Contrat de location : Diagnostics obligatoires

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A la signature du bail, le bailleur a l’obligation de fournir un dossier technique, qui est annexé au contrat de location. Ce dossier a pour but d’éclairer le locataire sur certaines caractéristiques du logement : isolation, chauffage, risques potentiels… Au fil des années, ce dossier s’est étoffé : il faut maintenant compter plusieurs centaines d’euros pour réaliser les 6 diagnostics obligatoires.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique donne une évaluation :

• De la consommation énergétique du logement (kWh/m²): plus la consommation est basse, meilleure est l’isolation.
• Des émissions à effet de serre (kg CO²/m²) : une pompe à chaleur dans un logement bien isolé donnera le meilleur résultat, un chauffage fuel dans un logement mal isolé donnera le pire résultat.

Les évaluations sont portées sur une échelle allant de A (logement à faible consommation / à faible émission) à G (logement à forte consommation / à forte émission).

Les évaluations du DPE doivent être obligatoirement indiquées sur l’annonce de mise en location. Ce diagnostic est donc à réaliser avant même de passer une annonce.

La durée de validité du DPE est de 10 ans. D’un point de vue légal, le DPE est opposable. Le locataire peut s’en prévaloir, par exemple pour contester une facture d’énergie élevée, et réclamer au propriétaire une mise en décence du logement s'il s'avère que le logement est une "passoire thermique" (logements de classe F et G).

Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Ce document concerne les logements d’avant janvier 1949 (date du permis de construire). LE CREP a pour objectif d’indiquer la présence de plomb dans les logements anciens, notamment dans les peintures. Le plomb est à l’origine d’une maladie grave, le saturnisme.

Si le constat relève un taux de plomb supérieur au seuil règlementaire, avec des revêtements dégradés, le propriétaire est tenu de faire procéder à des travaux, par exemple pour rénover les peintures incriminées.

La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb est de 6 ans pour les locations.

État  des Risques 

Si le logement est situé dans une zone à risque, le propriétaire doit remettre un document récapitulatif au locataire. Les risques pris en compte sont par exemple : les inondations, les sècheresses, les séismes, les crues, les pollutions des sols, les mouvements de terrain, les avalanches, les feux de forêt,  les cyclones, les volcans, les risques miniers, la présence de radon...

Les zones à risques sont définies par arrêté préfectoral. Les mairies sont chargées de fournir les informations sur les zones à risque situées dans leur commune.

L'état des riques peut être réalisé gratuitement par le propriétaire. La durée de validité de l’état des risques est de 6 mois.

Diagnostic électricité (État de l'installation intérieure de l'électricité)

Cet état concerne les installations électriques de plus de 15 ans. Il a pour objectif de pointer les risques liés à l’installation électrique d’un logement, par exemple :
- un disjoncteur inaccessible,
- l’absence de différentiel,
- des fils dénudés...

En cas de risque avéré, le propriétaire doit faire procéder aux travaux de sécurisation de l’installation électrique. La responsabilité du bailleur est engagée en cas de problème.

Le diagnostic électricité est valable 6 ans.

Diagnostic gaz (État de l'installation intérieure du gaz)

Cet état concerne les installations de gaz de plus de 15 ans. Il a pour objectif de pointer les risques liés à l’installation de gaz d’un logement, par exemple :
- mauvais état des appareils de chauffage ou des tuyauteries,
- problème d’aération des locaux...

En cas de risque avéré, le propriétaire doit faire procéder aux travaux de sécurisation de l’installation de gaz. La responsabilité du bailleur est engagée en cas de problème.

Le diagnostic gaz est valable 6 ans.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne les logements d'avant le 1er juillet 1997 (date du permis de construire). Le diagnostic amiante relève la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans un logement.

Ce diagnostic est obligatoire, mais il n’a pas à être annexé au bail. Le locataire peut demander à en avoir une copie.

Le diagnostic amiante a une durée illimitée en cas d’absence d’amiante. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire vérifier tous les trois ans l’état des matériaux concernés.

Optionnel : Attestation de surface habitable (loi Boutin)

La surface habitable doit être mentionnée dans le contrat de location. Ce n’est pas un diagnostic obligatoire. Le propriétaire peut mesurer lui-même la surface habitable, en ajoutant la surface des différentes pièces. Les surfaces non comprises dans la surface habitable sont : les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m, les escaliers, les combles non aménagées, les caves, les garages et les vérandas.

La surface habitable peut varier de la surface loi Carrez qui est fournie lors de l’achat d’un bien en copropriété. La surface loi Carrez inclut les sous-sols, les greniers et combles aménagés dont la hauteur est supérieure à 1,80m.

Si la surface mentionnée dans le contrat de location est inférieure à la surface habitable réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

L'attestation de surface habitable a une durée illimitée, tant qu'aucune modification n'est apportée au logement.

Questions fréquentes sur les diagnostics obligatoires

Quels diagnostics obligatoires faut-il fournir à la signature d'un bail en 2026 ?

Six diagnostics sont obligatoires en 2026: le DPE (10 ans, interdit classe G depuis janvier 2025), le CREP pour les logements avant 1949 (illimité si absence de plomb), l'état des risques (6 mois, réalisable gratuitement), le diagnostic électricité pour les installations de plus de 15 ans (6 ans), le diagnostic gaz pour les installations de plus de 15 ans (6 ans), et le diagnostic amiante pour les logements avant juillet 1997 (illimité si absence).

Un logement classé G au DPE peut-il encore être loué en 2026 ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location ni d'un renouvellement de bail. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028. Ces interdictions visent à accélérer la rénovation énergétique du parc locatif privé.

Le propriétaire peut-il envoyer les diagnostics par e-mail au locataire ?

Oui. Tous les diagnostics peuvent être transmis par voie électronique, sans qu'il soit nécessaire de fournir des copies papier paraphées lors de la signature du bail. Il suffit que le locataire puisse en accuser réception.

Qui paie les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics sont à la charge exclusive du propriétaire bailleur. Leur coût est déductible des revenus fonciers pour les propriétaires au régime réel d'imposition. Le montant total varie entre 200 € et 600 € selon les diagnostics nécessaires et la taille du logement.