Fiscalité immobilière du propriétaire bailleur : Réformes fiscales immobilières en cours

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La fiscalité immobilière française est en pleine mutation. Depuis la loi Le Meur de fin 2024 qui a modifié en profondeur le régime LMNP, plusieurs chantiers législatifs sont en cours ou à l'étude. Révision des valeurs cadastrales, devenir du statut LMNP, remplacement du Pinel, évolution de la TLV : ce que le propriétaire bailleur doit anticiper pour 2026 et au-delà.

LMNP : touché, mais pas coulé

Entre la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur (loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif) et la loi de finances pour 2025, plusieurs mesures substantielles ont réduit l'intérêt du LMNP :

• Réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value : c'est la mesure la plus impactante. Depuis 2025, les amortissements déduits au titre du statut LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Le prix d'acquisition retenu est diminué du cumul des amortissements pratiqués, augmentant mécaniquement la plus-value taxable.
• Réduction de l'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés : les locations touristiques de courte durée (type Airbnb) non classées voient leur abattement micro-BIC ramené de 50 % à 30 % (avec un plafond de revenus réduit à 15 000 €). Les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 % mais avec un plafond ramené à 77 700 €.
• Encadrement renforcé des locations touristiques : nouvelles obligations d'autorisation et de déclaration en mairie, pouvoir des communes de fixer un quota de meublés touristiques dans certaines zones.

La révision des valeurs locatives cadastrales : un chantier structurant

Les valeurs locatives cadastrales (VLC) qui servent de base au calcul de la taxe foncière datent en grande partie des années 1970. Elles ne reflètent plus la réalité des marchés locatifs actuels, créant de profondes inégalités entre territoires et entre types de biens.

Une révision générale des VLC des locaux d'habitation est en cours depuis 2023, avec un calendrier prévisionnel d'achèvement pour 2028. Cette révision s'appuiera sur des données de loyers effectivement pratiqués (sources DGFiP et observatoires des loyers). L'impact sur les propriétaires bailleurs sera potentiellement très significatif :

• Dans les grandes villes où les loyers réels ont fortement augmenté : hausse probable des VLC et donc de la taxe foncière.
• Dans les zones rurales ou de faible tension : possible révision à la baisse ou stabilité.

La réforme sera neutre pour les finances publiques dans son ensemble, mais redistribuera la charge entre propriétaires selon la localisation de leurs biens. Des mécanismes de lissage sur plusieurs années sont prévus pour éviter les effets de choc.

La recherche d'un successeur au Pinel

Depuis la fin du Pinel, le gouvernement cherche un dispositif de remplacement pour soutenir la construction de logements neufs et la crise du logement en France. Plusieurs dispositifs sont ouverts, mais tournent au ralenti en 2026 :

• Dispositif Jeanbrun (Relance Logement) : ce dispositif a été lancé début 2026 pour stimuler l'investissement locatif nu dans les immeubles collectifs, sans restriction géographique. En contrepartie d'un engagement de 9 ans et de loyers plafonnés, l'investisseur amortit le bien en déduisant chaque année 3,5% à 5,5% de sa valeur de ses revenus fonciers. Malheureusement, l'avantage fiscal est peu incitatif, comparé au LMNP au réel.
• Incitations fiscales à la location abordable : dans la lignée de Loc'Avantages, qui n'a jamais trouvé son public, des discussions portent sur un crédit d'impôt renforcé pour les bailleurs pratiquant des loyers inférieurs aux plafonds de marché dans les zones tendues.

À ce jour, aucun dispositif de remplacement général du Pinel ne fonctionne. Le marché du logement neuf subit de plein fouet l'absence de dispositif incitatif fort depuis 2025.

L'évolution de la TLV et de la taxe foncière

Plusieurs pistes d'évolution sont à l'étude pour renforcer les outils anti-vacance et corriger les inégalités de la taxe foncière :

• Extension du zonage TLV : de nouvelles communes pourraient intégrer le périmètre des zones tendues, les soumettant automatiquement à la TLV à la place de la THLV. Le gouvernement a annoncé une révision régulière du zonage.
• Instauration d'une TLV dans les DOM : les départements d'outre-mer font l'objet de discussions spécifiques sur la vacance.
• Modulation de la taxe foncière selon la performance énergétique : des propositions visent à lier le montant de la taxe foncière à la performance énergétique du logement, avec une majoration pour les passoires thermiques et une exonération pour les logements très performants.

Tableau récapitulatif des réformes récentes et à venir

Points de vigilance pour anticiper les évolutions

• Recalculer la rentabilité nette de vos LMNP : avec la réintégration des amortissements, l'avantage du LMNP doit être réévalué sur la durée totale de détention, en intégrant la fiscalité de sortie. Un LMNP très amorti peut générer une plus-value taxable très élevée à la revente.
• Surveiller le zonage de votre commune : si votre commune est en passe d'être intégrée dans une zone tendue, vous pourriez être soumis à la TLV dès l'année suivante pour tout logement vacant depuis plus d'un an.
• Anticiper la révision des VLC : si vos biens sont situés dans des marchés locatifs tendus où les loyers ont fortement progressé, préparez-vous à une hausse de la taxe foncière lors de l'entrée en vigueur des nouvelles valeurs cadastrales (horizon 2028-2029).
• Documenter vos travaux et charges : dans un contexte de durcissement fiscal, la capacité à justifier l'ensemble de vos dépenses déductibles (factures, dates de réalisation, nature des travaux) est plus importante que jamais.

→ Plus-value immobilière et réintégration des amortissements LMNP : calcul en 2026

→ TLV et THLV : conditions, taux et exonérations en 2026

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