantissant notre emplacement professionnel, la communauté d'agglomération nous faisait une proposition d'achat qui nous satisfaisait. Or ce matin, le locataire qui était au courant de cette situation nous menace de nous traîner en justice et de faire valoir que cette vente nuirait au fonctionnement de son entreprise et donc veut rester dans notre local ou nous demander une indemnité d'éviction ? Il s'était engagé à acheter le local mais il demandait un délai de 2ans pour avoir un bilan pour sa banque. Ce délai est long .Avons nous la possibilité dans ce contexte de mettre un terme à son bail dérogatoire, ou avons nous la possibilité dans le renouvellement du bail la possibilité de mentionner certaines dispositions. Je précise en outre que mon mari propriétaire du local a subi une lourde intervention cardiaque, peut-on faire valoir éventuellement cette situation ?
Dans l'attente de votre réponse, je vous remercie.
C'est difficile de répondre sans connaitre exactement la clause de durée et de renouvellement de votre bail dérogatoire. Mais normalement, s'il s'agit d'un bail de 6 mois renouvelables, le bailleur et le locataire on la possibilité de résilier le bail tous les 6 mois, sans que le locataire ne puisse vous demander d'indemnité : c'est le principe même du bail dérogatoire. Il faudrait aussi vérifier s'il y a une durée de préavis à respecter et s'il y a une clause de "préférence", qui permet au locataire de se porter acquéreur en cas de vente.
Bonjour,
Je souhaite louer une petite pièce en bail precaire mais je voudrais pouvoir récupérer rapidement le bien si besoin. Puis-je prévoir un bail d'un mois avec tacite reconduction ? Ou dois-je obligatoirement signer un nouveau bail tous les mois ?
Oui, vous pouvez prévoir un bail précaire d'une durée d'un mois, avec tacite reconduction. Mais il faut absolument limiter les reconductions à une durée totale de 3 ans, sinon le bail se transformera en bail commercial.
Bonjour, je suis ancien commerçant j'ai essayé de vendre mon fond de commerce sans succès pas de reprise, j'ai trouvé un professionnel qui exerce le même métier que je faisais, pour aider ce locataire j'ai fait un bail dérogatoire de 2 ans avec une option d'achat, le locataire n'a pas la possibilité aujourd'hui d'acheter ce bâtiment, donc le bail s'est transformé en bail commercial, le locataire loge au-dessus du commerce, j'ai l'étage avec toutes les commodités d'habitation couverts vaisselle machine à laver table chaise salle de bain le tout conforme pour une habitation, puis-je modifier ce bail en bail meublé pour un aspect fiscal uniquement je vous remercie pour votre réponse par avance pour que je puisse travailler sur ce sujet
Il faudrait, avec l'accord du locataire, faire 2 baux séparés :
- 1 bail commercial pour les locaux commerciaux
- 1 bail meublé pour la partie habitation
Vous pourrez alors bénéficier de la fiscalité du meublé au réel qui est très intéressante.
Bonjour
Est ce que je peux faire un bail dérogatoire pour une association ?
Pour une association, c’est généralement le bail civil qui est adapté. Le bail civil offre une grande liberté, notamment sur la durée du bail.
Bonjour à vous, je suis propriétaire d'une ferme et je voudrais faire un contrat de bail derogatoire de maximum 3 ans pour le locataire qui voudrait exploiter la ferme sans que ça ne devienne après un bail commercial ?!
Peut-on renouveler un bail précaire au-delà des 3 ans ?
Surtout pas ! Sinon le bail précaire se transforme automatiquement en bail commercial, avec l'impossibilité de mettre fin au contrat sans verser d'indemnités.