A la signature du bail, le bailleur a l’obligation de fournir un dossier technique, qui est annexé au bail. Ce dossier a pour but d’éclairer le locataire sur certaines caractéristiques du logement : isolation, chauffage, risques potentiels… Au fil des années, ce dossier s’est étoffé : il faut maintenant compter plusieurs centaines d’euros pour réaliser les 6 diagnostics obligatoires.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique donne une évaluation :

De la consommation énergétique du logement (kWh/m²): plus la consommation est basse, meilleure est l’isolation.
Des émissions à effet de serre (kg CO²/m²) : une pompe à chaleur dans un logement bien isolé donnera le meilleur résultat, un chauffage fuel dans un logement mal isolé donnera le pire résultat.

Les évaluations sont portées sur une échelle allant de A (logement à faible consommation / à faible émission) à G (logement à forte consommation / à forte émission).

Les évaluations du DPE doivent être obligatoirement indiquées sur l’annonce de mise en location. Ce diagnostic est donc à réaliser avant même de passer une annonce.

La durée de validité du DPE est de 10 ans. D’un point de vue légal, le DPE est opposable. Le locataire peut s’en prévaloir, par exemple pour contester une facture d’énergie élevée, et réclamer au propriétaire une mise en décence du logement s'il s'avère que le logement est une "passoire thermique" (logements de classe F et G).

Bon à savoir : tous les diagnostics peuvent être envoyés par mail au locataire. Il n'est pas nécessaire de faire des photocopies et de les parapher lors de la signature du bail.

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Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Ce document concerne les logements d’avant janvier 1949 (date du permis de construire). LE CREP a pour objectif d’indiquer la présence de plomb dans les logements anciens, notamment dans les peintures. Le plomb est à l’origine d’une maladie grave, le saturnisme.

Si le constat relève un taux de plomb supérieur au seuil règlementaire, avec des revêtements dégradés, le propriétaire est tenu de faire procéder à des travaux, par exemple pour rénover les peintures incriminées.

La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb est de 6 ans pour les locations.

Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS anciennement ERNMT)

Si le logement est situé dans une zone à risque, le propriétaire doit remettre un document récapitulatif au locataire. Les risques pris en compte sont par exemple : les inondations, les sècheresses, les séismes, les crues, les pollutions des sols, les mouvements de terrain, les avalanches, les feux de forêt, les cyclones, les volcans, les risques miniers, la présence de radon...

Les zones à risques sont définies par arrêté préfectoral. Les mairies sont chargées de fournir les informations sur les zones à risque situées dans leur commune.

L'état des riques peut être réalisé gratuitement par le propriétaire. La durée de validité de l’ESRIS est de 6 mois.

Diagnostic électricité (Etat de l'installation intérieure de l'électricité)

Cet état concerne les installations électriques de plus de 15 ans. Il a pour objectif de pointer les risques liés à l’installation électrique d’un logement, par exemple :
- un disjoncteur inaccessible,
- l’absence de différentiel,
- des fils dénudés...

En cas de risque avéré, le propriétaire doit faire procéder aux travaux de sécurisation de l’installation électrique. La responsabilité du bailleur est engagée en cas de problème.

Le diagnostic électricité est valable 6 ans.

Diagnostic gaz (Etat de l'installation intérieure du gaz)

Cet état concerne les installations de gaz de plus de 15 ans. Il a pour objectif de pointer les risques liés à l’installation de gaz d’un logement, par exemple :
- mauvais état des appareils de chauffage ou des tuyauteries,
- problème d’aération des locaux...

En cas de risque avéré, le propriétaire doit faire procéder aux travaux de sécurisation de l’installation de gaz. La responsabilité du bailleur est engagée en cas de problème.

Le diagnostic gaz est valable 6 ans.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne les logements d'avant le 1er juillet 1997 (date du permis de construire). Le diagnostic amiante relève la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans un logement.

Ce diagnostic est obligatoire, mais il n’a pas à être annexé au bail. Le locataire peut demander à en avoir une copie.

Le diagnostic amiante a une durée illimitée en cas d’absence d’amiante. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire vérifier tous les trois ans l’état des matériaux concernés.

Le bailleur est tenu de fournir un logement décent, sans risques manifestes pour le locataire. Si les diagnostics révèlent des risques, le bailleur doit faire les travaux nécessaires pour les éliminer. A défaut, il engage sa responsabilité.

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Optionnel : Attestation de surface habitable (loi Boutin)

La surface habitable doit être mentionnée dans le contrat de location. Ce n’est pas un diagnostic obligatoire. Le propriétaire peut mesurer lui-même la surface habitable, en ajoutant la surface des différentes pièces. Les surfaces non comprises dans la surface habitable sont : les hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m, les escaliers, les combles non aménagées, les caves, les garages et les vérandas.

La surface habitable peut varier de la surface loi Carrez qui est fournie lors de l’achat d’un bien en copropriété. La surface loi Carrez inclut les sous-sols, les greniers et combles aménagés dont la hauteur est supérieure à 1,80m.

Si la surface mentionnée dans le contrat de location est inférieure à la surface habitable réelle, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

L'attestation de surface habitable a une durée illimitée, tant qu'aucune modification n'est apportée au logement.

Les diagnostics sont à fournir uniquement à la signature du bail initial. En cas de tacite reconduction, le bailleur n’a pas à fournir à nouveau les diagnostics.

Le coût des diagnostics obligatoires est déductible des revenus fonciers à la catégorie « Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration », pour les propriétaires au régime réel d’imposition des revenus fonciers.

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